Lý giải vì sao giá nhà ở TP.HCM đắt đỏ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tiền sử dụng đất là điểm nghẽn của phân khúc bất động sản, gánh nặng của người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Giá nhà cao cũng bởi thế.

Ngày 26/7, Đoàn làm việc của Ban Kinh tế Trung ương đã có buổi lấy ý kiến về kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 ở Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).

Tại buổi làm việc, HoREA kiến nghị một vàih tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm kinh phí nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho” trên phân khúc.

Gánh nặng tiền sử dụng đất đẩy giá nhà lên cao

HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất là 1 “điểm nghẽn” của phân khúc BDS, là “gánh nặng” của công ty và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà.

Khoản thu này không minh bạch mà nhà đầu tư chẳng thể tiên lượng trước khi chọn lọc đầu tư. Đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin – cho”. Theo hiệp hội, đó là lý do đẩy giá nhà lên cao và người mua nhà phải gánh chịu.

Vì vậy, để phân khúc BDS làm việc thực sự theo cơ chế phân khúc, HoREA kiến nghị một vàih tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm kinh phí nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho” trên phân khúc BDS, có 2 phương án sửa đổi một vàih tính tiền sử dụng đất.

Giá nhà đang bị đẩy lên cao vì một vàih tính tiền sử dụng đất như giai đoạn này. Ảnh:Tiến Tuấn

Phương án thứ nhất HoREA đề nghị cần coi đó là 1 sắc thuế như đề xuất của trước đó UBND TP.HCM.

Nghĩa là, về lâu dài đề nghị tìm hiểu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Theo cơ quan này, điều trên vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin – cho”, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc tiến hành thuế sử dụng đất sẽ giúp cho công ty và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này. Doanh nghiệp có thể tiên lượng kinh phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay 1 m2 đất ở quận 7 trước đó có giá bồi thường 7-10 triệu đồng, nhưng khi khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì được khấu trừ 20-30%. Như vậy, kinh phí còn lại công ty phải chuyển vào tiền phân phối căn hộ cao tầng, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Đồng thời, theo ông Châu, kinh phí này khi chuyển sang kinh phí phân phối căn hộ cao tầng thì bị xem là lợi nhuận của công ty và công ty phải nộp thuế lương công ty cho khoản này và rất bất hợp lý.

Vì vậy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 vào điều 107 Luật Đất đai: “Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% (hoặc…%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”.

Nhưng để thực hiện được cơ chế này, ông đề nghị phải bỏ quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để chắc chắn thực hiện qui định “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo điều 112 Luật Đất đai, và để thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Cần thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi

Phương án thứ hai, HoREA cho rằng nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì trọn vẹn công tác thuê đơn vị giải đáp xác định giá đất; dự trù nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất đô thị tham khảo chọn lọc giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham dự và được quyền nêu ý kiến ở cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất đô thị khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí có phương án giá đất của đơn vị giải đáp đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị giải đáp khác để lập phương án giá đất.

Mặt khác, chủ đầu tư được tham dự và có ý kiến ở cuộc họp của Sở Tài chính khi tham khảo kinh phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nguyên nhân là Sở Tài chính thường chỉ đồng ý cho khấu trừ dao động 20-30% kinh phí thực ở bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng công ty gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Đặc biệt, HoREA đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất giai đoạn này chỉ chọn đơn vị chào thầu có giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định kinh phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi). Đồng thời, việc cần làm là thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng có tiêu chí chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

“Việc HoREA đưa ra phương án thứ hai là bởi đề nghị một vàih tân ngay tức thì chính sách phân phối hàng thu tiền sử dụng đất như giai đoạn này có thể khó được đồng ý, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án 1 chưa được chấp thuận”, ông Lê Hoàng Châu lý giải.

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016 và Thông tư Liên tịch số 88/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường thì quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê.

Trước đó, Sở Tài chính chủ trì trọn vẹn công tác xác định, thẩm định giá đất dự án nhưng giai đoạn này lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý. Một là, công đoạn xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì. Hai là, công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì.

Tuy nhiên, ở cả hai công đoạn này vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực ở thì Sở Tài chính giữ vai trò chọn lọc nhất.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đưa ra nhiều kiến nghị khác, trong đó có kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào làm việc giải phóng mặt bằng dự án.

Bởi việc giao dịch này là làm việc giữa một vài nhà đầu tư có nhau, chưa phải là phân phối nhà cho người mua nhà nên không ảnh hưởng đến người mua nhà. Nhà nước cũng sẽ có thêm nguồn thu thuế qua mỗi lần giao dịch, còn chủ đầu tư có thể giao dịch một vài dự án theo nhu cầu kinh doanh của mình…


Duanmasterianphu.com – Theo Zing

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/