Cấp phép cho liên danh chủ đầu tư, cơ quan quản lý đang nhầm lẫn?

Rất nhiều dự án BDS GĐ này được chính quyền địa phương chấp thuận triển khai theo hình thức liên danh chủ đầu tư. Tuy nhiên, khái niệm “liên danh” được phân tích không đúng bản chất pháp lý, dễ gây rủi ro cho người mua nhà… 1 khi các chủ đầu tư không cộng chung tiếng nói.

Dự án Hà Nội Landmark 51 được triển khai theo hình thức liên danh chủ đầu tư giữa Vinafor và Sông Đà 1.01. Ảnh: Dũng Minh

Nở rộ mô hình liên danh chủ đầu tư

Trong bối cảnh quỹ đất càng ngày càng eo hẹp, việc săn mua các khu đất vàng không thuận tiện khi sự tranh giành càng ngày càng gay gắt, nhiều doanh nghiệp đầu tư BDS chọn hình thức bắt tay có chủ đất để triển khai dự án BDS theo hình thức liên danh.

Ngoài ra, 1 số doanh nghiệp có tiềm lực chưa đủ mạnh cũng hợp tác có nhau theo hình thức góp vốn liên doanh hoặc liên danh để triển khai dự án.

Với hình thức liên doanh, các bên sẽ góp vốn thành lập 1 pháp nhân mới để triển khai dự án. Theo hồ sơ pháp lý, đấy chính là chủ đầu tư chính thức của dự án. Quyền lợi và nghĩa vụ của các nội khu dự án theo mật độ vốn góp của mỗi trong liên doanh.

Những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án, hay giao dịch có bạn ở hình thức này cũng tương tự như có 1 doanh nghiệp triển khai dự án.

Trong khi đây, có hình thức liên danh, các bên tham dự góp vốn đầu tư vào dự án sẽ cộng nhau thỏa thuận và thống nhất ký vào 1 bản hợp đồng, trong đây có các điều khoản về mật độ góp vốn, phương thức hạch toán, các ích lợi và nghĩa vụ của các bên góp vốn…

Hình thức này hiện được nhiều doanh nghiệp tiến hành và được chính quyền các địa phương chấp thuận ở nhiều dự án. Có thể kể đến các dự án ở Hà Nội như dự án xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ, Eco Green Giáp Nhị, Hanoi Landmark 51, Eco Lake View, Capital Garden, 60B Nguyễn Huy Tưởng, Hateco Hoàng Mai, Golden Westlake, MHD Trung Văn…

Rủi ro cho người mua nhà

Trong thời gian qua, nhiều dự án BDS được triển khai theo hình thức liên danh đã đi vào làm việc, có lại lợi ích cho cả các chủ đầu tư, bạn và bộ mặt thành thị. Tuy nhiên, đây là có các dự án mà sự hợp tác giữa các bên chủ đầu tư thuận buồm xuôi gió, có các dự án mà các chủ đầu tư “cơm không lành, canh không ngọt”, thì rủi ro xảy ra có người mua nhà là rất lớn.

Chẳng hạn như trường hợp ở dự án D2 Giảng Võ, Hà Nội. Cụ thể, tháng 4/2010, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 1948/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội. Nội dung chọn lọc ghi rõ: “Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo (đại diện Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long)”.

Theo hợp đồng hợp tác đầu tư đã được 2 doanh nghiệp ký kết, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long sẽ góp 40% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án, còn Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo góp phần còn lại.

Khi dự án thực hiện xây dựng đến phần tường vây thì Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long giao dịch phần vốn của mình ở dự án cho Công ty EVNLand Nha Trang (nay là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nha Trang – Hà Nội).

Sau khi đã đi vào hoạt động các thủ tục giao dịch vốn, các thành viên liên danh mới tiếp tục cộng nhau bắt tay xây dựng dự án D2. Tuy nhiên sau đây, 2 bên đã xảy ra vô vàn bất đồng, khiến cho việc triển khai dự án không được suôn sẻ như mong muốn.

Cho đến thời điểm GĐ này, dự án đã đã đi vào hoạt động các hạng mục chính. Dù 1 số hàng mục phụ trợ vẫn đang trong GĐ đã đi vào hoạt động chưa thể đưa vào sử dụng, nhưng đã có nhiều hộ dân tái an cư đã dọn về ở. Tuy nhiên, sau khi về nhà mới, nhiều hộ dân đang dài cổ chờ sổ đỏ, vì chẳng thể xác định được đâu là chủ đầu tư thực sự của dự án này.

Lý do là, trong 1 số văn bản của cơ quan quản lý và giải quyết tranh chấp, chỉ thừa nhận Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo là chủ đầu tư duy nhất. Trong khi đây, theo chọn lọc chấp thuận đầu tư của UBND TP. Hà Nội, dự án này do liên danh chủ đầu tư gồm Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long thực hiện. Sau đây, khi có cách tân thành viên trong liên danh, UBND TP. Hà Nội cũng đã có văn bản thông báo chấp thuận cách tân thành viên trong liên danh thực hiện dự án D2 Giảng Võ.

Vì các vướng mắc, tranh chấp này, nên cơ quan quản lý từ chối việc xác lập sổ đỏ cho cư dân của dự án.

Không chỉ rủi ro có người mua nhà khi các nội khu liên danh chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung, theo các chuyên gia, việc cấp phép đầu tư dự án BDS cho liên danh chủ đầu tư là không đúng quy định.

Cụ thể, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định, điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp, hợp tác xã. Luật Nhà ở không điểm nào quy định rõ chủ đầu tư là 1 hay nhiều doanh nghiệp, hợp tác xã. Việc phê duyệt dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở cũng giống như việc cấp giấy đăng ký đầu tư theo Điều 22 Luật Đầu tư (thành lập tổ chức kinh tế), thì việc giao dự án nhà ở phải cho duy nhất 1 doanh nghiệp.

Nếu nhiều doanh nghiệp cộng thực hiện cộng 1 dự án, thì phải cộng góp vốn thành lập 1 pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án. Với kiểu liên danh như thế là quá tù mù.

“Ở đấy, cơ quan nhà nước đã nhầm giữa “dự án nhà ở thương mại” có “dự án đầu tư xây dựng”, nhầm giữa chủ đầu dự án có liên danh các nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng”, luật sư Phượng nói.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm