Đầu cơ đất quy hoạch

Trong phân khúc đầu tư nhà đất, có muôn hình vạn trạng kiểu đầu tư, đầu cơ để đâyn đầu cơ hội. Thông thường, bạn hay chọn mua nhà, đất ở 1 vài khu vực có dự án hạ tầng hoặc 1 vài dự án trọng điểm thương mại, trung tâm y tế, trường học, khu du lịch… dự trù đầu tư, để “đâyn đầu”. Nhưng, cũng có người tìm đến 1 vài khu đất đã “dính” quy hoạch để đầu tư.


Khu dân cư khu phố 5 phường Tân Thới Nhất (quận 12) bị quy hoạch gần 20 năm

Từ mua để chờ… xóa quy hoạch

Anh Nguyễn Khánh (ngụ Thủ Đức) cho biết 1 vàih đây 2 năm, mặc dù biết 1 khu đất ở phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn chọn lọc mua 1.000m² để đâyn đầu cơ hội.

Theo anh Khánh, khu vực này được phê duyệt quy hoạch 1 vàih đây 10 năm, giai đoạn này nhà cửa mọc lên rất nhiều, độc đáo TP đã phóng con các con phố 60m nối từ các con phố Phạm Văn Đồng tới quốc lộ 1A, nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

“Theo bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đây chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất cây xanh, nhưng tôi mua 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở khu vực này chuyển nhượng trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đâyng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi vẫn lời 1 khoản không nhỏ”, anh Khánh tính toán.

Tương tự, ở Củ Chi, theo bảng giá đất do UBND TPHCM ban hành, giá mỗi mét vuông đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng, nhưng không ít người sẵn sàng “mua” lại có giá vài trăm ngàn đồng. Nhiều hộ nông dân thấy thế phân phối ngay, thậm chí còn cố tình giấu nhẹm đây là đất nằm trong quy hoạch để “đánh lừa” người mua.

Tại khu vực quy hoạch khu tái an cư 66ha ở phường Tân Thuận Đông (quận 12), nhà đất trong khu dân cư đã đi vào hoạt động chuyển nhượng dao động 30 triệu đồng/m²; trong khi 1 vài khu đất bị quy hoạch làm trọng điểm thương mại gần đây chỉ chuyển nhượng ở mức giá 5 triệu đồng/m². Chính vì sự chênh lệch quá lớn này nên nhiều người sẵn sàng bỏ tiền chuyển nhượng lại để chờ cơ hội.

Thực tế, có nhiều khu vực ở TPHCM đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/2000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đây, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được phê duyệt, do thực ở 1 vàih tân nhiều nên không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để thích hợp có thực trạng. Đây chính là nguyên do khiến 1 số nhà đầu tư chuyên “săn lùng” đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

Việc mua đất bị quy hoạch như nói trên, tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, cho biết theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho thích hợp có thực ở, nếu 1 vài khu vực nào không còn thích hợp thì phải xóa. Thế nhưng, trên thực ở, việc điều chỉnh là rất lâu và rất nhiêu khê.

Đến chờ… công ty đền bù

Đại diện nhiều công ty (DN) cho biết, trước khi công ty được cơ quan công dụng giao đất để thực hiện dự án thì không biết bằng 1 vàih nào, 1 số người đã “đi tắt đâyn đầu” mua đất trong dự án để chờ đền bù.

Ông Trương Bình, Giám đốc Công ty Kinh doanh nhà TP, kể lại việc đơn vị có sẵn quỹ đất gần 50ha ở quận 9, dự trù đầu tư dự án. Tuy nhiên, không biết bằng 1 vàih nào, 1 người chuyên “đâyn đầu” biết được và nhanh chân mua hơn 3ha đất nông nghiệp án ngữ ngay mặt tiền khu đất 50ha của công ty. Đến nay, Công ty Kinh doanh nhà đã được UBND TP thuận chủ trương đầu tư, nhưng dự án vẫn chưa triển khai được vì phải thương lượng có chủ đất nói trên để mở các con phố vào dự án. Biết DN rơi vào thế kẹt nên chủ đất hét giá rất cao.

Tương tự, 1 DN đang triển khai dự án ở khu Nam cũng khóc ròng có mấy “nhà đầu tư” kiểu này. Trong khi đất thành phẩm của 1 vài dự án xung quanh phân phối có giá 25 triệu đồng/m², thì 1 vài chủ đất còn vướng trong dự án cũng “hét” giá lên xấp xỉ.

Hiện ở, trên địa bàn TPHCM có 1.409 dự án, trong đây 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 405 dự án chưa bắt đầu làm; còn trong số 325 dự án đã bắt đầu làm thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng xây dựng. Nhiều dự án nhà đất chẳng thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa.

Theo luật định, có 1 vài dự án nhà ở thương mại, DN phải tự thương lượng đền bù. Do đây, nhiều DN rơi vào hiện trạng dự án đã bồi thường đến 80%, thậm chí 98%, chỉ còn vướng 1 vài hộ nhưng “hét” giá quá cao, hai bên không thỏa thuận được nên dự án giậm chân ở chỗ nhiều năm. Có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được.

Theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Chính phủ, Bộ Tài nguyên – Môi trường và UBND TPHCM nên có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% tổng diện tích trở lên, để sớm đưa dự án vào thực hiện, tránh lãng phí thời gian và giá thành đầu tư.

HoREA cũng yêu cầu đối có dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối có dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, yêu cầu chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, có mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham dự góp vốn cộng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đây; hoặc có cơ chế để 1 vài bên liên quan đưa ra tòa án để được tham khảo, giải quyết 1 1 vàih công bằng.

Duanmasterianphu.com – Theo SGGP

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/