Hiểu đúng về môi giới bất động sản

Trước khi dự án nhà đất được mở phân phối, khách mua luôn nhận được 1 số cuộc liên hệ, tin nhắn từ 1 số nhân viên của doanh nghiệp nhà đất gọi tới trình làng và chào mua. Đây chính là 1 số cánh tay nối dài của chủ đầu tư tới khách mua, họ có tên môi giới nhà đất.



Môi giới nhà đất như cánh tay nối dài giữa chủ đầu tư có khách mua. Ảnh: Gia Huy

Thế nào là môi giới nhà đất?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), môi giới nhà đất có tính năng vận hành và thiên chức nghề nghiệp, theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh nhà đất 2014, môi giới nhà đất là việc làm “trung gian” cho 1 số nội khu chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất.

Khi thực hiện công việc của mình, môi giới nhà đất được nhận tiền dịch vụ dưới hình thức thù lao môi giới không tùy thuộc vào kết quả chuyển nhượng hoặc hoa hồng môi giới khi chuyển nhượng thành công.

Xét chung nhất, môi giới nhà đất cũng là 1 nghề môi giới thương mại, nhưng lại có tính đặc biệt riêng.

Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là vận hành thương mại, theo đấy 1 thương nhân làm “trung gian” (gọi là bên môi giới) cho 1 số bên chuyển nhượng (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng chuyển nhượng và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Theo khoản 4 Điều 151 Luật Thương mại 2005, môi giới “không được tham dự thực hiện hợp đồng” giữa 1 số bên được môi giới, trừ trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới.

Trong khi đấy, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh nhà đất 2014 quy định, môi giới nhà đất không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là “1 bên thực hiện hợp đồng” trong 1 chuyển nhượng kinh doanh nhà đất.

Như vậy, Luật Kinh doanh nhà đất 2014 đã thu hẹp hơn việc “được ủy quyền thực hiện hợp đồng” so có Luật Thương mại 2005, tuy nhiên vẫn chưa rõ quan điểm và lý giải của nhà làm luật khi chọn hướng quy định này. Xét về quá trình, nếu 1 số bên được môi giới đã giao kết hợp đồng, thì vận hành môi giới đã chấm dứt, khi đấy việc ủy quyền này hoàn toàn không mâu thuẫn có vai trò “trung gian” của bên môi giới.

Những nốt thăng trầm của nghề

Ở Việt Nam, nghề môi giới nhà đất hình thành từ khá lâu, nhưng hình thức biểu hiện hoặc hiện diện rất đặc biệt. Bạn có thể chỉ cần ghi vài chữ như “Bán đất”, “Bán nhà”, “Nhà rẻ”…, là đã tham dự vào nghề môi giới nhà đất. Nếu rơi vào vùng đất sốt, chỉ cần 1 đêm, khách mua có thể trở thành nhà môi giới nhà đất mà không cần bất kỳ 1 điều kiện, chứng chỉ nào.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là người mua, người phân phối cần gì ở 1 số nhà môi giới nhà đất hành nghề theo mùa vụ này? Và chính 1 số môi giới mùa vụ này đã khiến nghề môi giới đôi khi bị hàm oan và được gọi có cái tên không thân thiện như “cò đất”, “cò dự án”.

Nghề môi giới cũng 1 sốh tân theo dòng thời gian của sự phát triển kinh tế, công nghệ và thời cuộc. Trong dao động hơn 15 năm trước, khi 1 số dự án nhà đất chưa có nhiều, internet chưa phát triển, thì 1 số doanh nghiệp vận hành môi giới mạnh có thể kể đến ACB Real, Sacomreal….có 1 số hình thức chuyển nhượng như 1 số trọng điểm. Ở đấy, khách mua có thể ký gửi tài liệu về 1 số chuyển nhượng bất động cần phân phối, cần cho thuê.

Hình thức quảng cáo, trình làng dự án, nhà ở muốn phân phối, mua thời kỳ này vẫn là niêm yết tài liệu ở 1 số trọng điểm của 1 số doanh nghiệp môi giới, đăng báo.

Thời kỳ này cũng đã hình thành 1 số trang mạng website chuyên về rao phân phối nhà đất nhưng vẫn chỉ ở mức độ duy trì vận hành và chưa có bước đột phá đáng kể nào. Ngoài ra, thời này còn có hình thức gửi gmail theo danh sách khách mua thu thập được và vấn nạn thư rác đã nhiều người bàn luận, sau đấy đã bị cấm.

Với sự phát triển của nhiều dự án nhà đất và liên hệ di động, thì hình thức gọi điện, gửi tin nhắn bắt đầu xuất hiện. Cùng có sự phát triển của nhiều dự án, vận hành quảng cáo, truyền thông cũng được chú trọng hơn.

Sau đấy, sự xuất hiện mạnh của nguồn cung 1 số sản phẩm nhà đất, 1 phần nào đấy đã 1 sốh tân nghề môi giới nhà đất, giúp ngành này phát triển thành chuyên nghiệp hơn và mở rộng về diện tích nhiều tỉnh thành, nhằm phân phối 1 số sản phẩm ở 1 số dự án nhà đất.

Một thời kỳ, GĐ 2006 – 2008, độc đáo là năm 2007 do sự phát triển nóng của nhà đất có phân khúc thuộc về người phân phối, ai mua được sản phẩm như 1 sự ưu đãi độc đáo hoặc phải chen chân may lắm mới cầm được phiếu giữ chỗ, tạo ra sự thiếu minh bạch trên phân khúc, Luật Kinh doanh nhà đất 2006 đã quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà đất phải phân phối nhà qua sàn chuyển nhượng nhà đất nhằm tạo ra 1 môi trường kinh doanh minh bạch.

Tuy nhiên, có sự sốt nóng của phân khúc, phân khúc thuộc về người phân phối, nên 1 số chủ đầu tư không cần đến 1 số sàn, mà tự lập sàn chuyển nhượng riêng của mình, hoặc chỉ hợp tác có 1 số sàn để lách luật. Các sàn môi giới thời này chỉ ngồi “ăn” phí làm xác nhận chuyển nhượng qua sàn.

Nhận thấy bất cập này, Luật Kinh doanh nhà đất 2014 đã bỏ quy định ép buộc chuyển nhượng qua sàn. Thay vào đấy, Sở Xây dựng sẽ là cơ quan ra thông báo chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn hoặc đủ điều kiện đưa nhà đất ra chuyển nhượng.

Dù vậy, có việc phân khúc càng ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, 1 số chủ đầu tư tập trung triển khai dự án, 1 số việc tìm kiếm, quảng bá và marketing dự án dần được chuyển cho 1 số doanh nghiệp phân phối chuyên nghiệp, có đội ngũ nhân viên đông đảo thực hiện.

Do đấy, Hiện nay, 1 số hình thức quảng cáo và tìm kiếm khách mua của bên môi giới dưới hình thức phong phú, hiện diện khắp mọi nơi như quảng cáo từ marketing bài bản, đến làm banner treo cây, dán cột điện, phát tờ rơi ở nơi công cộng…

Gần đấy còn nở rộ hiện trạng “bắt cóc” khách mua theo kiểu trình làng dự án 1 nơi, nhưng đưa khách mua đến 1 điểm; cho khách mua vào 1 số buổi đặt giữ chỗ, mở phân phối theo kiểu game show, dẫn dụ bằng phần thưởng….

Những tồn ở này nếu không sớm được giải quyết, sẽ khiến cho nghề môi giới nhà đất càng đi xuống trong mắt người mua.

Môi giới khác có đại lý

Trong 1 số hình thức vận hành thương mại, “môi giới” có 1 số điểm giống có “đại lý” nên có 1 số nhầm lẫn giữa hai hình thức này. Theo Điều 166 đến Điều 177 Luật Thương mại 2005, đại lý thương mại là vận hành thương mại, theo đấy bên giao đại lý và bên đại lý thoả thuận việc bên đại lý nhân danh chính mình phân phối hàng hoá cho bên giao đại lý để hưởng thù lao.

Có 1 số hình thức đại lý căn bản như đại lý bao tiêu, đại lý độc quyền, tổng đại lý chuyển nhượng hàng hoá, cung ứng dịch vụ và 1 số hình thức đại lý khác mà 1 số bên thỏa thuận. Trong vận hành đại lý, bên giao đại lý là chủ có đối có hàng hoá cho bên đại lý, đại lý được hưởng thù lao dưới hình thức hoa hồng (nếu bên giao đại lý ấn định giá phân phối) hoặc chênh lệch giá (nếu bên giao đại lý ấn định giá giao).

Vào thời điểm GĐ này, có thể thấy, ở đâu có dự án, thì ở đấy sẽ có môi giới nhà đất.

Phải thừa nhận, có nhiều dự án thì môi giới nhà đất đấyng vai trò quan trọng và thực hiện trọn vẹn việc phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, 1 số vận hành của môi giới nhà đất cho 1 số chủ đầu tư GĐ này có bản chất là 1 số đại lý phân phối hàng hơn là việc môi giới, là bên “trung gian”.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh nhà đất 2014 không có quy định nào về hình thức “đại lý”. Do đấy, theo 1 số luật sư, để tách biệt giữa hai vận hành này, pháp luật về kinh doanh nhà đất cần tham khảo bổ sung thêm 1 số quy định về đại lý, không nên để hiện trạng mặc áo nhầm như GĐ này.

Có thể thấy, trong nghề môi giới nhà đất GĐ này đang tồn ở rất nhiều vấn đề mà chính bản thân trong nghề có sẵn trong mình 1 số mâu thuẫn, 1 số vướng mắc từ phía quy định pháp luật, tình hình phân khúc… Thực tế đặt ra vấn đề, nghề môi giới nhà đất phải nhìn lại mình để phát triển.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm