Môi giới bất động sản dưới góc nhìn pháp lý

Bạn có thể là người trung gian giữa người phân phối và người mua để thực hiện 1 giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, như thế đủ để khách hàng trở thành 1 môi giới nhà đất đúng nghĩa.

Theo quy định của pháp luật, người làm việc môi giới nhà đất phải có chứng chỉ mới được hành nghề.

Điều kiện để trở thành môi giới nhà đất

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh nhà đất 2014, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất (tăng thêm 1 người so có Luật Kinh doanh nhà đất 2006).

Cá nhân vẫn có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất độc lập nhưng ngoài đề nghị chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất, còn phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Điều đó có nghĩa, cá nhân đó phải đăng ký dưới dạng hộ kinh doanh ở UBND cấp huyện.

Theo Thông tư 11/2015/TT-BXD, người làm việc môi giới nhà đất phải có chứng chỉ mới được hành nghề. Người muốn được cấp chứng chỉ hành nghề phải theo học ở một vài cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận là cơ sở đủ điều kiện đào tạo.

Sau khi có tín chỉ đào tạo do một vài cơ sở đào tạo này cấp, người xin cấp chứng chỉ hành nghề sẽ làm hồ sơ tới Sở Xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, nếu đạt điểm thi theo quy định được Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất. Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp, khi chứng chỉ hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định.

Đối có sàn giao dịch nhà đất, ép buộc phải lập dưới hình thức tổ chức là công ty độc lập hoặc là đơn vị thuộc công ty và phải cung cấp đủ điều kiện ở Điều 69 Luật Kinh doanh nhà đất 2014 như có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất; người quản lý điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất và chứng nhận đã đi vào hoạt động khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch nhà đất; quy chế làm việc; qui mô từ 50 m2 và trang thiết bị kỹ thuật cung cấp đề nghị làm việc…, trước khi làm việc công ty phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý.

Còn nhầm lẫn về ngành nghề

Theo Điều 63 Luật Kinh doanh nhà đất 2014, môi giới nhà đất là: Tìm kiếm đối tác cung cấp một vài điều kiện của khách hàng để tham dự đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện một vài công việc liên quan đến một vài thủ tục giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất; cung cấp tài liệu, hỗ trợ cho một vài nội khu việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất.

Một dạng làm việc qui mô của môi giới nhà đất là sàn giao dịch nhà đất, theo Điều 3 Luật Kinh doanh nhà đất 2014, sàn giao dịch nhà đất là nơi diễn ra một vài giao dịch về giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất. Tuy nhiên, nếu so sánh luật năm 2006, thì luật năm 2014 có nhiều một vàih tân.

Theo Điều 58 Luật Kinh doanh nhà đất 2006, nội dung làm việc của sàn giao dịch nhà đất bao gồm 7 mục: (1). Giao dịch giao dịch, giao dịch, thuê, thuê mua nhà đất; (2) Môi giới nhà đất; (3) Định giá nhà đất; (4) Tư vấn nhà đất; (5) Quảng cáo nhà đất; (6) Đấu giá nhà đất; (7) Quản lý nhà đất. Có thể nói, sàn giao dịch nhà đất theo luật 2006 đã khoác lên mình nhiều tính năng, trong đó nhiều tính năng ngoài phạm vi của làm việc môi giới.

Đến Điều 54 Luật Kinh doanh nhà đất 2014, nội dung làm việc của sàn giao dịch nhà đất chỉ còn2 mục: (1) Thực hiện việc giao dịch giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất; (2) Tổ chức việc phân phối, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất; trình làng, niêm yết, cung cấp công khai tài liệu về nhà đất cho một vài bên tham dự có nhu cầu giao dịch; kiểm tra pháp lý về nhà đất bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho một vài bên thảo luận, đàm phán và ký kết hợp đồng giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất.

Có thể thấy, nội dung làm việc của một vài sàn giao dịch nhà đất đã một vàih tân theo hướng đúng về bản chất, không còn cho sàn làm việc một vài lĩnh vực như định giá, giải đáp…

Tuy nhiên, nội dung làm việc: “Thực hiện việc giao dịch giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất” ở quy định của Điều 54 không có giải đáp cụ thể. Mặt khác, vẫn còn tồn ở các bất cập, không thống nhất về làm việc này, thậm chí ở Điều 73 Luật Kinh doanh nhà đất 2014 còn quy định tổ chức, cá nhân tham dự sàn giao dịch nhà đất được “Ký hợp đồng có công ty kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch nhà đất để giao dịch, giao dịch, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà đất”.

Dường như có sự nhẫm lẫn ở đó, cụ thể là nhầm có mã ngành nghề 6810 – Kinh doanh nhà đất, quyền sử dụng đất thuộc chủ có, chủ sử dụng hoặc đi thuê (nhóm này gồm mua, phân phối, cho thuê và điều hành nhà đất có quyền có, quyền sử dụng hoặc đi thuê).

Chẳng hạn, Chi nhánh Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên – Sàn giao dịch nhà đất Mường Thanh (tầng 2, Khách sạn Mường Thanh Hà Nội, lô CC2 khu Bắc Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội) lại được đăng ký có mã ngành nghề 6810.

Như vậy, giai đoạn này, nhiều sàn giao dịch nhà đất đã được thành lập, nhưng làm việc của một vài sàn này cũng không khác nhiều so có một vài công ty kinh doanh dịch vụ môi giới. Xét trên thực ở và theo quy định của pháp luật, việc thành lập sàn giao dịch nhà đất và công ty kinh doanh dịch vụ môi giới hoàn toàn không có sự khác biệt.

Khi đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới, công ty hoặc (chi nhánh) đăng ký ngành nghề mã 6820 – Tư vấn, môi giới, đấu giá nhà đất, đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết là môi giới nhà đất. Đối có sàn giao dịch nhà đất, công ty hoặc (chi nhánh) đăng ký cũng có mã ngành nghề 6820, chỉ khác là chi tiết là sàn giao dịch nhà đất.

Có một vàih tân nhiều về pháp luật nhưng lại thiếu một vài giải đáp cho việc chuyển đổi làm việc của một vài sàn giao dịch nhà đất. Câu hỏi đặt ra là, một vài làm việc như giải đáp, định giá nhà đất… mà một vài sàn đăng ký trước đó thì nay có tiếp tục làm việc một vài nội dung này không?

Tuy nhiên, giai đoạn này vẫn chưa có văn bản nào quy định về vấn đề này, nên các sàn giao dịch nhà đất do không nắm vững một vài quy định pháp luật, vẫn không một vàih tân nội dung làm việc, hệ quả dẫn đến phân khúc thiếu minh bạch và khách hàng luôn là người chịu thiệt.

Thiếu quy định về đại lý

Luật Thương mại 2005 có quy định về hình thức “đại lý” và trong Quyết định 337/QĐ-BKH ngày 10/4/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng quy định mã ngành nghề 6820 – Tư vấn, môi giới, đấu giá nhà đất, đấu giá quyền sử dụng đất (có chi tiết là làm việc của một vài đại lý kinh doanh nhà đất).

Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư dự án đang giao cho một vài sàn giao dịch (tạm gọi là sàn F1) để tổ chức phân phối sản phẩm của dự án. Các sàn giao dịch F1 này giao lại cho một vài sàn giao dịch khác (gọi là sàn F2). Điều đáng nói là một vài giao dịch giữa chủ đầu tư và sàn F1, hay sàn F1 có sàn F2 đều phải buộc dưới tên gọi “Hợp đồng môi giới”, nhưng thực chất đó hoàn toàn là làm việc đại lý.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh nhà đất 2014 lại không có bất kỳ quy định nào về “đại lý kinh doanh nhà đất”. Hình thức “đại lý” hoàn toàn khác có “môi giới”.

Như vậy có thể nói, lĩnh vực nhà đất đang thiếu một vài hình thức kinh doanh để một vài công ty làm việc đúng luật quy định. Chính vì thiếu quy định, nên hình thức kinh doanh phải dựa vào một vài quy định khác cho dù hình thức đó không đúng có bản chất.

Với các vấn đề trên, Luật Kinh doanh nhà đất cần tham khảo bổ sung thêm hình thức “đại lý kinh doanh nhà đất” và có các quy định có tính chất đặc biệt về nhà đất khác biệt có quy định của Luật Thương mại (đối có một vài hàng hóa bình thường). Việc quy định tách biệt giữa “đại lý” và “môi giới” sẽ tạo điều kiện làm việc của cả làm việc đại lý và nghề môi giới mới có khả năng phát triển, đúng có nghề “môi giới”.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm