Đọ giá với đại gia, lính mới có bị hụt hơi?

Bất động sản Hà Nội đang diễn ra 1 cuộc chạy đua về giá giữa các chủ đầu tư, cả cũ và mới. Câu hỏi đặt ra là, liệu các công ty lính mới, chưa có thương hiệu có đủ sức theo đuổi cuộc chơi?

Dự án Sky Park Residence hiện có mức giá khá cao, từ 40,8 – 46 triệu đồng/m2. Ảnh: Nguyễn Thành

Cuộc đua về giá ở phía Tây Hà Nội

Khảo sát phân khúc có thể thấy, các dự án chung cư phía Tây Hà Nội đang có mức giá trung bình khá cao. Chẳng hạn, Home City (Trung Kính) có giá 34 – 36 triệu đồng/m2; Central Field (Trung Kính) 35 – 36 triệu đồng/m2; Vimeco (Phạm Hùng) 33 – 38 triệu đồng/m2; Hà Đô Park View 36 – 39 triệu đồng/m2. Trong số này, nhiều dự án đã hết hàng và chỉ còn các chuyển nhượng thứ cấp.

Với bí kíp lâu năm và danh tiếng của chủ đầu tư đã được khẳng định, Vinhomes Sky Lake Phạm Hùng có mức giá từ 54 – 57 triệu đồng/m2 (chưa VAT) các tòa S1, S2, S3. Trong khi đó, dù là lính mới, nhưng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thanh Hóa vẫn đưa ra mức giá khá cao cho Sky Park Residence (Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy), từ 40,8 – 46 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo phân khúc nhà đất Hà Nội quý II/2017 của CBRE, chuyển nhượng căn hộ chung cư ở phân khúc cao cấp giảm 24% so có quý trước. Tuy nhiên, 1 điểm bất ngờ là dù chuyển nhượng giảm, nhưng giá của phân khúc này lại tăng, lần lượt 1% ở phân khúc sơ cấp và 3% ở phân khúc thứ cấp.

Lý giải về mức giá ở các dự án khu vực này, anh Lê Thanh Hà, 1 nhà đầu tư nhiều bí kíp cho biết, về mặt bằng chung, khu vực phía Tây đang có mức giá khá cao và chủ đầu tư các dự án ở đó đang có cuộc chạy đua về giá.

Điều này có được bởi đó là khu vực tương đối đã đi vào hoạt động về cơ sở hạ tầng. Các chủ đầu tư dự án có sự quan sát mức giá của dự án xung quanh, các dự án cộng phân khúc để đưa ra mức giá thích hợp cho mình. Sau đó, nếu có gặp khó về phân phối hàng, các chủ đầu tư mới thực hiện chương trình giảm giá gián tiếp bằng chính sách phân phối hàng hỗ trợ lãi suất, quà tặng, tặng phí dịch vụ.

Trong khi đó, theo 1 môi giới, có đến 70% người mua nhà tùy thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, cho thấy số tiền trong dân không nhiều. Do đó, việc nhiều chủ đầu tư chạy đua nâng giá sẽ gây gặp khó cho người mua.

Trong cuộc họp có Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cuối năm 2016, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà phân tích, phân khúc nhà đất đang có sự lệch pha cao trong cung – cầu sản phẩm. Phần lớn tín dụng chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào 1 số nhà đầu tư.

Lính mới quá tham vọng?

Theo phân tích của 1 kỹ sư xây dựng, GĐ này, suất đầu tư trung bình tính trên mét vuông cho các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội dao động trong dao động 20 – 25 triệu đồng/m2. Trong đó, 7 – 8 triệu đồng/m2 kinh phí xây thô, 7 – 8 triệu đồng/m2 bên trong xe, còn lại là các kinh phí khác (kinh phí đất, kinh phí thủ tục, giải đáp kiến trúc…).

Ngoài các nhân tố cứng như trên, nhân tố thương hiệu, danh tiếng của chủ đầu tư cũng đóng góp quan trọng vào việc hình thành giá sản phẩm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư có danh tiếng, cam đoan tốt về công đoạn, chất lượng công trình cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, như Vingroup, Sun Group, FLC… Đây cũng chính là các công ty có nhiều dự án lớn, giữ vai trò tạo lập, dẫn dắt phân khúc. Còn có các công ty mới gia nhập phân khúc, hoặc các công ty nhỏ, việc xác lập mức giá cao cho dự án của mình dường như khá mạo hiểm.

Chẳng hạn, ở dự án Sky Park Residence của Công ty cổ phần Xây dựng Thanh Hóa. Hiện dự án này có mức giá từ 40,8 – 46 triệu đồng/m2, bàn giao nhà kèm bên trong xe khá đầy đủ. Nếu theo kinh phí suất đầu tư như đã nói ở trên, cộng có việc chủ đầu tư của dự án là cái tên còn xa lạ có giới kinh doanh địa ốc, giá trị và sự tích lũy thương hiệu, lòng tin chưa nhiều, và so sánh có nhiều dự án của khu vực, thì việc đưa ra mức giá trên được cho là mạo hiểm.

Một thực ở xảy ra lâu nay, đó là việc các chủ đầu tư thường thực hiện nhiều dự án để xoay vòng đồng vốn. Tuy nhiên, có nguồn vốn có hạn, việc thành bại tùy thuộc nhiều vào công tác phân phối hàng. Nếu phân phối hàng tốt, dự án sẽ được triển khai nhanh, có tiền để tiếp tục phát triển các dự án gối đầu khác, trường hợp ngược lại, không chỉ dự án đó bị đình trệ, mà các dự án khác cũng bị ảnh hưởng lây.

Do đó, việc đưa ra mức giá thế nào để đẩy mạnh công tác phân phối hàng đối có các chủ đầu tư luôn được tính toán kỹ, bởi giá không chỉ dễ làm là để biểu hiện cao cấp của dự án, hay tối đa hóa lợi nhuận của chủ đầu tư. Đặc biệt, có công ty mới, ít bí kíp, hoặc năng lực tài chính kém, nếu công tác phân phối hàng dự án bị chậm, nhiều khả năng dự án sẽ bị chậm công đoạn, thậm chí ảnh hưởng tới sự tồn ở của công ty.

Đại diện 1 chủ đầu tư chia sẻ, không ít nhà đầu tư nguồn lực có hạn, chỉ đủ tiền thực hiện GĐ 1 của dự án (xin đất, xây dựng phần ngầm đến cos 0), sau khi đủ điều kiện mở phân phối, sẽ huy động vốn từ bạn để xây dựng phần thân (GĐ 2), rồi tiếp tục vay vốn ngân hàng để đã đi vào hoạt động bên trong xe, giao nhà (GĐ 3). Trong khi đó, để phát triển các dự án khác, công ty lại phải đồng thời phát triển quỹ đất, triển khai các dự án khác. Chính vì vòng xoáy này mà 1 khi đã bước chân vào lĩnh vực nhà đất, ít công ty nào rút chân ra được. Liên tục bị xoay vòng trong câu chuyện dòng vốn.

Ngay cả có các ông lớn trong ngành, nguồn vốn vẫn luôn là vấn đề ám ảnh nhất và các chủ đầu tư này cũng luôn gắng sức huy động tốt nhất dòng tài chính từ các bạn của mình. Trong khi đó, Sky Park Residence mới chỉ là sản phẩm đầu tay của công ty xứ “nem chua” trên đất Thủ đô đầy tranh đua, việc chạy đua đẩy giá lên cao liệu có phải là nước cờ đúng?


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm