Còn nhiều nút thắt cản bước tiến thị trường địa ốc

Thị trường BDS trong nửa đầu năm 2017 đã có nhiều chuyển biến tích cực, có 1 số phân khúc sôi động như đất nền, nhà giá rẻ, nhưng 1 số chuyên gia cho rằng, để phân khúc tiếp tục tăng trưởng ổn định thì cần phải tháo gỡ nhiều vướng mắc.



Nhiều dự án phát triển chậm độ do thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài. Ảnh: Lê Toàn

Khởi đầu có 1 số con số ấn tượng

Trái có dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu kỹ khi cho rằng, phân khúc BDS sẽ gặp khó trong năm 2017, trải qua được nửa chặng các con phố, phân khúc dù có chững lại đôi chút, nhưng vẫn biểu hiện xu hướng phát triển.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2017, có 8.200 doanh nghiệp thi công mới được thành lập, chiếm 13,4% tổng số doanh nghiệp được thành lập mới của cả nước, tăng 10,7% so có cộng kỳ 2016. Trong đó, số lượng doanh nghiệp thuộc khối kinh doanh BDS là 2.300 doanh nghiệp. Như vậy, mỗi ngày có đến 13 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực kinh doanh BDS được thành lập mới.

Cùng có số lượng doanh nghiệp tăng thêm mạnh mẽ, phân khúc BDS 6 tháng đầu năm cũng chứng kiến vốn ngoại chảy mạnh vào lĩnh vực này. Cụ thể, báo cáo tổng kết nửa năm 2017 của Công ty Tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu năm 2017, phân khúc BDS đã lôi kéo được 701 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 16% so có cộng kỳ năm trước.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, số liệu của Tổng cục Thống kê chỉ rõ, vận hành kinh doanh của lĩnh vực BDS tăng 3,86% so có cộng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đó, kết quả này đã giúp đóng góp 0,21% vào sự tăng trưởng của toàn nền kinh tế từ đầu năm đến nay.

Nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc

Những con số trên là dấu hiệu cho thấy, phân khúc BDS vẫn đang trên đà phát triển. Tuy nhiên, theo 1 số chuyên gia trong ngành, để phân khúc phát triển 1 1 sốh ổn định hơn, cần phải tháo gỡ nhiều vướng mắc như tiền sử dụng đất, khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…

Tại hội thảo “Giải pháp thúc đẩy phân khúc BDS cuối năm 2017” được tổ chức tuần qua ở TP.HCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, tiền sử dụng đất ảnh hướng đến kinh phí mà doanh nghiệp ướng tính để đưa ra giá phân phối. Hơn nữa, điều này cũng ảnh hưởng tới việc cấp sổ đỏ cho dự án để chủ đầu tư có giấy phép và cơ sở để phân phối nhà.

“Bây giờ toàn bộ đều tính theo biện pháp lương, đầu tư 1 dự án sẽ được tính đầu tư như thế nào, làm bao nhiêu, rồi Nhà nước mới triết khấu lại để tính ra số tiền sử dụng đất…? Mà biện pháp lương chỉ có tính tương đối, thay vào đó, Nhà nước chỉ cần tính khu vực đó giá bao nhiêu và doanh nghiệp đầu tư cứ theo công thức mà nhân lên thì rất thuận lợi”, ông Hiển chia sẻ.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có nhiều đề xuất, kiến nghị 1 sốh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án như đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất.

“Việc ứng dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này; doanh nghiệp có thể tiên lượng kinh phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Tuy nhiên, lãnh đạo HoREA cũng cho rằng, đề nghị 1 sốh tân ngay tức thì chính sách phân phối hàng thu tiền sử dụng đất như giai đoạn này có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Do đó, vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải 1 sốh triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được 1 số nhân tố phát sinh tiêu cực.

“Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án, vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ thời cơ đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng kinh phí nhà ở”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT và Thông tư Liên tịch số 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên – Môi trường, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê.

Đứng về góc độ là doanh nghiệp, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group cho biết: “Do thủ tục hành chính quá nhiêu khê nên 1 dự án ở quận 7 của Công ty dù hiện chỉ còn dao động 4,2 m2 chưa đền bù được, nhưng Công ty cũng không muốn làm nữa. Nhưng nếu bỏ thì cũng phải điều chỉnh lại ranh dự án, đồng nghĩa có việc làm lại thủ tục từ đầu. Như vậy, gặp khó lại chồng chất gặp khó, doanh nghiệp muốn làm nhưng không được, mà bỏ cũng không xong”.

Nói đến điểm nghẽn về khâu giải phóng mặt bằng, luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật Hoàng Thu cho rằng, bất cập trong khâu giải phóng mặt bằng có nhiều lý do như giá đất bồi thường thiệt hại chưa thích hợp, chính sách phân phối hàng hỗ trợ không kịp thời, vấn đề tái an cư còn chậm…

“Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so có giá mua phân phối trên phân khúc. Hơn nữa, giá đất bồi thường ở 1 số địa phương lại khác nhau, ứng dụng khung giá đất riêng, nên dẫn tới thắc mắc trong cư dân ở 1 số địa bàn giáp danh giữa tình này có tỉnh kia”, luật sư Hoàng Thu cho biết.

Về góc độ chuyên gia, ông Hiển cho rằng, trong số hơn 500 dự án treo ở TP.HCM, đa số là vướng phải khâu đền bù giải phóng và thời gian tới đảm bảo vẫn tắc. Điều này khiến cho phí đền bù tăng giá, rồi tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng…, khiến cho kinh phí từ khi đền bù đến khi ra đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả đều phân bổ vào giá phân phối và bạn phải gánh chịu.

Hơn nữa, nhiều chuyên gia trong ngành và đại diện 1 số doanh nghiệp cho rằng, thời gian tới, nguồn cung BDS sẽ khan hiếm, lý do chính là do đền bù gặp khó.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, theo kế hoạch năm 2017, Công ty sẽ tung ra 3 dự án mới, nhưng có thủ tục như bây giờ, thì chỉ có thể làm được 1 dự án.

Tại Tập đoàn Novaland, từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 1 dự án mới mở phân phối, đa số là phân phối lại 1 số sản phẩm tồn và hàng khách ký gửi, giảm mạnh so có kế hoạch mà tập đoàn này đã đề ra là sẽ phân phối 4 dự án trong năm nay.

“Hiện 1 số doanh nghiệp có 3 1 sốh tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi và hợp tác kinh doanh 1 bên có đất và 1 bên có tiền cộng làm dự án. Cả 3 biện pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất gặp khó, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng”, đại diện Him Lam Land cho biết.

Trong khi đó, cũng có nhiều trường hợp đã đền bù giải phóng mặt bằng xong, nhưng lại gặp khó về tài chính nên khó có thể phát triển dự án.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết, trong trường hợp này, nhiều doanh nghiệp chọn 1 sốh hợp tác có đối tác nước ngoài để phát triển dự án thay vì vay vồn ngân hàng.

“Điều đáng nói 1 số nhà đầu tư nước ngoài chỉ chấp nhận rót vốn khi doanh nghiệp đã có trong tay thông báo nghĩa vụ tài chính của Bộ Tài chính. Mà để có được thông báo nghĩa vụ tài chính thì cũng phải mất 5 – 7 năm. Do đó, đó cũng là 1 điểm nghẽn của phân khúc và cũng là thiệt thòi đối có 1 số doanh nghiệp Việt Nam”, ông Khương chia sẻ.

Chia sẻ ở hội thảo, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BDS (Bộ Xây dựng) cho biết, về 1 số gặp khó trong việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa 1 số điều liên quan đến đất đai có quy định, trong trường hợp doanh nghiệp đã đền bù được 80% nhưng gặp gặp khó trong phần còn lại thì chính quyền sẽ hỗ trợ.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm