Lãi suất ngân hàng giảm, bất động sản có hưởng lợi?

Với việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành 0,25% và vô vàn ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay từ 0,5 – 1%/năm, 1 số người kỳ vọng BDS sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, giới phân cho rằng, chọn lọc trên không có tác động nhiều tới ngành BDS.

Bất động sản không thuộc đối tượng ưu tiên được giảm lãi suất giai đoạn này. Ảnh: Gia Huy

Lãi suất giảm, BDS đứng ngoài cuộc

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo giảm lãi suất điều hành thêm 0,25% kể từ ngày 10/7 và đề nghị một vài ngân hàng giảm 0,5% lãi suất cho vay ở 1 số lĩnh vực, đối tượng ưu tiên, nhiều nhà băng cũng đã đồng loạt giảm lãi suất cho vay, như VPBank giảm từ 0,5 – 1%/năm, LienVietPostBank giảm 0,25%, BIDV giảm lãi suất cho vay ngắn hạn VND có mức trần lãi suất 6,5%/năm…

Các đối tượng ưu theo quy định ở Khoản 2 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, bao gồm phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách phân phối hàng tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn; thực hiện phương án kinh doanh hàng xuất khẩu theo quy định ở Luật Thương mại và một vài văn bản giải đáp Luật Thương mại; phục vụ kinh doanh của một vài công ty nhỏ và vừa theo quy định của Chính phủ về trợ giúp công ty nhỏ và vừa; phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ; phục vụ kinh doanh của công ty ứng dụng công nghệ cao theo quy định ở Luật Công nghệ cao và một vài văn bản giải đáp Luật Công nghệ cao.

Theo 1 lãnh đạo Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM, việc giảm lãi suất trên, ngành BDS được hưởng lợi không nhiều, bởi đây không phải là ngành nằm trong danh sách 5 đối tượng ưu tiên (trừ công ty nhỏ, nhưng một vài doanh ngiệp này không tác động nhiều đến phân khúc). Do đây, một vài khoản vay đầu tư dự án BDS chỉ có thể được hưởng lợi theo tùy theo chính sách phân phối hàng của từng ngân hàng có bạn của mình.

Bên cạnh đây, việc hưởng lợi gián tiếp từ công ty cung cấp nguyên vật liệu cũng rất ít, vì phần đông một vài công ty này không thuộc công ty nhỏ và vừa. Trong ngắn hạn, phân khúc BDS chỉ có thể hưởng lợi khi dòng vốn từ 5 đối tượng trên, rò rỉ sang BDS. Tuy nhiên, có việc kiểm soát chắt chẽ từ ngân hàng và cơ quan quản lý, lượng rò rỉ này cũng không nhiều.

Còn theo 1 số chuyên gia BDS, ngoài chính sách phân phối hàng tín dụng, phân khúc BDS còn có các ảnh hưởng khác như nhân tố nguồn cung, nguồn cầu, tình hình phát triển kinh tế, du lịch… Kể cả khi một vài ngân hàng có giảm lãi suất cho vay có BDS, thì vẫn có nhiều ràng buộc như mức trích lập dự phòng, hạn mức tín dụng, tài sản chắc chắn…

Còn theo đại diện 1 chủ đầu tư BDS lớn ở TP.HCM, có

BDS, việc giảm lãi suất trong ngắn hạn không quan trọng bằng thời gian duy trì mức lãi suất ổn định, bởi BDS là ngành cần nguồn vốn trung và dài hạn.

“Việc giảm lãi suất có lĩnh vực BDS trong ngắn hạn có thể có tác động nhất định tới cung, cầu và phân khúc nhìn chung. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi này, lãi suất tăng lên thì lại có tác động tiêu cực hơn có phân khúc BDS. Do đây, nếu việc giảm lãi suất có tác động tích cực 1 một vàih từ từ đối có phân khúc, thì càng giúp phân khúc BDS phát triển bền vững hơn, tránh được một vài cú sốc về sau”, vị này phân tách.

Cần cảnh giác

Việc giảm lãi suất giai đoạn này của ngân hàng ít có tác động tới phân khúc BDS, nhưng theo một vài chuyên gia, câu chuyện này có thể được 1 số cò và nhà đầu cơ lợi dụng để đẩy giá và tạo nên các cơn sốt ảo cục bộ. Do đây, người mua nhà và các nhà đầu tư chưa có bí kíp cần cực kỳ cẩn thận để tránh rủi ro.

Thậm chí, theo một vài chuyên gia, dù ngân hàng có giảm lãi suất cho lĩnh vực BDS, thì nhà đầu tư vẫn nên cẩn thận, bởi bài học từ năm 2007 vẫn chưa qua.

Thời điểm đây, lãi suất cho vay khá thấp, điều kiện tiếp cận vốn cũng khá thuận tiện, nên đã kéo theo nhiều người vay tiền đổ vào BDS và bong bóng BDS đã nổ ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có các gì xảy ra trong năm 2007 và 2010, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có các giải pháp quản lý linh hoạt, không để dòng vốn chảy quá mạnh vào phân khúc BDS, nhưng cũng không thắt quá chặt đột ngột có tín dụng BDS.

Chẳng hạn, năm 2008, Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách phân phối hàng tiền tệ thắt chặt trước cơn sốt lên cao của phân khúc địa ốc. Sau chính sách phân phối hàng này, phân khúc BDS tụt dốc, chuyển nhượng bị đâyng băng. Năm 2009, nhờ gói kích cầu 1 tỷ USD để kích thích kinh tế tăng trưởng, phân khúc BDS được hưởng lây, đã bình phục và có dấu hiệu nóng trở lại trong năm 2010.

Lo ngại hiện trạng bong bóng lại xảy ra, tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 nhằm thắt chặt tiền tệ và coi BDS là lĩnh vực phi sản xuất. Đến tháng 11/2011, công ty BDS “dễ thở” hơn khi Chính phủ ứng dụng chính sách phân phối hàng tiền tệ nghiêm ngặt nhưng linh hoạt. Lúc này BDS được xem như 1 ngành độc đáo cần quản lý.

“Dù sau đây Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có một vài chính sách phân phối hàng điều hành linh hoạt, nhưng có việc nới lỏng tín dụng có BDS trong năm 2007, ngành ngân hàng phải trả cái giá đắt, đây là nợ xấu tăng thêm và đến nay vẫn chưa thể giải quyết xong. Trong khi đây, ở Hà Nội và TP.HCM có hàng trăm dự án triển khai dở dang, nhiều dự án vắng bóng người. Đây là hậu quả của việc thả nổi cho vay có BDS 1 thời”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo công ty BDS cho rằng, thời điểm này, mối lo về “vết xe đổ” của quá khứ không lớn.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú cho biết, lãi suất cho vay có giảm cũng sẽ không tác động ngay đến chi phí BDS, bởi nó chiếm tỷ trọng không quá lớn. Thay vào đây là một vài nhân tố như tín hiệu phân khúc, thanh khoản dự án.

“Giá thành sản phẩm BDS tùy thuộc vào thời điểm triển khai dự án, thời điểm ra hàng, nhất là thời điểm mở phân phối. Căn cứ vào một vài tín hiệu phân khúc như đối thủ tranh đua, hạ tầng khu vực, mà chủ đầu tư đưa ra một vài mức chiết khấu, cơ cấu giá phân phối khác nhau. Nếu phân khúc tốt giá có thể tăng 3-4%, nếu phân khúc xấu, giá có thể giảm 5-10%.

Như vậy, nếu lãi suất cho vay có BDS có giảm 0,5% thì không phải là quá lớn, nên không tác động nhiều đến chi phí và giá phân phối sản phẩm trên phân khúc so có một vài nhân tố kia”, ông Tuấn phân tách.

Trong khi đây, mức giảm lãi suất giai đoạn này chỉ là có khoản vay ngắn hạn, trong khi có BDS cần các khoản vay trung, dài hạn, nên không được hưởng lợi từ đợt giảm lãi suất trên.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, phân khúc BDS có được hưởng lợi từ chính sách phân phối hàng mới hay không phải xem chính sách phân phối hàng tiền tệ có khơi được luồng tín dụng cho BDS hay không. Cần phải chờ thêm 1 thời gian nữa để xem phân khúc có tiếp nhận hay không.

“Thực tế, việc tiếp cận vốn ngân hàng của một vài công ty BDS không thuận tiện. Bên cạnh việc giảm lãi suất cho vay, một vài công ty mong muốn ngân hàng đơn giản hóa cơ chế, thủ tục cho vay để công ty thuận tiện tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn. Thị trường BDS cần được chắc chắn nguồn vốn để phát triển ổn định, bởi nếu phân khúc này lao đao thì nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng theo”, ông Châu nói và cảnh báo, một vài ngân hàng hạ lãi suất cũng cần cảnh giác có các gói vay ngắn hạ từ công ty, bởi nhiều khả năng sẽ có công ty thuộc đối tượng ưu tiên vay tiền kinh doanh, nhưng thực chất có tiền đi đầu tư BDS.

“Vấn đề này đã từng diễn ra năm 2007 tới năm 2009 và một vài ngân hàng đã biết, nhưng vẫn cần cảnh giác ở thời điểm này” ông Châu nói.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm