Bất động sản trung tâm TP.HCM trước lệnh siết phát triển dự án mới

Tình trạng ùn ứ giao thông ở trọng điểm Thành phố đang tạo ra 1 gánh nặng về hạ tầng cho TP.HCM. Trước hiện trạng này, UBND TP.HCM cho biết, sẽ siết chặt việc cấp phép cho dự án cho ốc mới ở trọng điểm.



Hệ thống chung cư ở trọng điểm TP.HCM không hẳn là “tội đồ” của hiện trạng kẹt xe. Ảnh: Gia Huy

Chung cư không phải tội đồ

Thời gian qua, ở TP.HCM, các tuyến các con phố trọng điểm liên tục kẹt các con phố vào giờ cao điểm. Trong đây, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết, đang phối hợp có Sở Giao thông – Vận tải áp dụng rà soát các khu vực ùn tắc để nghiên cứu kỹ đề ra chỉ tiêu quy hoạch, hệ số sử dụng đất, tầng cao phù hợp, độc đáo là nghiên cứu kỹ mau chóng phát triển đồ án giãn dân từ trọng điểm Thành phố ra vung ven của UBND TP.HCM.

Câu chuyện này đang làm nóng phân khúc BDS trọng điểm TP.HCM. Tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, GĐ này, trên nhiều tuyến các con phố chính vào trọng điểm Thành phố như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Võ Thị Sáu, Nguyễn Hữu Cảnh… luôn trong cảnh kẹt các con phố không kể thời gian nào trong ngày.

Ở các tuyến các con phố này, lượng cao ốc chiếm số lượng nhiều nhất, đơn cử như các con phố Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối quận Phú Nhuận vào quận 1, chỉ có dao động 8 km, nhưng tuyến các con phố này hiện đang có 6 dự án cao ốc đang thi công. Hay ngã tư Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Nguyễn Đình Chiểu hiện đang có 3 dự án áp dụng thi công và cả 3 dự án đều là cao ốc Văn Phòng.

Chính điều này mà nhiều người cho rằng, việc kẹt xe ở trọng điểm Thành phố đến từ việc khu vực này có quá nhiều chung cư cao tầng. Tuy nhiên, 1 nhóm chuyên gia về giao thông lại cho rằng, đây không phải là nguồn gốc, mà nguồn gốc chính đến từ việc TP.HCM cho tập hợp quá nhiều các dự án văn phòng cho thuê.

Những cao ốc văn phòng này kéo nhiều người dân từ các quận vùng ven vào trong trọng điểm Thành phố làm việc, gây nên nạn kẹt xe. Vào buổi sáng, các tuyến các con phố kết nối vào trọng điểm Thành phố sẽ kẹt ở làn các con phố vào trọng điểm, nhưng buồn chiều sẽ kẹt ở chiều từ trọng điểm Thành phố đi ra.

“Điều này cho thấy, chính các cao ốc văn phòng mới là tác nhân dẫn tới hiện trạng kẹt xe ở trọng điểm Thành phố như GĐ này. Còn việc đổ cho các tòa chung cư dẫn tới kẹt xe, có vẻ hơi oan. Bởi ở các tòa chung cư này, người dân sinh sống thường làm việc ở trọng điểm Thành phố, nên việc đi đến qua các tuyến các con phố rất gần nhau, người dân sẽ chọn hướng tản bộ, chứ ít chọn việc chạy xe vài chục mét để rồi phải mất công lấy xe, gửi xe”, TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên ngành kinh tế vận tải, Đại học Giao thông – Vận tải TP.HCM cho biết.

Cũng theo ông Hùng, nếu nói về cao ốc dẫn tới kẹt các con phố, thì trên các con phố Thi Sách (quận 1) có 2 dự án chung cư cấp cao, nhưng không mấy khi thấy các con phố này kẹt xe. Trong khi đây, đối có tuyến các con phố như Lê Lợi, Pasteur (quận 1), quận 3, khô có chung cư, mà chỉ có cao ốc văn phòng, trọng điểm thương mại, thì lại luôn kẹt xe.

Cấm cửa dự án cao ốc nội đô

Trước các ý kiến trái chiều trên, hiện TP.HCM vẫn được cho là đang lúng túng trong việc siết hay không siết các dự án cao tầng trong trọng điểm Thành phố, bởi GĐ này, vẫn chỉ trong GĐ rà soát.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, trong GĐ rà soát này, toàn bộ dự án thi công cao ốc trước khi được Sở Xây dựng cấp phép đều phải qua Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Sở Giao thông – Vận tải để phân tích tác động về giao thông.

Việc cấp phép thi công sẽ có 1 tổ chuyên gia do Sở Xây dựng chủ trì (gồm đại diện các sở, ngành có liên quan như Quy hoạch – Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông – Vận tải, Tài chính…) để tham khảo từng trường hợp cụ thể. Những trường hợp độc đáo thì phải xin ý kiến Sở Giao thông – Vận tải bằng văn bản về tác động giao thông.

Chẳng hạn, 1 tuyến các con phố quy hoạch là 20 m, tầng cao là 30 tầng, nhưng các con phố đã đi vào hoạt động mới chỉ có 10 m và Nhà nước chưa thi công các con phố theo quy hoạch, thì chỉ số tầng cao có thể sẽ giảm xuống còn 15 tầng. Khi nào giao thông được thực hiện đúng theo quy hoạch mới cho làm đúng tầng cao như quy hoạch. Vì GĐ này, điều dễ thấy nhất chính là hạ tầng giao thông và nhà ở không đồng bộ, đã gây ra ùn tắc nghiêm trọng.

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho rằng, trong thời gian tìm hướng đi cho việc phát triển hạ tầng giao thông trọng điểm Thành phố, trước mắt, các sở, ngành liên quan, UBND các quận, huyện từ nay đến cuối năm cần tập trung phân luồng giao thông, điều chỉnh hệ thống tín hiệu giao thông các con phố bộ, tăng cường sự phối hợp các lực lượng để xử lý các điểm giao thông tập trung đông người có nguy cơ ùn tắc giao thông.

Mặt khác, Chủ tịch UBND Thành phố thông báo, sẽ kiên quyết không cấp phép thi công đối có các cao ốc, công trình tập trung đông người trên 1 số trục các con phố, 1 số khu vực chưa đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông theo quy hoạch. Từ nay đến cuối năm 2017, các sở ngành trên địa bàn cộng phối hợp tiền hành rà soát, phân tích tác động của nhiều dự án cao ốc lên hạ tầng giao thông, lập báo cáo chi tiết trình cấp có thẩm quyền tham khảo.

Ông Hoàng Minh Trí, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho rằng, thời gian qua, các khu thành thị mới có diện tích lớn, đồng bộ, văn minh, tiên tiến nhưng về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thành thị chưa được hình thành. Trong khi đây, việc cấp phép thi công các dự án nhà cao tầng, trọng điểm thương mại, công trình đông người… lại thiếu sự đồng bộ về quy hoạch khiến cho sức ép giao thông càng ngày càng nặng nề hơn.

Tình trạng chung cư trong hẻm là 1 minh chứng rõ nhất của việc cấp phép thi công không dựa vào thực tiễn. Quy hoạch chuẩn bị là vậy, nhưng đến bao giờ mới được triển khai, khi nào con hẻm mới được mở rộng thành các con phố. Rõ ràng, chủ đầu tư đang dẫn dắt Nhà nước trong việc cấp phép thi công chung cư, cao ốc văn phòng.

Trước lệnh siết dự án này, có nhiều chủ đầu tư có quỹ đất lớn ở trọng điểm TP.HCM lo lắng, vì các dự án này đã nằm trong chiến lược phát triển của công ty,, nhưng vì lệnh cấm này, họ sẽ phải dừng lại. Trong đây, 1 đại diện có quỹ đất 4 ha trên các con phố Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) cho biết, năm 2015 mua quỹ đất này có giá không hề rẻ, mục đích xây chung cư cấp cao.

Năm 2016 tới nay, đã phải loay hoay xin thủ tục giấy phép giao dịch đất và chuẩn bị đầu năm 2018 sẽ thi công và mở phân phối để thu hồi vốn. Tuy nhiên, có lệnh cấm này, công ty sẽ lao đao, bởi dự án không được cấp phép, không phát triển được, thì tiền lãi ngân hàng phải gánh hàng tháng sẽ bào mòn công ty.

“Giải pháp tốt nhất cho TP.HCM không phải là mở rộng hạ tầng giao thông nội đô, mà phải giải được bài toán giãn dân bằng việc chuyển hàng chục trường đại học trong trọng điểm Thành phố ra ngoài. Bên cạnh đây, giãn dần các cao ốc văn phòng ra ngoài quận cận nội đô như Phú Nhuận, Bình Thành, quận 4, quận 2 để tạo độ thoáng cho các tuyến các con phố trọng điểm, bởi GĐ này có quá nhiều toà nhà văn phòng làm việc ở trọng điểm Thành phố.

Cứ sau giờ làm, người lao động về lại các quận vùng ven, các tuyến các con phố trọng điểm Thành phố lại vắng vẻ, thanh bình. Chỉ cần nhìn thực ở đây cũng có thể thấy đâu là lý do kẹt các con phố trọng điểm của Thành phố. Thị trường BDS không phải tội đồ gây ra kẹt xe các con phố trọng điểm như mọi người nghĩ”, ông Hùng nói.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm