Kịch bản nào cho bất động sản cuối năm?

Theo chuyên gia Kinh tế Đinh Thế Hiển, năm 2017 môi trường vĩ mô đang có nhiều nhân tố thuận lợi như GDP quí 2 tăng khá tốt cộng có dòng vốn FDI tăng hơn quí 1 và so có cộng kỳ năm 2016. Cạnh đó, Chính phủ tăng tín dụng lên 20% và tăng mật độ tín dụng vào nhà đất giúp phân khúc có thêm nguồn tiền.


Khách hàng nghiên cứu tài liệu 1 dự án nhà đất. Ảnh: Vĩnh Yên

“Bơm” thêm tiền vào nền kinh tế

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, ở Việt Nam, nhân tố dân số trẻ tập trung từ 20-44 tuổi chiếm hơn 50% cơ cấu lao động vẫn sẽ tiếp tục là lực lượng chọn lọc đa số chi tiêu trong nền kinh tế lẫn chi phối đầu cầu của phân khúc nhà đất, nhất là ở một vài khu thành thị lớn.

Tuy vậy, nhìn về phân khúc nhà đất cuối năm, ông Hiển cho rằng, mặc dù chủ trương thúc đẩy tín dụng song nguồn vay vốn sẽ gặp gặp khó do ngân hàng bắt đầu hạn chế cho một vài chủ đầu tư vay vốn. Quan trọng nhất, ông Hiển cho biết, giá bất động trong ba năm 2015 – 2017 đã tăng khá cao, vượt qua mức đỉnh năm 2008 – 2009. Cùng có đó, nhiều dự án căn hộ chung cư đi vào GĐ giao nhà dẫn đến sức ép cho thuê và thoát hàng tăng cao của giới đầu tư.

Trên quan điểm đó, ông Hiển dự đoán phân khúc nhà đất TPHCM cuối năm 2017 sẽ có diễn biến cụ thể trên từng phân khúc. Thị trường căn hộ chung cư sẽ giảm, trừ căn hộ chung cư trung cấp. Thị trường nhà phố có nhu cầu, nhưng giá khó tăng. Đất nền vùng ven nóng – lạnh cục bộ trong xu thế giảm. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp gặp khó do sức ép cạnh trạnh sản phẩm dịch vụ trực tiếp (nhà hàng, khách sạn) và sức ép thoát hàng.

Tuy nhiên, trái ngược có nhìn nhận đượm gam xám của chuyên gia Đinh Thế Hiển, Tiến sĩ Bùi Quang Tín (Đại học Ngân hàng TPHCM) tỏ ra lạc quan khi chia sẻ về phân khúc cuối năm 2017, đặt trên nền móng nhân tố vốn. “Chúng ta có thể lạc quan có phân khúc nhà đất vì lãi suất sẽ có xu hướng giảm dần từ đó đến năm 2020 và tiệm cận có mặt bằng lãi suất một vài nước trong khu vực. Mức lãi suất thấp khiến phân khúc bình phục mạnh mẽ hơn trong thời gian tới vì chủ đầu tư dựa vào nguồn vốn vay và người mua nhà cũng đi vay nên ngành nhà đất sẽ được tác động tích cực kép”, ông Tín nhìn nhận.

Ông Tín cũng dẫn chứng về niềm tin và dự đoán dựa trên một vài nhân tố cụ thể của nền kinh tế. Xét về chủ trương và một vài biến số vĩ mô, Chính phủ dự kiến “bơm” 700.000 tỉ đồng vào nền kinh tế và giãm lãi suất điều hành 0,25%. Lãi suất huy động của bốn ngân hàng lớn nhất gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank luôn giữ ở mức thấp. Mục tiêu phát hành của trái phiếu Chính phủ đạt 80% tính đến ngày 15-8-2017 nên các tháng sau ngân hàng sẽ có dư địa để tăng tín dụng khu vực ngoài nhà nước.

Năm điểm nghẽn của nhà đất

Có thể thấy vốn sẽ là 1 trong các nhân tố chọn lọc chiều hướng lạc quan hay bi quan của phân khúc nhà đất cuối năm 2017. Những biện pháp để phân khúc tăng trưởng theo đang tùy thuộc lớn vào các biện pháp tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tiến sĩ Sử Đình Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng từ nay đến cuối năm 2017, phân khúc nhà đất lạc quan hơn, trong đó một vài nhà đầu tư quan tâm đến nhà đất, nhất là nhà đất thương mại. Phân khúc này đa phần là do một vài nhà đầu tư nước ngoài tham dự có mong muốn suất sinh lời 7-8% năm. Hiện nay, về căn bản, một vài thủ tục pháp lý về việc có nhà đất ở Việt Nam dành cho người nước ngoài đã nhận được phản hồi rất tích cực từ cả phía người phân phối lẫn người mua sau gần ba năm triển khai.

Theo khảo sát Savills, chỉ riêng phân khúc nhà đất TPHCM, trong vòng hai năm qua đã có hàng ngàn giao dịch thành công có bạn là người nước ngoài. Trong năm 2017, đã có rất nhiều dự án “chạm trần” có khách nước ngoài trong thời gian mau chóng. Nguồn khách này chủ yếu đến từ châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore.

Dựa trên phân tách chung, các dự án nằm ở địa điểm chiến lược như quận 1 và quận 2, đặc thù là khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm hiện nhận được sự quan tâm có tỉ lệ hấp thụ rất khả quan từ khách nước ngoài. Trên thực ở, một vài dự án, sản phẩm lôi kéo người mua quốc tế chủ yếu thuộc phân khúc đẳng cấp, đi kèm có đó là đòi hỏi cao về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình giải đáp và phân phối hàng tương xứng cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.

Theo TS. Khương, Việt Nam đang có dao động hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc cũng như hơn 4 triệu kiều bào có mối quan tâm đặc thù có tên “quê hương”. Đây sẽ là cơ sở để nhà đất thương mại tăng trưởng.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó tổng giám đốc Himlam Land, cho rằng hiện có năm điểm nghẽn đối có công ty nhà đất. Thứ nhất, tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất ngang có tiền mua miếng đất khiến cho giá thành đầu vào của công ty tăng). Theo đó, HoREA và đại diện công ty kiến nghị cho đóng thành nhiều năm chứ không đóng 1 lần, hoặc là giảm tiền sử dụng đất. Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó. Thứ ba, giao dịch dự án (dù có quy định được giao dịch dự án nhưng quy định phải có quyền sử dụng đất mới được giao dịch dự án đã gây ách tắc cho việc giao dịch, do dính đến một vài công tác giải phóng mặt bằng và năng lực chủ đầu tư cũ). Thứ tư, chính sách phân phối hàng tín dụng. Thứ năm, thủ tục pháp lý đã đi vào hoạt động 1 dự án là quá nhiều. Một dự án muốn có giấy phép hiện phải mất 2 – 3 năm. Chính vì một vài nguồn gốc này mà dự án từ năm nay đến một vài năm sau sẽ gặp khó, khiến nguồn cung hạn chế.

Đồng tình, luật sư Hoàng Thu cho rằng cần một vàih tân quan điểm về tiền sử dụng đất. Cần coi đó là 1 sắc thuế sử dụng đất lâu dài và đưa hẳn vào Luật Kinh doanh nhà đất. Như vậy vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Đồng thời sẽ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà vẫn duy trì được nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Bởi vì, nhiều dự án được giao đất từ hàng chục năm trước nhưng vẫn chưa xác định tiền sử dụng đất, bởi thế chủ đầu tư cũng chưa có căn cứ để nộp. Vì vậy cần tham khảo một vài quy định về một vàih thu tiền sử dụng đất ở thời điểm đó và bây giờ thì có sự chênh lệch khá lớn, nhất là trong bối cảnh phân khúc nhà đất đang trong chu kỳ tăng trưởng như giai đoạn này.

Vấn đề là biện pháp xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất chưa được quy định rõ và phải thông qua Hội đồng Thẩm định giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thì không được tính cố định mà tùy từng trường hợp chọn lọc biện pháp. Giá đất theo bảng giá đất khi đó được dùng làm cơ sở chọn lọc biện pháp.

Nhìn chung, việc tính giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định thuộc trường hợp theo biện pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, lương… tức là không có mức cụ thể. Về định giá đất, không chỉ trao thẩm quyền chọn lọc giá đất cho UBND cấp tỉnh mà cần có sự tham dự của tổ chức định giá đất độc lập nhằm đề xuất khách quan, thích hợp có phân khúc trước khi cơ quan nhà nước chọn lọc.

Duanmasterianphu.com – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm