Chuyên gia: Cần kiểm soát ký quỹ bất động sản

Theo các chuyên gia, hình thức hợp đồng thỏa thuận ký quỹ BĐS được chủ đầu tư 1 số dự án áp dụng gần đấy cần phải được hệ thống hóa, hoàn chỉnh ích lợi của các bên tham dự. Trao đổi có TBKTSG Online, nhiều ý kiến cho rằng, hình thức này cần được khuyến khích nhưng cơ quan quản lý phải có cách thức hữu hiệu để kiểm soát.



Một dự án BĐS được ra mắt cho khách mua. Các chuyên gia cho rằng ký quỹ BĐS cần được khuyến khích nhưng nhà nước cần có cách thức để kiểm soát. Ảnh minh họa: Vân Ly

Ký quỹ BĐS là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng “phân phối hàng” khi chưa đủ các loại pháp lý cho phép dự án phân phối hàng trực tiếp như bình thường và người mua trao tiền trực tiếp cho người phân phối. Lúc này chủ đầu tư vẫn chào phân phối hàng, khách muốn mua có thể ký quỹ “đặt cọc” ở ngân hàng thông qua hợp đồng. Khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện phân phối hàng thì người mua sẽ được mua có mức giá như đã cam đoan khi đặt cọc. Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng triển khai thì người mua cũng không bị mất tiền như 1 số trường hợp đã xảy ra.

Thời gian gần đấy, không ít bạn mua các dự án BĐS băn khoăn có hình thức phân phối hàng này và lo lắng về tính pháp lý của nó. Một số người cho rằng chủ đầu tư đang làm sai luật…

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hình thức hợp đồng thỏa thuận ký quỹ BĐS là không trái luật, biểu hiện sự quan tâm, tiếp cận dự án muốn mua trong thời gian sớm nhất.

Ông Nam cho hay, theo quy định, chủ đầu tư được phân phối nhà ở hình thành trong tương lai khi họ phải đã đi vào làm việc thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép thi công, xây xong móng, có giấy thông báo được phép phân phối nhà của cơ quan quản lý nhà nước, trước khi phân phối phải thông báo có chính quyền địa phương… Cách phân phối này là ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư và bạn.

“Việc thỏa thuận giữa các bên theo hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Khi chưa thực hiện hành động chuyển nhượng thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh BĐS. Ký quỹ có tính chất như là giữ chỗ, biểu hiện sự quan tâm của người mua đến dự án và hình thức ký quỹ BĐS là không phạm luật”, ông Nam nói.

Cùng chung quan điểm trên, ông Cấn Văn Lực, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV cho biết, thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm. “Hợp đồng ký quỹ cũng là 1 hình thức đặt cọc không sai về luật. Ngân hàng khi tham dự hợp đồng này cũng tuân thủ các quy định về pháp luật về ngân hàng”, ông nói.

Còn chuyên gia tài chính Vũ Đình Ánh thì cho rằng, cũng giống phân khúc chứng khoán, hình thức hợp đồng ký quỹ mua BĐS hình thành trong tương lai là 1 dạng sản phẩm phái sinh của BĐS, luật không cấm thì công dân có quyền làm. Với chủ đầu tư đấy là cách làm sáng tạo có tính toán.

Trong khi đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn Cen Invest, 1 công ty phân phối BĐS, cho rằng xét về làm việc kinh doanh bình thường, hình thức thỏa thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là 1 trong các biện pháp cung cấp xu thế chung và nhiều nước trên địa cầu đã áp dụng hình thức này từ rất lâu.

Ông Hưng cho rằng ký quỹ cũng là cách mà các chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án. Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng ba bên được chắc chắn bởi các điều khoản có hiệu lực, bạn giảm được rủi ro rất nhiều so có đặt cọc bình thường có chủ đầu tư (hoặc đơn vị phân phối dự án) vì khó lấy lại tiền hơn.

“Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư. Vì hợp đồng thỏa thuận ký quỹ, trong đây bị tài khoản phong tỏa nên chủ đầu tư chẳng thể sử dụng tiền vào mục đích khác. Đây chỉ là hình thức giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng bạn có thể chuyển nhượng, cơ sở thi công chính sách phân phối hàng giá”, ông Hưng nói.

Mặc dù cho rằng không sai luật và hợp thông lệ quốc tế, nhưng các chuyên gia cũng đưa ra các góp ý về chính sách phân phối hàng và nhà nước cần quản lý làm việc này để chắc chắn ích lợi cho người mua BĐS theo hình thức ký quỹ.

Ông Nam cho rằng nhà nước cần quy định số tiền ký quỹ chỉ nên chiếm 10-20% giá trị sản phẩm cần mua. Thêm nữa trong hợp đồng cần bổ sung thêm thỏa thuận trong trường hợp bên phân phối không thực hiện cam đoan thì cần làm sao để công bằng ích lợi giữa hai bên…

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Renco Sông Hồng, 1 chủ đầu tư BĐS, đề xuất cần phải hệ thống hóa, hoàn chỉnh ích lợi ba nội khu hợp đồng ký quỹ. Hình thức này cần được khuyến khích nhưng cơ quan quản lý phải có cách thức để kiểm soát.

Ông Điệp cũng đưa ra lời khuyên dành cho người ký quỹ là trước khi thực hiện làm việc này người mua BĐS cần nghiên cứu tài liệu về năng lực chủ đầu tư, năng lực ngân hàng bảo lãnh. Người mua cần có khả năng nhận định tình hình để áp dụng ký các hợp đồng đạt được mục đích mong muốn.

Duanmasterianphu.com – Theo TBKTSG Online

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/