Giá nhà khó giảm!

Theo 1 báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong khi giá nhà ở Malaysia cao gấp 10 lần lương, ở Philippines cao gấp 18 lần lương, Thái Lan và Singapore cao gấp 20 lần lương, thì ở Việt Nam, giá nhà đang cao gấp 25 lần lương.

Con số này tăng gấp 100 lần so có 20 năm trước và nếu căn cứ vào tốc độ lương bình quân đầu người tăng trưởng ở mức 4,5 lần trong vòng 10 năm trở lại đấy, thì có thể thấy, tốc độ tăng chênh lệch giữa giá nhà có lương của Việt Nam chủ yếu diễn ra trong GĐ này.

Con số mà Savills Việt Nam đưa ra cần phải kiểm chứng, nhưng chẳng thể phủ nhận giá nhà đã tăng quá cao trong 10 năm qua. Và không khó để có thể lý giải lý do cho đà tăng mạnh này.

Giá sản phẩm căn hộ chung cư hay nhà phố về căn bản được tính trên tổng giá thành hình thành sản phẩm cùng có mức lợi nhuận kỳ vọng. Trong đây, suất vốn đầu tư gồm một số giá thành như giá thành thi công, thiết bị, giải đáp đầu tư thi công, quản lý dự án và một số khoản giá thành khác (đã bao gồm thuế gia trị tăng thêm). Suất vốn sẽ được điều chỉnh có hệ số k chuyển tầng khác nhau nếu dự án có tầng hầm. Hệ số càng cao nếu số tầng càng lớn.

Dựa trên mức tính toán bởi thế, có 1 dự án nằm gần trọng điểm một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, có 2 tầng hầm, cao dao động 30 tầng, có suất vốn đầu tư gần 16 triệu đồng/m2. So có 10 năm trước, mức suất vốn đầu tư tăng dao động 4 lần.

Tuy nhiên, lưu ý rằng, suất vốn đầu tư trên chưa tính một số giá thành như bồi thường, hỗ trợ, tái an cư (hoặc giá thành quyền sử dụng đất nếu giao dịch dự án)… Trong khi đây, đấy mới là một số giá thành trọng yếu và chiếm mật độ lớn nhất trong cơ cấu hình thành lên giá của 1 sản phẩm BDS, chiếm dao động 70-80%. Tính trung bình trong vòng 10 năm qua, giá thành này cũng tăng đáng kể.

Cụ thể, giả dụ năm 2006 – 2007, mức đền bù cao nhất được ghi nhận chỉ 5 – 10 triệu đồng/m2 ở một số khu vực được coi là ngoại thành Hà Nội, thì giai đoạn này, mức giá này đã được ghi nhận mức cao nhất lên tới mấy chục triệu đồng mỗi mét vuông.

Đó là chưa kể giá thành về truyền thông, marketing, cũng như lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí là cả các giá thành mà doanh nghiệp chẳng thể nói ra. Tất cả một số giá thành trên đều được chủ đầu tư tính hết vào giá thành.

Nhiều người kỳ vọng rằng, có lượng căn hộ chung cư được tung ra phân khúc trong năm nay rất lớn, theo dự đoán của một số doanh nghiệp tìm hiểu phân khúc, thì ở TP.HCM có dao động 35.000 căn, Hà Nội dao động 30.000 căn, giá nhà sẽ giảm xuống.

Tuy nhiên, có các đánh giá như trên, dù phân khúc căn hộ chung cư có đối mặt có dư cung, thì giá nhà cũng khó có thể giảm trong tương lai.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm