Nghĩa trang lớn nhất Sài Gòn có biến thành ‘đất vàng’?

Chuyên gia nhận định di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa mở ra kịch bản biến nơi này thành quỹ “đất vàng” lớn của TP HCM.

Chuyên gia tư vấn cao cấp Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết, trong tầm nhìn 1 thập niên, thậm chí ngắn hơn, dự án giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa có thể có lại nhiều cách tân quan trọng cho khu Tây TP HCM. Nếu việc di dời diễn ra đúng như kế hoạch có thể biến nơi đây thành khu đất vàng diện tích lớn hiếm có còn sót lại của Sài Gòn trong 10 năm tới. Ông Nghĩa đưa ra 6 cơ sở để chứng minh cho điều này.

Nghĩa trang Bình Hưng Hòa được phân tách có tiềm năng trở thành “đất vàng” mới của TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Vị trí đẹp

Nhìn trên bản đồ quận Bình Tân, nghĩa trang Bình Hưng Hòa được bao bọc xung quanh bởi các tuyến các con phố sầm uất: Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý, Mã Lò, Kênh nước đen, Bờ bao Tân Thắng. Đây là 1 trong các địa điểm đắc địa của trục thành thị phía Tây TP HCM, cách trọng điểm thành thị dao động 12km, lấy cột mốc từ chợ Bến Thành, quận 1. Khoảng cách này là bán kính vàng để phát triển các thành thị mới giữa lòng Sài Gòn vì thời gian kết nối dao động trên dưới 30 phút về khu trọng điểm.

Quy mô đáng mơ ước để hình thành khu thành thị

Dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa được duyệt diện tích 44ha, trong đây 24ha quy hoạch thành công viên cây xanh, dao động 20ha còn lại là khu nhà ở cao tầng, phức hợp và thương mại dịch vụ. Nhìn tổng thể, diện tích này đáng mơ ước đối có các nhà phát triển thành thị về độ hài hòa giữa không gian sống và không gian môi trường xung quanh. Đặc biệt trong bối cảnh TP HCM còn thiếu mảng xanh thì công viên là “lá phổi” lọc không khí không chỉ của quận Bình Tân mà còn của cả khu Tây và cả thành thị trên 10 triệu dân. Mô hình khu dân cư mới kèm theo đây là quỹ đất lớn phủ xanh bởi công viên đang khan hiếm dần ở TP HCM. Do đây, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa nếu giữ đúng quy hoạch có thể xứng tầm là khu đất vàng còn sót lại của Sài Gòn.

Hạ tầng chờ mong phát triển mạnh

Phường Bình Hưng Hòa, nơi nghĩa trang lớn nhất thành thị tọa lạc, là địa bàn có địa hình cao của quận Bình Tân, kết nối giao thông thuận lợi. Với địa vị là 1 trong các cửa ngõ phía Tây Sài Gòn, khu vực này có thể hưởng lợi từ vô số dự án hạ tầng: Quốc lộ 1A, các các con phố liên tỉnh lộ, các con phố vành đai, tuyến metro (các con phố sắt thành thị), mở rộng các con phố Tân Kỳ Tân Quý, Trường Chinh… Trong 5-10 năm tới, nhiều trục các con phố chính ở địa bàn này sẽ được chỉnh trang, nâng cấp. Do đây, viễn cảnh hạ tầng ở đây chờ mong sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai là điểm cùng rất lớn cho quỹ đất vàng ở nghĩa trang Bình Hưng Hòa.

Mật độ dân số quanh nghĩa trang dày đặc

Theo báo cáo của UBND quận Bình Tân, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ cải tạo môi trường sống cho dao động hơn 300.000 dân. Độ phủ bao gồm các phường Bình Hưng Hòa, Bình Hưng Hòa A quận Bình Tân và phường Tân Quý, Sơn Kỳ, Phú Thọ Hòa quận Tân Phú. Tuy nhiên, số liệu cập nhật năm 2017 có thể lớn hơn con số 300.000 dân rất nhiều. Bởi lẽ, Bình Tân và phần giáp giới Tân Phú là “thủ phủ” của dân nhập cư trung lưu, tốc độ thành thị hóa nhanh.

Hình chụp bản đồ khu dân cư của địa bàn này cho thấy, nhà cửa san sát mọc quanh nghĩa trang và các tuyến các con phố bao bọc khu mộ lớn không còn nhiều đất trống. Đây chính là nhân tố quan trọng góp phần tạo nên địa vị vàng của thành thị tương lai nếu dự án giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa thực hiện thành công.

Khu Tây cần bổ sung tiện ích, dịch vụ

Xung quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa giai đoạn này vẫn chỉ là khu dân cư thuần túy, chưa có nhiều các tiện ích, dịch vụ, khu vui chơi vui chơi, khu mua sắm tập trung diện tích lớn phục vụ cùng đồng nơi này. Ước tính có không dưới nửa triệu dân ở khu vực nghĩa trang và vùng giáp giới sẽ phải kết nối ngược ra các địa bàn xa hơn để tiếp cận các tiện ích, dịch vụ tiên tiến. Đây là nguyên nhân vì nguyên nhân gì đại trung tâm mua sắm Aeon Mall đã tạo nên làn sóng mua sắm kiểu mới xuyên suốt nhiều năm qua khi xuất hiện lần Thứ nhất ở TP HCM trên tuyến các con phố Bờ bao Tân Thắng, cách nghĩa trang Bình Hưng Hòa 1 con các con phố Bình Long.

Với sự thiếu hụt tiện ích, dịch vụ của địa bàn này, dự án di dời nghĩa trang dành dao động 20ha để phát triển khu dân cư, khu phức hợp và thương mại là sự bổ sung cần thiết. Đây chính là ưu thế lớn góp phần khẳng định địa vị vàng của quỹ đất thuộc nghĩa trang Bình Hưng Hòa trong tương lai.

Rào cản tâm tâm linh sẽ cách tân theo thời gian

Với công nghệ vệ sinh môi trường tiên tiến, cách quy hoạch bài bản, nhu cầu chỉnh trang thành thị và giảm tệ nạn cũng như sự quá tải dân số đòi hỏi mở rộng quỹ đất càng ngày càng cấp bách của TP HCM, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ dần nhận được sự đồng thuận của người dân.

Chính quyền TP HCM đã cảm thấy cần phải hành động và quyết tâm hơn trong bài toán đánh đổi giữa việc gìn giữ cuộc sống tâm linh theo cách truyền thống có phát triển thành thị bền vững và hiệu quả, ông Nghĩa phân tách. Như nhiều nước châu Á đang làm, điển hình là Singapore (nơi có quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ) và hiện thực nhất là ngay giữa lòng Sài Gòn đã từng có tiền lệ giải tỏa các nghĩa trang để nhường đất cho phát triển thành thị, nghĩa trang Bình Hưng Hòa cũng không là trường hợp ngoại lệ. Vấn đề đặt ra là việc sử dụng quỹ đất vàng này như thế nào để nhận được sự đồng thuận cao và cho thấy bài toán đánh đổi là xứng đáng.

Chuyên gia GIBC nhận định, giá trị của quỹ đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa chuẩn bị đấu giá trong tương lai có thể cao hơn mốc tham chiếu nếu dự án di dời thực hiện đúng quy hoạch và đạt đúng công đoạn. Theo dự toán của đơn vị thẩm định giá được cơ quan tính năng mở bán, nếu đấu giá 18ha đất có tính năng nhà ở, thương mại và phức hợp này sẽ có về nguồn thu 2.496 tỷ đồng, tương đương gần 15 triệu đồng 1 m2. Nhưng theo ông Nghĩa, khả năng giá trị đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa ở thời điểm giải tỏa thành công có thể cao hơn gấp 2, thậm chí gấp 3 lần mốc khởi điểm 15 triệu đồng mỗi m2.

Duanmasterianphu.com – Theo VnExpress

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/