16.506 căn hộ cao tầng được chào phân phối 6 tháng đầu năm, 35.000 căn sẽ được tung ra trong GĐ 2017-2018, nguồn cung này được cho là rất lớn so có sức cầu đã đi vào hoạt động ở TP.HCM. Nguy cơ bong bóng toàn phân khúc trong trung hạn có thể không cao, nhưng có từng phân khúc, viễn cảnh bội cung là chẳng thể coi thường.
 |
Nguy cơ tiềm ẩn
Câu chuyện phân khúc BĐS lâm vào cảnh “vỡ bong bóng” 1 vài năm 2009 tới năm 2013 vẫn còn là nỗi ám ảnh đối có 1 vài chủ đầu tư và 1 vài nhà đầu tư thứ cấp.
Nguyên nhân của hiện trạng đâyng băng được 1 vài chuyên gia đánh giá đến từ việc để phân khúc BĐS phát triển quá nhanh, lượng nhà đầu cơ BĐS kiếm lời nhiều hơn người có nhu cầu mua nhà ở thực. Trong đây, đa số nhất tạo ra “bóng ma bong bóng” đây chính là lệch pha cung cầu. Lượng căn hộ cao tầng đẳng cấp ra đời nhiều hơn 1 vài căn hộ cao tầng giá rẻ hay trung cấp.
Trong khi 1 vài căn hộ cao tầng giá rẻ có nhu cầu mua nhiều hơn là 1 vài căn hộ cao tầng đẳng cấp, chính vì sự lệch pha này mà phân khúc lâm vào cảnh hoang tàn, hậu quả để lại là nhiều khu thành thị không bóng người ở, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư lâm cảnh gặp khó về tài chính, tồn kho BĐS tăng mạnh, đến nay vẫn chưa giải quyết xong hệ lụy…
Phải trải qua nhiều phương pháp hỗ trợ có 1 vài gói tín dụng, bình ổn phân khúc… từ phía Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, phân khúc BĐS mới bình ổn và phát triển trở lại. Tuy nhiên, có 1 vấn đề là sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và giá tốt kết thúc, phân khúc có sức cầu lớn nhất rất khó phát triển.
Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng chủ yếu do 1 vài chủ đầu tư không mặn mà vì nhà giá thấp và nhà xã hội lợi nhuận cũng thấp tương ứng, trong khi đây 1 vài ngân hàng cũng dè dặt cho người nghèo vay tiền mua nhà, vì không lượng hóa được khả năng trả nợ.
Chính vì lẽ đây, phát triển nhà trung đẳng cấp vẫn được 1 vài chủ đầu tư ưu tiên nhất. Nhưng điều này lại tạo ra mối lo trong dài hạn về “bóng ma” chênh lệch cung cầu dẫn đến nổ bong bóng cục bộ xuất hiện.
“Mối lo này là có cơ sở, bởi tính từ năm 2015 tới nay, phân khúc bắt đầu xuất hiện 1 vài vết xe đổ như 1 vài năm 2007 tới năm 2009. Đó là độ lệch pha cung cầu, lượng căn hộ cao tầng đẳng cấp ra quá nhiều, căn hộ cao tầng trung bình và giá rẻ lại chiếm mật độ ít.
Việc để phân khúc phát triển tự phát theo tin đồn, trong đây cơn biến cố về hiện trạng sốt đất nền ở TP.HCM, hay như 1 vài tài liệu trái chiều về 60 dự án bị Bộ Tài chính đề xuất dừng thi công và thanh tra lại việc định giá đất…, khiến lòng tin của bạn suy giảm.
Đồng thời, nhiều vụ việc chủ đầu tư phát triển dự án không nghiêm túc cũng như chất lượng công trình không tốt khi bàn giao cho người dân về ở cũng khiến phân khúc chưa thực sự bình phục bền vững”, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM nhận định.
Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì cho rằng, mối lo “bong bóng” cục bộ còn biểu hiện ở giá nhiều dự án không ngừng leo thang. Chẳng hạn, ở 1 dự án ở quận 9, TP.HCM, đợt mở phân phối Thứ nhất căn hộ cao tầng chỉ có giá 1,7 tỷ đồng/căn, nhưng sau 4 tháng, qua 6 lần mở phân phối thì giá căn hộ cao tầng đã đẩy lên 2,2 tỷ đồng. Hay như ở huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, 1 dự án mà chủ đầu tư áp dụng 8 lần mở phân phối, mỗi lần chỉ phân phối hơn 100 nền đất, giá đất mỗi lần mở phân phối lại tăng gấp đôi…
Ngoài ra, 1 vài chuyên gia còn cho rằng, 1 nguy cơ nữa có thể khiến cho phân khúc BĐS lâm vào cảnh bong bóng đây là việc nhiều chủ đầu tư đua nhau đầu tư đâyn đầu hạ tầng, trong khi 1 vài dự án hạ tầng thường có độ trễ thời gian rất lớn khiến chủ đầu tư nào không “trường sức” để nếm mật nằm gai 1 thời gian dài sẽ gục ngã và tạo hệ lụy cho cả phân khúc.
Khi quỹ đất trọng điểm đô thị để phát triển 1 vài dự án dần cạn kiệt, việc phát triển ra 1 vài quận, huyện ngoại thành là đúng. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông kết nối ở 1 vài quận, huyện này lại chưa phát triển song hành kịp có sự phát triển của phân khúc BĐS nên dự án khó có thanh khoản, chủ đầu tư chẳng thể thu hồi vốn như kế hoạch dẫn đến gặp khó.
Trong khi đây, khi mở phân phối dự án, 1 vài chủ đầu tư đua nhau trình làng là dự án được kết nối bởi 1 vài hạ tầng giao thông “chuẩn bị thi công”. Nhưng 1 vài dự án giao thông để được áp dụng thi công thì còn phải mất thời gian khá dài, vậy là người dân mua nhà, dự án xây xong bàn giao cho người dân về ở. Hạ tầng giao thông xuống cấp, kết nối không đồng đều dẫn tới kẹt xe, người dân khi này “bỏ của chạy thoát thân” và dự án vắng bóng người.
“Câu chuyện này đã và đang diễn ra ở Khu thành thị Thạch Mỹ Lợi, quận 2, khi phân phối dự án, người dân về ở nhưng giao thống kết nối không đồng đều, di chuyển gặp khó nên hàng trăm biêt thự, đất nền bị người dân bỏ hoang nhiều năm nay”, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Banviet Land đưa dẫn chứng.
Mối lo có thực
Một vị tổng giám đốc công ty địa ốc lớn ở TP.HCM cho biết, mối lo bong bóng BĐS thực sự là có. Bởi giai đoạn này, 1 vài dự án mới liên tục bung hàng, thậm chí có cả 1 vài dự án chưa đủ điều kiện để đưa ra phân khúc.
“Để có thể kích thích phân khúc, tạo ra thanh khoản, 1 số chủ đầu tư địa ốc sẵn sàng sử dụng 1 vài thủ pháp không minh bạch để lôi kéo sự chú tâm của công chúng đầu tư. Khi có sản phẩm, bạn thấy dự án còn rất nhiều vấn đề sai lệch có quảng cáo. Vậy là nảy sinh ra khiếu kiện, tranh cãi, từ đây lòng tin vào phân khúc cũng bị giảm theo”, vị tổng giám đốc này nói.
Ngoài ra, việc hiện tượng lệch pha cung cầu trên phân khúc BĐS đã được cảnh báo từ lâu. Ngay chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã phải lên tiếng cảnh báo hiện trạng này, nhưng xem ra đến nay phân khúc vẫn chưa cân bằng được cán cân giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở đẳng cấp.
Lý giải điều này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, kinh doanh nhà ở đẳng cấp có lại lợi nhuận nhiều và nhanh hơn so có nhà ở giá rẻ.
Hơn nữa, giai đoạn này 1 vài cơ chế, chính sách phân phối hàng về vốn cho phát triển nhà ở giá rẻ còn chưa được khơi thông nên không mấy công ty mặn mà có mảng phân khúc này. Và vì ham lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư liên tục bung dự án đẳng cấp, dẫn tới nguồn cung quá nhiều phân phối không được. Nếu không có phương pháp giải quyết phân khúc nhà ở đẳng cấp dư thừa, sau này sẽ dễ tạo nên 1 đợt bong bóng mới.
Trong khi đây, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện trong thời gian tới, tuy nhiên sẽ chỉ ở 1 phân khúc, 1 vài khu vực nhỏ ,chứ rất khó lan ra phân khúc cả nước như GĐ 2009 – 2013.
“Thị trường BĐS thường trải qua 4 GĐ trước khi hình thành 1 chu kỳ mới là bình phục, tăng trưởng, sốt nóng và đâyng băng. Dường như Việt Nam đang cho thấy 1 vài dấu hiệu dịch chuyển từ bình phục sang GĐ tăng trưởng và sốt nóng.
Chính vì vậy, 1 vài nhà đầu tư và 1 vài chủ đầu tư ở Việt Nam không nên quá kỳ vọng vào sự lên giá nhanh của sản phẩm để kiếm lợi nhuận trong GĐ này”, ông Alex Crane nói.
Xem thêm: https://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
