Bốn giai đoạn cần chú ý để hạn chế rủi ro khi mua nhà

Trong thời gian qua, nhiều người dân đi mua nhà đã phải “mắc nghẹn” có chủ đầu tư khi ký vào hợp đồng mua phân phối mà không đọc rõ. Khi có tranh chấp phát sinh, người mua mới ngã ngửa, vì theo hợp đồng, họ đang “cầm dao đằng lưỡi”.


Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua phân phối, người mua cần nghiên cứu rõ về dự án, chủ đầu tư và đọc kỹ hợp đồng

Nhiều rủi ro trong mua phân phối mua nhà

Mua nhà là 1 việc quan trọng và khá phức tạp có nhiều người. Không chỉ gặp khó trong việc tìm mua căn nhà ưng ý, hợp có túi tiền, nhu cầu, mà khi mua phân phối cũng phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến một vài quy định pháp luật. Đây là vấn đề rất quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của cả gia đình, nhưng một vài mua phân phối này lại luôn đầy rẫy các cạm bẫy và rủi ro.

Trong số các người mua nhà, có không ít người mua nhà lần đầu, nên muốn hiểu về quá trình mua phân phối, thủ tục mua phân phối và mong được suôn sẻ. Tuy nhiên, họ luôn có nặng tâm lý lo lắng, đôi khi kể cả các vấn đề không đáng lo, nên càng thêm phần nặng gánh. Cũng chính từ đây, người mua dễ mất phương hướng trong việc ra chọn lọc, hay càng làm phát sinh thêm các vướng mắc do việc chưa hiểu, hồ nghi của chính mình.

Có thể nói, việc mua nhà là 1 quá trình chưa bao giờ dễ làm, ngay cả đối có người có chuyên môn như luật sư, giới đầu tư, hay người không ngừng nghỉ tiếp xúc có lĩnh vực nhà đất. Ngoài việc chọn được ngôi nhà đẹp, giá cả hợp lý, thì vấn đề tránh rủi ro luôn luôn được đặt ra.

Về căn bản, việc mua phân phối mua phân phối nhà GĐ này vẫn có quá nhiều nguồn rủi ro và việc tránh các rủi ro này vẫn theo một vàih thức loại trừ dần đi một vài nhân tố rủi ro. Đồng thời, khi rủi ro xảy ra, người mua hạn chế thiệt hại ở mức tối thiểu. Do đây, để tìm 1 phương thuốc hay 1 công thức làm chuẩn trong việc mua nhà không gặp rủi ro là rất khó.

Trong việc mua nhà, rủi ro không môi trường xung quanh xuất hiện, mà nó xuất hiện từ rất sớm và dường như không có điểm kết thúc. Vấn đề rủi ro đã bắt đầu hình thành ngay khi người mua đã có chuẩn bị mua nhà, thậm chí ngay cả khi người mua đã nhận nhà, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền có vẫn còn gặp rủi ro.

Hóa giải một vàih nào?

Có thể nói, rủi ro đã nằm sẵn từ đối tượng nhà ở và chủ có của nó, hay rủi ro sinh ra các gì người mua nhà tiếp xúc, từ việc tìm kiếm nhà, tìm chuyên gia cố vấn… Do đây, người mua nhà cần phải nhận diện rủi ro, loại trừ rủi ro và nếu xảy ra rủi ro, phải có một vàih thức hạn chế rủi ro.

Để khoanh vùng rủi ro, dựa vào quá trình mua nhà có thể chia ra một vài GĐ: (1) tìm kiếm tài liệu, (2) phân tách về sản phẩm, chủ thể mua phân phối (bên phân phối); (3) văn bản mua phân phối và ký kết; (4) thực hiện cam đoan.

Ở GĐ tìm kiếm tài liệu, hiện có nhiều kênh để người mua nhà sử dụng, tìm kiếm và chọn lọc nhà, tuy nhiên dù hình thức nào cũng cần có nguồn rõ ràng, chính thống và đáng tin cậy.

Có thể nghiên cứu qua doanh nghiệp môi giới F1 (có hợp đồng có bên phân phối) để nghiên cứu tài liệu…, hay sử dụng internet, báo chí, thông qua người quen hay môi giới ra mắt tham khảo. Tuy nhiên, người mua nên tránh xa một vàih tìm kiếm tài liệu trên bảng quảng cáo treo cột điện, cây xanh, tin nhắn…, của các nguồn tài liệu không rõ ràng, hay đến một vài trang website do cá nhân tự lập có tên dự án nhái website chủ đầu tư…

Nói chung, phương một vàih chuẩn trong việc tìm nhà sẽ bớt đi đáng kể một vài rủi ro từ ma trận tài liệu bát nháo GĐ này.

Dù phương một vàih nào, người mua vẫn nên kiểm chứng và đối chiếu tài liệu có chính chủ đầu tư (bên phân phối), căn cứ theo một vài văn bản pháp lý…, đồng thời, người mua vẫn nên đi kiểm tra kỹ thực địa dự án, nhà ở.

Trong GĐ phân tách về sản phẩm, chủ thể mua phân phối (bên phân phối), để chắc chắn phân tách đúng sản phẩm, đúng chủ thể bên phân phối, người mua phải căn cứ theo một vài chọn lọc của cơ quan nhà nước (phê duyệt dự án, văn bản thông báo đủ điều kiện,…), giấy chứng nhận quyền sử dụnng đất…, chắc chắn tài liệu về sản phẩm đúng, chủ thể đúng.

Trường hợp bên phân phối nhân danh đại diện mà không phải chính chủ (chủ có, chủ đầu tư), thì càng cần kiểm tra kỹ hơn về lý do, quyền có nhà ở, vai trò của bên nhân danh.

Cần có một vàih phân tách khoa học và kiểm chứng, căn cứ vào quy định điều khoản pháp luật cụ thể, pháp lý pháp lý, lịch sử của dự án và chủ đầu tư… Người mua không nên nhờ môi giới giải đáp về pháp luật cho sản phẩm họ đang môi giới.

Trong GĐ mua phân phối và ký kết, người mua cần cực kỳ chú tâm, bởi GĐ này, trên phân khúc có rất nhiều “kiểu” mua phân phối, nhiều “hình thức văn bản” từ phía chủ đầu tư và đơn vị môi giới, như văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua phân phối… Tuy nhiên, tính pháp lý của một vài văn bản, một vài quy định cụ thể trong một vài văn bản mua phân phối này cần tham khảo, cân nhắc kỹ trong việc người mua chọn lọc ký kết để bảo vệ ích lợi của chính mình.

Đối có mỗi loại tài sản đều có các đặc điểm và 1 số quy định riêng, nếu không tỉnh táo thì dễ rơi vào vòng tranh chấp mà không ít trường hợp dẫn đến tiền mất tật có. Đối có nhà ở đã đã đi vào hoạt động và có giấy chứng nhận, thì được mua phân phối qua thủ tục công chứng.

Nếu là tài sản hình thành trong tương lai, thì ký kết hợp đồng mua phân phối có chủ đầu tư khi có văn bản thông báo của Sở Xây dựng, có văn bản bảo lãnh của ngân hàng. Đối có mua phân phối hợp đồng, thì phải qua thủ tục công chứng, nhưng người mua vẫn phải kiểm tra đầy đủ như mình mua nhà từ chủ đầu tư.

Thông thường, người mua mới chỉ chú tâm vào việc nhờ người có chuyên môn cố vấn trong việc ký kết hợp đồng, mà bỏ qua việc giải đáp ngay khi tìm kiếm mua nhà, hay bỏ quên luôn thời gian sau khi ký hợp đồng.

Tuy nhiên, mức độ rủi ro GĐ thực hiện cam đoan còn nhiều hơn, nhất là vào thời điểm ký hợp đồng và chi trả 30%, sau đây chi trả đến 70% giá trị hợp đồng, nhưng vẫn không được nhận nhà.

Sau khi thực hiện hợp đồng đã ký kết, người mua thường tự xử, diễn giải quy định hợp đồng theo một vàih hiểu của mình, nên có các trường hợp người mua hiểu không đúng, hoặc tự tạo ra vấn đề hoài nghi cho bên phân phối, suy diễn quá lo lắng…, dẫn đến các việc thiếu thảo luận trực tiếp có bên phân phối, thậm chí gây ảnh hưởng đến thiện chí hợp tác và hỗ trợ của bên phân phối.

Có thể nói, trong thời gian sau khi ký kết hợp đồng, người mua phải chi trả tiền và người phân phối phải thực hiện một vài nghĩa vụ theo hợp đồng, nên việc phân tách việc thực hiện nghĩa vụ của bên phân phối, chủ đầu tư thực hiện dự án không kém phần quan trọng. Trong GĐ này, một vài sai sót mới được phát lộ, như dự án xây dựng cầm chừng, ít tài liệu… Đây là các dấu hiệu cảnh báo rủi ro.


Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM

DiaOconline.vn – Theo Đầu tư Bất động sản

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/