Đề xuất đánh thuế tài sản, trong đấy có vấn đề đánh thuế căn nhà thứ hai nếu có ứng dụng thì phải tính toán có công đoạn thích hợp có điều kiện phát triển kinh tế – xã hội để tránh tác động xấu tới phân khúc BĐS.
 Bối cảnh phân khúc Việt Nam giai đoạn này chưa thích hợp để đánh thuế việc có nhà thứ hai trở lên |
Đánh thuế căn nhà thứ hai là chưa hợp lý
Phát biểu ở Tọa đàm trực tuyến có chủ đề: “Hai kịch bản từ việc đánh thuế ở hữu nhà ở thứ hai” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức tuần qua, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, thời gian vừa qua, câu chuyện về đánh thuế tài sản, trong đấy có đề xuất về việc đánh thuế căn nhà thứ hai khiến dư luận và phân khúc rất quan tâm.
Theo ông Võ, về mặt lý luận kinh tế chính trị học, đất đai là sản phẩm môi trường xung quanh, con người đầu tư trên đất có tài sản, có vốn. Hiện chúng ta không khuyến khích buôn phân phối, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thô mà khuyến khích đầu tư vào đất. Đánh thuế vào đất sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nếu thuế cao thì làm việc đầu tư phải cân nhắc hiệu quả hơn.
Ngược lại, nhà ở và 1 số tài sản khác gắn liền có đất là do con người tạo lập nên. Việc đánh thuế vào nhà ở và 1 số tài sản đầu tư trên đất nếu có sẽ chẳng thể đánh trên giá trị mà phải đánh trên qui mô. Sắc thuế này sẽ hạn chế làm việc đầu tư trên đất và làm kìm hãm sự phát triển phân khúc BĐS. Tác động tích cực của sắc thuế này, nếu có chỉ là ngăn ngừa hiện trạng đầu cơ nhà ở và tạo bình đẳng về quyền tiếp cận nhà ở của người dân. Chính vì vậy, nhiều quốc gia không đánh thuế vào nhà ở và tài sản đầu tư trên đất.
Trường hợp sắc thuế này được ứng dụng và có biện pháp bảo đảm tính khả thi thì tác động tích cực bao gồm: (1) ngăn ngừa được hiện trạng đầu cơ nhà ở và tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nếu mức thuế là đáng kể; (2) mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của các người chưa có nhà ở, tạo thời cơ bình đẳng hơn về quyền tiếp cận nhà ở.
Ngược lại, tác động tiêu cực có vẻ nhiều hơn, cụ thể bao gồm: (1) hạn chế chuyển nhượng trong phân khúc BĐS nhà ở thương mại, chỉ còn chuyển nhượng để ở và ít chuyển nhượng để kinh doanh; (2) hạn chế nguồn cung cho phân khúc BĐS nhà ở cho thuê do thuế cao nên không khuyến khích đầu tư; (3) hạn chế đầu tư vào 1 số dự án phát triển nhà ở do cầu kinh doanh bị giảm sút.
Tại Việt Nam giai đoạn này, phân khúc BĐS nhà ở vẫn đang phát triển đều, chưa có dấu hiệu “nóng” của làm việc đầu cơ. “Ngân sách nhà nước giai đoạn này đang trong tình cảnh gặp khó, nợ công cao, bội chi lớn, nguồn thu hẹp lại. Kiến nghị các nguồn thu mới là cần thiết nhưng cần nghiên cứu kỹ kỹ lưỡng.
Tăng nguồn thu đúng nhất khi này là tăng tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tăng giá đất của Nhà nước cho sát hơn có giá phân khúc. Thuế suất ở hầu hết 1 số nước là 1 – 1,5% còn ở ta mới là 0,03%, trong khi bảng giá đất của Nhà nước mới chỉ bằng dao động 20 – 30% giá phân khúc ở 1 số thành thị lớn. Đánh thuế vào nhà ở nhìn chung chưa phải là biện pháp đúng giai đoạn này”, ông Võ nhấn mạnh
Đồng tình có quan điểm trên, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường cho rằng, điều quan trọng là phải làm rõ mục tiêu của việc đánh thuế nhà ở thứ hai là gì.
“Nếu cho rằng đánh thuế căn nhà ở thứ hai hiệu quả hơn áp thuế sử dụng đất thì tôi cho rằng còn nhiều điều cần phải bàn, đấy là chất lượng sử dụng đất, làm thế nào chúng ta sử dụng đất hiệu quả hơn”, ông Trung nói và nhấn mạnh, thay vì tập trung vào sắc thuế này thì hãy tập trung nghiên cứu kỹ làm thế nào để hiệu quả sử dụng đất tăng lên.
Khi sử dụng đất có hiệu quả mới mở được cơ sở thu thuế rộng hơn, có bởi thế mới thu thuế được nhiều, lại tăng được tính công khai, minh bạch cho việc phát triển phân khúc trong trung hạn và dài hạn.
Khó so sánh cơ sở điều kiện giữa 1 số nước
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 1 số sắc thuế và phí không chỉ riêng ở 1 số BĐS mà kể cả 1 số ngành khác đều rất quan trọng, bởi nó chắc chắn nguồn ngân sách nhà nước.
Dẫu vậy, chẳng thể ứng dụng hoàn toàn 1 số chính sách phân phối hàng của 1 số quốc gia khác vào phân khúc Việt Nam, bởi lẽ có sự khác biệt giữa 1 số phân khúc, về cả mặt thể chế, chính sách phân phối hàng cũng như mức độ phát triển. Thông thường, việc đánh thuế và phí cũng giúp cho điều tiết phân khúc, nếu phân khúc quá nóng thì tăng thuế, phí để cắt giảm sức nóng ảo.
Tuy nhiên, giai đoạn này thực ở, phân khúc BĐS Việt Nam chỉ mới bình phục được mấy năm sau thời gian khủng hoảng dài và chưa có dấu hiệu tăng trưởng nóng hay đầu cơ trên diện rộng. Thêm 1 nhân tố nữa là phân khúc BĐS rất nhạy cảm có chính sách phân phối hàng, nên cần rất thận trọng trước khi tính toán và đưa ra 1 chính sách phân phối hàng gì, đặc thù là chính sách phân phối hàng thuế.
Nếu đánh thuế nhà ở thứ hai thì sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà cho thuê. Ở 1 số nước châu Âu, phân khúc nhà ở cho thuê chiếm tới 70%, ở Việt Nam chỉ có 10%. Còn nếu nói đánh thuế nhà ở thứ hai để tránh đầu cơ lại chưa thích hợp có bối cảnh phân khúc giai đoạn này.
Bổ sung quan điểm của ông Hà, ông Lê Việt Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, nếu đánh thuế nhà ở thứ hai sẽ triệt tiêu phân khúc nhà cho thuê, vì người mua nhà thứ hai bị đánh thuế thì người ở nhà thuê sẽ phải chịu phần tăng giá, bởi thế sẽ rất gặp khó có người thuê nhà ở, trong khi các người thuê nhà thường là người có lương thấp. Ở hầu hết 1 số nước, nếu đánh thuế BĐS, họ đánh thuế cả việc có căn nhà thứ nhất.
“Nếu người có 1 ngôi nhà có qui mô 1.000m2 không bị đánh thuế, trong khi người có 2 nhà mỗi nhà 50 m2 lại phải đánh thuế thì sẽ vô lý. Còn nếu điều tra, phân tách từng BĐS để đánh thuế thì sẽ gặp khó, phức tạp.
Một thực ở là nếu đánh thuế toàn bộ BĐS, các người có BĐS có địa điểm đẹp, giá trị cao mà lại chưa khai thác ngay, nếu bị đánh thuế thì chủ đất sẽ phải trả mức phí thuế hàng năm theo giá trị của căn nhà, bởi thế họ sẽ phải phân phối hoặc đưa vào khai thác, chắc chắn phát triển thành thị hợp lý, thích hợp có nhu cầu phân khúc hơn”, ông Hải nêu vấn đề.
 Ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế công ty lớn – Tổng cục Thuế |
Vấn đề đánh thuế tài sản BĐS không phải bây giờ mới được đặt ra. Về lâu dài, cần có 1 sắc luật để thực hiện, bởi đấy là tài sản đã đi vào làm việc, ai cũng có thể nhìn thấy được.
Từ thực tiễn phân khúc gần đấy, có nhiều ý kiến cần phải đánh thuế căn nhà ở thứ hai, thứ ba, nhưng cần phải có công đoạn: Khi nào áp thuế, mức thuế bao nhiêu là thích hợp và liệu có quản lý được không. Bộ Tài chính đã lập ra nhóm chuyên gia để nghiên cứu kỹ, triển khai vấn đề này.
Đơn giản, công bằng, hiệu quả, khả thi là các tiêu chí hàng cần đưa ra khi áp dụng thi công và thực thi 1 số chính sách phân phối hàng. Do đấy, việc đánh thuế căn nhà ở thứ hai hiện mới chỉ là câu chuyện bàn luận, nghiên cứu kỹ, Bộ Tài chính cũng chỉ đang đưa vấn đề ra để phân khúc phản biện. Từ đấy, sẽ có nghiên cứu kỹ tham khảo, điều chỉnh. Có nghĩa là phải mất nhiều thời gian nghiên cứu kỹ để ban hành 1 chính sách phân phối hàng thuế.
“Khó triển khai trong bối cảnh Việt Nam giai đoạn này”
 Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội |
Có nhiều bài học từ việc đánh thuế có BĐS thứ hai ở 1 số nước. Do đấy, cần phải thận trọng có trường hợp của Việt Nam.
Trước hết, chúng ta cần hiểu mục đích đánh thuế BĐS thứ hai là khi cung và cầu chưa gặp nhau, phân khúc phát triển quá nóng, cần ứng dụng chính sách phân phối hàng thuế để cân bằng. Trong khi đấy, ở Việt Nam, phân khúc BĐS đang phát triển lành mạnh. Qua nghiên cứu kỹ của Savills, có thể thấy chuyển nhượng vẫn ở mức ổn định, chưa phải tăng trưởng quá nóng. Khi ứng dụng đánh thuế BĐS thứ hai, phân khúc sẽ giảm mạnh cầu, giảm sức mua của nhà đầu tư có phân khúc.
Một trong các trường hợp có thể thấy rõ nhất là ở Singapore, nước này đánh thuế nhà ở thứ hai có người dân trong nước từ 3 – 10%, có người nước ngoài là 10 – 15%. Singapore đưa ra chính sách phân phối hàng thuế BĐS thứ hai khi có quá nhiều người nhập cư vào nước này, cầu quá lớn mà không đủ cung, bởi thế Chính phủ đưa ra chính sách phân phối hàng thuế để cân bằng phân khúc. Ở Việt Nam thì ngược lại, cung – cầu đang phát triển lành mạnh, nguồn cầu còn chưa ổn, bởi thế chưa nên ứng dụng chính sách phân phối hàng của Singapore vào Việt Nam.
Một góc độ khác, sức cầu của người nước ngoài hiện chưa cao, số lượng nhà đầu tư nước ngoài mua nhà ở Việt Nam chưa nhiều. Do đấy, đấy là thời điểm cần khuyến khích người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, đặc thù sau các chính sách phân phối hàng mở cửa cho người nước ngoài đầu tư vào phân khúc BĐS. Chính vì vậy, không nên đưa thêm các chính sách phân phối hàng có tính thắt chặt, giảm sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài có BĐS Việt Nam.
Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
