Khách hàng ký hợp đồng vay vốn để được quyền mua nhà thường xuất phát từ việc chủ đầu tư lách luật phân phối nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở phân phối. Mua nhà theo hình thức này, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro.
 Mua nhà theo hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn có rất nhiều rủi ro. |
Từ chuyện của Dự án 34 Cầu Diễn và B5 Cầu Diễn
Vừa tất bật dự kiến cho vợ sinh con thứ 3, anh Tuấn vừa quay cuồng có kế hoạch đòi lại tiền mua nhà cách đây gần 6 năm ở Dự án 34 Cầu Diễn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) dưới hình thức hợp đồng vay vốn.
Thời điểm năm 2011, khi phân khúc nhà đất lên cơn sốt trở lại, mua được 1 căn hộ chung cư 3 phòng ngủ có mức giá chưa đến 17,5 triệu đồng/m2 gần như là mơ ước của cả 2 vợ chồng anh Tuấn. Do vậy, anh chị mau chóng ký vào hợp vay vốn có chủ đầu tư để được quyền mua nhà mà không hề chú tâm tới vấn đề pháp lý của dự án.
Không chỉ anh Tuấn, hàng trăm bạn khác cũng mua nhà ở dự án này theo hình thức hợp đồng vay vốn. Người đâyng ít thì đã góp 30% tổng giá trị căn hộ chung cư, người đâyng nhiều lên đến 70% giá trị căn hộ chung cư. Chưa kể, nhiều bạn phải trả khoản tiền chênh không có hóa đơn khi phải mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc qua các sàn.
Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng vay vốn, nhiều bạn mới biết rằng, dự án mới tồn ở trên bản vẽ và mô hình 3D, chưa hề được các cơ quan công dụng phê duyệt, tư cách chủ đầu tư cũng lòng vòng. Vì vậy, nhiều bạn đã tìm đến đơn vị huy động vốn đề nghị hủy hợp đồng và đòi lại tiền. Tuy nhiên, sau 6 năm trời ròng rã có nhiều lần tìm đến doanh nghiệp ký hợp đồng vay vốn nhưng không đòi lại được tiền, trong khi dự án hiện vẫn là bãi đất trống, trơ trọi vài cọc móng, cỏ mọc um tùm, không có dấu hiệu sẽ khởi động. Sau nhiều lần đòi lại tiền không được, các bạn đã gửi đơn lên các cơ quan công dụng, đề nghị nhà chức trách vào cuộc, nhằm tham khảo dấu hiệu khuất tất của chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến nay, vụ việc chưa được giải quyết.
“Giải pháp khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi tiền có tính khả thi, nhưng theo lời giải đáp của luật sư, quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước, trong khi chúng tôi lại phải mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng. Do đây, tôi vẫn hy vọng giải quyết êm thấm, đòi được tiền mà không phải lôi nhau ra tòa”, anh Tuấn cho biết.
Trong khi đây, ở Dự án B5 Cầu Diễn, hơn 700 bạn cũng nộp tiền mua nhà dự án này theo hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, sau 8 năm, đến nay, dự án vẫn chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt để triển khai.
Trong phiên tòa xét xử vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Dự án B5 vừa qua, Hội đồng xét xử đã tuyên các chuyển nhượng giữa bạn có Housing Group (1 nội khu liên danh chủ đầu tư dự án) là vô hiệu, các bên trả lại nhau các gì đã nhận. Thậm chí, đề nghị được nhận lãi theo thỏa thuận đã ký của các bạn cũng bị tòa án bác bỏ, tuyên bố không có cơ sở tính lãi, bởi đây là chuyển nhượng trái pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp dự án được khởi động lại, các bạn trước đây không có quyền đòi Housing Group trả nhà. Trong khi đây, việc đòi lại tiền có các bạn này giai đoạn này cũng không dễ làm.
Theo luật sư Vũ Ngọc Chi, để đòi được lại tiền, từng cá nhân bạn phải có đơn đề nghị thi hành án. Ngay cả khi bản án tuyên bạn được nhận lại tiền, mà họ không có đơn đề nghị thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ không giải quyết. Ngoài ra, để đủ điều kiện thi hành án, còn tùy thuộc vào tài sản của bên phải thi hành án. Nếu qua xác minh, bên phải thi hành án không còn tài sản, thì không đủ điều kiện để thi hành án.
Nhiều người vẫn tự nguyện mua “rủi ro”
Không chỉ ở Dự án 34 Cầu Diễn và B5 Cầu Diễn, nhiều bạn khác cũng “mắc kẹt” có các dự án cộng thời điểm như AZ Lâm Viên, AZ Vân Canh, 99 Trần Bình… vì hợp đồng vay vốn.
Trước bài học bởi thế, cộng có việc phân khúc rơi vào trầm lắng, từng có dao động thời gian gần như phân khúc “sạch bóng” các dự án huy động vốn dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, khi phân khúc nhà đất phát triển trở lại, hình thức này lại tái diễn.
Cách đây không lâu, đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản đã nhận được đơn kêu cứu của độc giả tên C. (quê Thanh Hóa), bạn đặt cọc mua căn hộ chung cư ở 1 dự án Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm).
Theo đơn của bạn này, vì nhu cầu mua nhà để ở, anh tìm đến sàn chuyển nhượng đang phân phối 1 dự án ở Đại Mỗ. Tại đây, anh được nhân viên môi giới giải đáp ký biên bản thỏa thuận giao nhận tiền có nội dung sẽ áp dụng ký hợp đồng vay vốn trực tiếp có chủ đầu tư để mua nhà ở dự án. Khi thắc mắc vì sao lại là hợp đồng vay vốn, vì sao không có dấu tròn…, thì anh C. được nhân viên kinh doanh giải đáp là: “Thủ tục hành chính thôi, khi đâyng 30% sẽ có hợp đồng chuyển nhượng và sẽ là ký trực tiếp có chủ đầu tư”.
Không hiểu rõ về luật, tin vào lời giải đáp của nhân viên môi giới, lại thấy dự án có giá hợp lý, nên anh C. đã hưởng ứng ký thỏa thuận giao nhận tiền. Tuy nhiên, khi cầm hợp đồng vay vốn điện thoại có 1 số ngân hàng để vay tiền mua nhà, thì không được ngân hàng nào hưởng ứng hình thức hợp đồng này để cho vay. Sau đây, anh C. đã điện thoại có nhân viên kinh doanh để xin rút lại tiền đã nộp, nhưng bị sàn môi giới từ chối.
Bức xúc trước thái độ của sàn môi giới, anh C. đã thuê luật sư làm đơn kiến nghị gửi tới các cơ quan công dụng và các phương tiện tài liệu đại chúng. Sau gần 6 tháng đấu tranh, sàn phân phối này mới hưởng ứng hoàn trả lại số tiền cho anh C. Tuy nhiên, theo anh C., ở dự án đây, chỉ duy nhất trường hợp của anh là đòi lại tiền, còn nhiều bạn khác vẫn hưởng ứng mua nhà, nộp tiền theo hình thức hợp đồng vay vốn này.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, chưa thể phân tích hết nguyên nhân vì sao hợp đồng vay vốn lại tái diễn và người mua nhà dù biết rủi ro, vẫn hưởng ứng mua nhà và nộp tiền theo hình thức này. Có thể, vì mức giá các dự án “mở phân phối” dưới hình hợp đồng vay vốn, thường thấp hơn so có mặt bằng chung, trong khi giá nhà đã tăng khá mạnh, nên nhiều người hưởng ứng mua nhà theo hình thức này.
Tuy nhiên, đi kèm có mức giá thấp là rủi ro rất dễ xảy ra khi dự án không được cơ quan công dụng cấp phép, chủ đầu tư sử dụng tiền huy động vào mục đích khác. Ngay kể cả dự án đã được triển khai, thì rủi ro cũng dễ xảy, bởi hợp đồng vay vốn không phải mua nhà, nên các ràng buộc về trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ không rõ ràng. Đến khi dự án đủ điều kiện để chuyển đổi thành hợp đồng chuyển nhượng, có thể nhiều tiện ích, công năng, qui mô… của dự án đã cách tân theo hướng khác.
Ở 1 góc nhìn khác, theo luật sư Phượng, hình thức chuyển nhượng nhà theo hợp đồng vay vốn có đất sống trở lại có thể do có sự tham dự của nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Những người này mua nhà theo hình thức hợp đồng vay vốn để có mức giá rẻ, sau đây sang tay cho người khác hưởng chênh lệch, nên không quan tâm nhiều tới các diễn biến sau của dự án.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
