Nghịch lý thiếu – thừa trong phát triển nhà ở xã hội

Dù nhu cầu rất lớn, nhưng chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa lôi kéo được nhiều công ty BDS tham dự do thiếu cơ chế hỗ trợ cần thiết có cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư.

Hà Nội chuẩn bị sẽ có thêm hàng trăm căn nhà ở xã hội từ việc chuyển đổi 2 tòa nhà A2, A3 thuộc Dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân – Tứ Hiệp. Ảnh: Nguyễn Thành

Vẫn chờ gói tín dụng hỗ trợ mới

Thông tin được nhiều người quan tâm trong tuần vừa qua là việc Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất chuyển đổi 2 tòa nhà A2, A3 thuộc Dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân – Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai) sang nhà ở xã hội để tạo nguồn cung cho phân khúc này.

Có nhiều nguồn gốc cho việc chuyển đổi, trong đó 1 phần một vài tòa nhà đã đã đi vào hoạt động không có nhiều sinh viên về ở gây lãng phí. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng từ giữa năm 2016, hầu như không có dự án nhà ở xã hội nào mới được chào phân phối ra phân khúc.

Vì thế, việc chuyển đổi từ nhà ở sinh viên sang nhà ở xã hội là rất cần thiết, không chỉ để tái khởi động dự án này, mà còn giúp giải tỏa cơn khát nhà ở cho người có lương thấp.

Chị Huyền Trang, 1 nhân viên văn phòng ở Kim Mã tỏ ra khá hào hứng có tài liệu về việc chuyển đổi. Chị cho biết, thời gian vừa qua, do có thêm cháu nhỏ, nên sau nhiều năm ở trọ, chị và chồng chị quyết tâm mua 1 căn hộ chung cư. Tuy nhiên, có tổng mức lương cả 2 vợ chồng dao động 20 triệu đồng/tháng, trừ đi một vài khoản, vợ chồng chị thấy rằng vẫn không đủ để mua 1 căn nhà được coi là giá thành thấp vào thời điểm GĐ này.

“Với mức lãi suất lên đến 8 – 10%/năm, sức ép trả nợ quá lớn nên vợ chồng tôi chẳng thể quyết được. Cũng tìm được một vài dự án nhà ở xã hội hiện đang mở phân phối ở Hà Đông, hay Đại lộ Thăng Long, nhưng sau thấy xa quá nên lại thôi không mua. Chỗ Hoàng Mai thì khá ổn, nếu có thể chuyển đổi, cải tạo và mở phân phối lại, thì tôi cũng sẽ cố tham dự nộp hồ sơ để mua 1 căn hộ chung cư ở dự án này”, chị Trang nói.

Tuy nhiên, chị Trang cũng băn khoăn, mong muốn là bởi thế, nhưng không biết liệu mua nhà ở xã hội ở dự án này sẽ được hưởng mức hỗ trợ lãi suất ưu đãi như thế nào, bởi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tính đến nay đã không còn tiếp nhận hồ sơ mới nữa. Liệu chủ đầu tư mua lại dự án có sẵn sàng bỏ tiền bù lãi suất người mua nhà như 1 số dự án đang mở phân phối GĐ này hay không?

Theo nghiên cứu của Báo Đầu tư Bất động sản, công ty được giao có trách nhiệm hoàn trả phần giá thành nhà nước đã đầu tư cho hạng mục nhà A2, A3 dao động 340 tỷ đồng, để có nguồn trả nợ cho khối lượng đã đã đi vào hoạt động của nhà A1, A5, A6 dao động 233,8 tỷ đồng. Chưa kể, để phân phối được, chắc chắn chủ đầu tư sẽ phải chi thêm tiền để sửa chữa, điều chỉnh căn hộ chung cư, cũng như đầu tư cơ sở hạ tầng tiện ích chắc chắn cuộc sống tối thiểu cho người mua nhà sau khi về đó sinh sông.

Ở một vàih đó không xa, dự án Tứ Hiệp Plaza (huyện Thanh Trì) trước đó từng là dự án nhà thương mại nằm trong diện được vay gói 30.000 tỷ đồng, nhưng sau đó phải dừng lại vì gói tín dụng hỗ trợ này ngừng triển khai. Đến cuối 2016, dự án được tái khởi động nhưng mức giá đã không còn “xã hội” như trước.

Theo lý giải của đơn vị phân phối dự án, việc tăng giá vì chủ đầu tư đã phải một vàih tân sang phân khúc trung cấp, tăng thêm tiện ích, tăng thêm hạ tầng, cũng như giá thành marketing để lôi kéo người mua nhà.

Giải bài toán nghịch lý thiếu – thừa

Theo tính toán của Sở Xây dựng Hà Nội, nhu cầu nhà ở xã hội ở Thủ đô rất lớn. Tính đến năm 2015, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội chỉ đạt 361.443/811.936 m2 kế hoạch. Phần tổng diện tích còn thiếu phải chuyển sang GĐ 2016 – 2020.

Thực tế, việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội đã được luật hóa, tuy nhiên việc thực thi trên thực ở lại không quyết liệt, khiến nguồn cung nhà ở xã hội luôn thiếu hụt.

Cụ thể, theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP giải đáp Luật Nhà ở 2014 về phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển thành phố, không phân biệt diện tích tổng diện tích đất ở một vài thành phố từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là thành phố từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng tổng diện tích đất ở trong một vài đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để thi công nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển thành phố đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư thi công nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư thi công nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham dự đầu tư thi công nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển thành phố có diện tích sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được chọn lọc hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để thi công nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương có giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ có Nhà nước ở thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ có Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư thi công nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn…

Tuy nhiên, có nhiều dự án dù có diện tích tổng diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng m2 tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha, nhằm lách quy định này, nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Ở 1 góc nhìn khác, đại diện 1 tập đoàn BDS cho rằng, quy định buộc công ty phải dành 20% đất của 1 dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội là không thích hợp. Theo ông này, quy định quá cứng nhắc, bởi có các dự án công ty đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% tổng diện tích.

Thực tế, qua đợt kiểm tra của Đoàn giám sát thành phố do Hội đồng nhân dân TP.Hà Nội lập, số dự án nhà ở xã hội được trích từ quỹ đất 20% trên địa bàn Thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay, như nhà ở xã hội Khu thành phố Sài Đồng (Long Biên), Khu thành phố Đặng Xá (Gia Lâm), Khu thành phố Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), Khu thành phố Đại Mỗ (Từ Liêm).

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để giải quyết bài toán về phát triển nhà ở xã hội, cần giải quyết đồng thời 2 nhân tố, đó là quỹ đất và chính sách phân phối hàng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đặc trưng là nguồn vốn và ưu đãi thuế.

Việc chỉnh sửa một vài quy định mới nhằm hướng tới tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu đa số GĐ này là rất cần thiết, nhưng phải có sự điều chỉnh cho thích hợp, tránh đánh đồng toàn bộ 1 một vàih máy móc, gây gặp khó cho một vài chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh phân khúc còn đang bước vào quá trình ổn định trong dài hạn.

Trong khi đó, cần có sự nối tiếp của gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ người mua nhà mạnh dạn hơn, còn chủ đầu tư có thêm động lực để triển khai.

“Việc bố trí nguồn vốn cho nhà ở xã hội là vô cộng quan trọng. Những quy định về nguồn vốn cho nhà ở xã hội đã được đưa vào luật, bởi thế chẳng thể vì nguồn gốc nọ, nguồn gốc kia để đình trệ. Chính phủ đã chỉ đạo và vấn đề quan trọng nhất là tổ chức thực hiện như thế nào để đưa nguồn vốn này vào chương trình nhà ở xã hội có hiệu quả. Nếu không quyết liệt thì toàn bộ các chính sách phân phối hàng đó chỉ ở trên giấy”, ông Nam nhấn mạnh.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm