Condotel siêu lợi nhuận hay cuộc chơi “mỡ nó rán nó”?

Cam kết lợi nhuận khủng ở 1 số dự án condotel đã tạo nên xu thế, mà đa số 1 số dự án ở phân khúc này, đều không nằm ngoài “luật chơi”. Tuy nhiên, con số đấy là lợi nhuận thực hay chỉ là bài toán tài chính, mới là vấn đề cốt lõi cần lưu ý.

Tiền đâu để cam đoan?

Trên phân khúc giai đoạn này, nguồn cung condotel chủ yếu đến từ 1 số địa phương đang phát triển mạnh du lịch biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc. Với cam đoan lợi nhuận trên dưới 10%/năm trong dao động 10 năm, mức giá condotel dao động phổ biến từ 40 – 60 triệu/m2.

Tại sao các dự án ở địa điểm tỉnh lẻ lại có mức giá đắt đỏ ngang ngửa căn hộ chung cư cấp cao trọng điểm Hà Nội hay TP.HCM? Đây cũng chính là 1 trong các nhân tố làm nên bài toán cam đoan lợi nhuận, theo phân tách của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Cam kết lợi nhuận cao đi kèm nhiều rủi ro

Để hình dung bài toán cam đoan lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, đưa ra tình huống dễ làm như sau: Giả sử chủ đầu tư có thể phân phối condotel có mức giá 1 tỷ/căn (mức giá đã có lợi nhuận của chủ đầu tư dao động 30%) nếu không cam đoan lợi nhuận. Tuy nhiên, để tăng sức hút, chủ đầu tư tăng giá phân phối gấp đôi, kèm chương trình cam đoan lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm.

Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho bạn 200 triệu. Số tiền này tạm tính đến từ 2 nguồn: 1 là lợi nhuận từ khai thác condotel dao động 5% (tương đương 100 triệu/năm); 2 là số tiền 1 tỷ chủ đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp tục mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu/năm).

Như vậy, có bài toán tài chính này, chủ đầu tư có thể huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới, có lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm) so có vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đấy, lại dễ phân phối hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so có gửi tiền tiết kiệm.

Bài toán tài chính trên đấy là có cơ sở, nếu so sánh có sự phát triển, tiềm năng du lịch của Việt Nam và 1 số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á. Savills Việt Nam từng mở phân phối con số cam đoan lợi nhuận ở Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 – 5 năm và ở Bali là 7% trong 2 – 3 năm.

Thật khó tin nếu cho rằng condotel ở Việt Nam có lại lợi nhuận cao danh tiếng khu vực. Trong bối cảnh đấy, nhiều chuyên gia cho rằng, câu chuyện tăng giá ảo để lấy tiền cam đoan lợi nhuận đang là thủ thuật tài chính để phân phối condotel.

Còn lại gì sau 10 năm?

Nhiều môi giới vẫn rỉ tai bạn rằng, chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 10% lợi nhuận, hết 10 năm lại được chia lợi nhuận 70/30 thậm chí 80/20 có chủ đầu tư. Còn quá lâu để hết 10 năm và kiểm tra xem lợi nhuận sau cam đoan được chia là bao nhiêu.

Tuy nhiên, theo phân tách của ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Trường Phát, sau khi hết thời hạn cam đoan lợi nhuận, bạn phải trả nhiều giá thành phát sinh như: Phí quản lý, giá thành sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, bên trong xe…

Trong khi đấy, doanh thu đến từ khai thác cho thuê sẽ gặp vấn đề gặp khó vì phải tranh đua có lượng phòng của chủ đầu tư. Thông thường, trong 1 dự án, chủ đầu tư giữ lại dao động 20% số phòng để khai thác, sau khi khách thuê hết lượng phòng này thì mới đến lượt các phòng còn lại.

Mặt khác, khi tham dự chương trình cam đoan lợi nhuận, bạn buộc phải đấyn nhận các giá thành và việc làm việc, quản lý từ chủ đầu tư. Do vậy, cộng chung 1 dự án, nhưng phòng của chủ đầu tư lợi nhuận cao, còn các condotel đã phân phối thì doanh thu chỉ đủ bù giá thành, là khả năng mà bạn phải tính đến. Trong trường hợp này, condotel đã phân phối khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp bạn mua condotel vì cam đoan lợi nhuận quá quyến rũ. Nhưng sau 1 thời gian ngắn làm việc, chủ đầu tư không duy trì được cam đoan và phải thương lượng mức lợi nhuận thấp hơn.

Theo 1 số chuyên gia, dù có cam đoan lợi nhuận, nhưng bạn vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào 1 số dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam đoan thì việc đòi ích lợi không dễ làm vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.


Duanmasterianphu.com – Theo Vietnamnet

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm