Mua nhà “đủ điều kiện bán” vẫn gặp rủi ro vì chọn sai dự án

Việc mua dự án nằm trong danh sách những dự án nhà ở được Sở Xây dựng chấp thuận đủ điều kiện phân phối nhà ở hình thành trong tương lai không đồng nghĩa có việc người mua sẽ không gặp rủi ro.

Theo quy định ở Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, dự án nhà đất khi chào phân phối phải có pháp lý về quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, kiến trúc bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép thi công đối có trường hợp phải có giấy phép thi công, pháp lý về nghiệm thu việc đã đi vào hoạt động thi công cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo công đoạn dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã đã đi vào hoạt động xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi phân phối, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được phân phối, cho thuê mua.

Tuy nhiên, trên thực ở, dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện phân phối nhà ở hình thành trong tương lai, thì rủi ro có bạn không phải không có nếu dự án đó rơi vào diện bị thế chấp.

Trao đổi có phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trong trường hợp nếu dự án hoặc nhà ở (từng căn hộ chung cư) thế chấp, thì chỉ cần có văn bản giữa những bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không phải giải chấp và được mua. Trong trường hợp nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam đoan chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng.

Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp hoặc văn bản không phải giải chấp bị vô hiệu).

Nếu ở cả 2 trường hợp có xảy ra sai sót, thì theo quy định về chuyển nhượng bảo đảm, hợp đồng chuyển nhượng nhà đang thế chấp là vô hiệu.

Đối có trường hợp 1, theo quy định về chuyển nhượng bảo đảm, đó là việc chuyển giao quyền có tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Nghị định về chuyển nhượng bảo đảm. Nếu chuyển nhượng chuyển nhượng xảy ra, thì chuyển nhượng thế chấp sẽ chấm dứt, phải giảm trừ nghĩa vụ của chủ đầu tư có ngân hàng.

Ở đó có sự mâu thuẫn là, những bên đã thỏa thuận chuyển nhượng trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, bởi thế những chuyển nhượng này chưa đúng, hay nói 1 nhữngh khác, những căn hộ chung cư này không còn bị thế chấp, khi đó ngân hàng thu tiền và giảm trừ trách nhiệm của chủ đầu tư. Với quy định như GĐ này sẽ rối rắm và tranh chấp ở khâu xử lý dự án (nếu có), vì còn mù mờ giữa quyền có và việc thế chấp.

Nếu những chuyển nhượng chuyển nhượng nhà ở thực hiện đúng quy định ở Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, thì việc thế chấp dự án, nhà ở trước thời gian hay sau thời gian khi Sở Xây dựng thông báo, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở, nhưng vẫn không giải quyết được theo pháp luật về chuyển nhượng bảo đảm, có sự không rõ ràng mà người mua vẫn trong hiện trạng “được mua nhưng vẫn bị thế chấp” nên chính họ chẳng thể vay ngân hàng bằng việc bảo đảm chính căn hộ chung cư đó.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho biết, việc những chủ đầu tư vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án là chuyện lẽ thường. Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký tài liệu thế chấp ở Sở Tài nguyên và Môi trường, thì bạn yên tâm hoàn toàn. Vì dự án đó đảm bảo đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Người mua nhà đảm bảo sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định.

Tuy nhiên, đối có những dự án đang bắt đầu thi công, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại có dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, bạn sẽ gặp rủi ro lớn.

Hiện nay, đa phần những chủ đầu tư đều chọn lọc hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án ở ngân hàng (quyền thực hiện dự án có thể là quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án…). Bởi đa số những dự án nhà đất đều chưa được cấp sổ đỏ, do vậy, nếu vay vốn ngân hàng chỉ có thể thế chấp bằng hình thức này.

Một điểm lợi nữa, nếu vay vốn theo hình thức này, chủ đầu tư không phải đăng ký tài liệu thế chấp ở những Sở Tài nguyên và Môi trường. Vì vậy, bạn chẳng thể kiểm tra được tài liệu dự án đã bị thế chấp hay chưa.

Mặc dù Nhà nước có đề nghị, những chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án để vay vốn ngân hàng phải đăng ký tài liệu chuyển nhượng ở Cục Đăng ký chuyển nhượng đảm bảo (Bộ Tư pháp), nhưng những chủ đầu tư đều không tự nguyện đăng ký. Vì vậy, rất nhiều dự án đã bị thế chấp ngân hàng nhưng vẫn được chủ đầu tư phân phối cho người mua nhà. Nói nôm na, 1 căn hộ chung cư bị phân phối hai lần.

Vì vậy, theo luật sư Trương Thanh Đức, khi mua nhà ở dự án đang thi công dở dang và đã bị thế chấp quyền thực hiện dự án, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro, nhất là khi ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư.

Theo ghi nhận của Báo Đầu Bất động sản, thực ở GĐ này, không khó để cảm thấy nhiều dự án dù nằm trong danh sách nhưng lại khá chậm về mặt công đoạn. Chẳng hạn, Dự án Hanoi Landmark đang bị đặt nghi vấn về những khuất tất xung quanh việc cấp phép và làm thủ tục thế chấp huy động vốn của nhóm chủ đầu tư Sông Đà 1.01 và Vinafor. Sông Đà 1.01, Vinafor và Ecoland cũng đang bị đặt nhiều nghi vấn trong quá trình triển khai và huy động vốn ngân hàng và thế chấp ở dự án Ecolakeview nằm trong danh sách được ra mắt.

Danh sách 191 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội ra mắt bị phản ánh là cập nhật cả những dự án đang trong GĐ đã đi vào hoạt động, thậm chí có cả những dự án đã được bàn giao vẫn nằm trong danh sách 191 dự án đủ điều kiện “phân phối nhà trên giấy” như Dự án nhà ở hỗn hợp cao tầng – Đồng Phát ở Khu công nghiệp Vĩnh Tuy, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai do Công ty cổ phần Đầu tư Đồng Phát làm chủ đầu tư; Dự án Đầu tư thi công công trình hỗn hợp nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại ở phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy của Công ty cổ phần Vimeco.

Câu chuyện thực ở này khiến không ít người hoài nghi về ý nghĩa, tầm quan trọng của việc ra mắt danh sách những dự án đủ điều kiện phân phối nhà “trên giấy” của Sở Xây dựng.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm