Nhà giá rẻ sẽ không còn rẻ

Định nghĩa về giá rẻ hay đắt tùy thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở bình thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm.

Mới đó, trong 1 cuộc trò chuyện thân mật, 1 lãnh đạo đẳng cấp của Tập đoàn CenGroup cho biết, sắp tới, doanh nghiệp con thuộc tập đoàn sẽ công bố 1 dự án căn hộ chung cư giá rẻ ở TP.HCM. Thông tin này ngay lập tức khiến không ít người có mặt trong cuộc trò chuyện thấy được háo hức vì gần đó để kiếm được 1 căn hộ chung cư giá rẻ hợp có túi tiền không còn tiện dụng.

Tuy nhiên, khi được hỏi: Giá bao nhiêu mà gọi là rẻ thì vị này thẳng thắn cho biết “cụm từ rẻ” theo tìm hiểu của doanh nghiệp là tầm 1,5 tỷ đồng/căn (tùy địa điểm). Nghe tới đó, nhiều người bắt đầu tắt hẳn nụ cười chuyển qua xôn xao vì giá đó làm gì mà gọi là rẻ khi mà lương trung bình của người làm công ăn lương sống ở TP.HCM vẫn ở con số vài triệu đồng/tháng.

Vậy mới thấy, khái niệm về căn hộ chung cư giá rẻ đã thực sự nhữngh tân. Cái gọi là “rẻ” không phải những căn hộ chung cư từ vài trăm đến 1 tỷ đồng như nhữngh đó vài năm. Mà bây giờ, người mua phải xác định “giá rẻ” phải từ mức 1,5 tỷ đồng trở lên. Ấy vậy mà chưa kể việc tìm mua căn hộ chung cư ở tầm giá này không phải là dễ làm, bởi vì nguồn cung ít hơn nhu cầu đang khiến cho mặt bằng giá ở phân khúc bị điều chỉnh.

Trước đó căn hộ chung cư trên dưới 1 tỷ đồng được gọi là giá rẻ thì nay giá đã được điều chỉnh từ 1,5 tỷ đồng

Nói nguồn cung ít là dựa vào số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành thị hiện có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn có tổng số 16.506 căn. Trong đó, phân khúc giá rẻ chỉ có 6.206 căn, chiếm mật độ 37,6%. Như vậy, mật độ căn hộ chung cư có giá gọi là vừa túi tiền không nhiều.

Cụ thể hơn, tính đến hết tháng 7 vừa qua, số lượng dự án có mức giá tầm 1 tỷ đồng/căn được chào phân phối ra phân khúc là rất ít. Có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, song đa phần những căn hộ chung cư này chỉ là căn 1 phòng ngủ.

Dự án hiếm hoi có đa số căn hộ chung cư ở mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là Heaven Riverview đã phân phối hết ngay khi mở phân phối block Thứ nhất. Hiện ở, block mới Heaven Cityview vẫn trong GĐ nhận giữ chỗ, chưa mở phân phối chính thức. Còn lại, những dự án được gọi là giá rẻ như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ dao động 1,3 tỷ đồng/căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng bạn đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy 1 tháng mở phân phối.

Theo đó, người mua nhà để ở hay đầu tư cần ghi nhận rằng, dù có chuyển nhượng hay không thì giá nhà ở toàn bộ những phân khúc đang tự điều chỉnh tăng theo thời gian. Xét từ phân khúc nhà giá rẻ thì người mua nên ngầm hiểu là mức giá thấp nhất đã tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng. Đối có căn hộ chung cư trung cấp thì giá cho căn hộ chung cư 1 phòng ngủ (45-48m2) nay đã được rao phân phối có giá 2-2.2 tỷ đồng/căn, trong khi trước đó dao động 1 năm giá chỉ từ 1,45 tỷ đồng/căn.

Lý do khiến giá nhà điều chỉnh tăng cũng khá dễ làm đó là kinh phí đầu vào tăng. Vậy, nếu cộng thêm nhân tố khan hiếm, sốt đất theo từng thời điểm thì chắc hẳn, chẳng lâu nữa giá đất lại được thiết lập 1 mặt bằng mới. Còn những căn hộ chung cư rao phân phối giá rẻ khi này thực chất là “thủ thuật” cắt giảm qui mô căn hộ chung cư để giảm kinh phí phân phối ra, đánh lạc hướng người mua về giá trị chứ thực chất giá phân phối đã không còn rẻ.

Điều này được 1 lãnh đạo DN bất động sản thừa nhận khi nói rằng, xuất phát từ nhu cầu của đa số người dân có lương trung bình đến thấp, 1 lượng những nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển những dự án bất động sản giá rẻ. Tuy nhiên, để định nghĩa giá như thế nào là rẻ thì người mua cần phải hiểu rõ tính chất của giá đối có tình hình thực tiễn của TP.HCM rồi đưa ra chọn lọc mua ở thời điểm nào là hợp lý.

Có cái nhìn về nhà giá rẻ, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam chia sẻ rằng, định nghĩa về giá rẻ hay đắt tùy thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở bình thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Đối có DN, để giảm giá phân phối thì cần tác động vào mọi nhân tố trong cơ cấu kinh phí.

Tuy nhiên quan trọng nhất là kinh phí đất, có những thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Hơn nữa, quy trình phê duyệt đến khi đã đi vào hoạt động 1 dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến kinh phí. Hiện ở, chất lượng sử dụng của 1 ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu kinh phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được chắc chắn. Việc chắc chắn công trình cung cấp đầy đủ nguyên tắc Việt Nam có mức thi công này cũng là điều cần tham khảo kỹ. Thiết nghĩ, giá nhà từ nay trở đi có thể rẻ được nữa hay không là do người mua tự suy nghĩ.

Mặt khác, 1 nhân tố cần được phân định rõ là nhà giá rẻ thường có những hạn chế như địa điểm xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, trung tâm y tế, các con phố sá, cấp thoát nước… chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy người mua phải xác định rằng, nếu mua được 1 dự án “có giá rẻ thật” thì phải nhận lời những dự án ở địa điểm xa trọng điểm thành thị. Người mua để ở phải đi đến các con phố dài không ngừng nghỉ bị sức ép xe cộ di chuyển ra và vào thành thị vốn đã quá tải. Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, những hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt, những công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng chưa thực sự đã đi vào hoạt động…

Tóm lại, trong bối cảnh GĐ này, chỉ khi nào chính quyền có thể tham khảo đến việc tìm hiểu kỹ lưỡng và chi tiết về diện tích và địa điểm thi công dự án nhà giá rẻ để chắc chắn sự hài hòa có quy hoạch thành thị lâu dài của thành thị cộng có những chính sách phân phối hàng khuyến khích và hỗ trợ những DN như miễn giảm kinh phí sử dụng đất, pháp lý và những hỗ trợ khác trong quá trình triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm kinh phí thì “cụm từ giá rẻ” theo mong muốn mới xuất hiện. Còn khi toàn bộ những điều trên chưa được thực thi đồng bộ thì giá nhà xác định sẽ tự điều chỉnh tăng theo thời gian.

Như đã nói ở trên, chủ đầu tư xác định 1,5 tỷ đồng là giá rẻ ở thời điểm GĐ này. Do đó, đối có những người có lương trung bình thấp, khi có ý định mua nhà để ở thì khi này có cần chọn lọc sớm trong việc chọn lọc dự án có mức giá thích hợp có nhu cầu cũng như chọn lọc NH vay có mức lãi suất ưu đãi nhất.

Duanmasterianphu.com – Theo Thời báo Ngân hàng

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm