Theo các dự đoán, thời điểm sau ngày 15/8, làm việc giao dịch – sáp nhập doanh nghiệp, giao dịch dự án sẽ phát triển sôi động và nhộn nhịp hơn. Thời điểm đấy, Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành, tạo ra tín hiệu cực kỳ tích cực khi giải quyết được điểm nghẽn của nền kinh tế.
Tuy nhiên, trái ngược có ý kiến trên, nhiều chuyên gia BDS (bất động sản) cho rằng, trong mấy năm trở lại đấy, phân khúc bất động sản tương đối ổn định, thanh khoản tốt. Song thực ở vẫn còn đấy các điểm nghẽn trên phân khúc bất động sản cũng cần được sớm khơi thông.
Những điểm nghẽn
Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), lượng kiều hối về Tp.HCM trong sáu tháng đầu năm đạt 2,1 tỷ USD, tăng 50 triệu USD so có cộng kỳ năm trước.
Thống kê các năm qua cho thấy, dao động 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, thành phố cũng đã lôi kéo được 2,2 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp đôi so có cộng kỳ năm 2016, trong đấy vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là 50,3 triệu USD, chiếm 12,82%, đứng thứ tư trong lôi kéo nguồn vốn FDI.
Hàng tỷ USD từ nhiều nguồn được đổ vào bất động sản trong các tháng đầu năm nhưng từ chủ doanh nghiệp cho tới người vay vẫn nhận thấy chưa đủ. Theo HoREA, do thực hiện công đoạn hạn chế dần tín dụng vào phân khúc bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN nên doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn tín dụng mới.
Trong khi đấy, chính sách phân phối hàng tín dụng chưa thích hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung và dài hạn cho phân khúc bất động sản, cũng như lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) là 1 “điểm nghẽn” cho phân khúc. Thực tế, lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản khi nào cũng cao nhất so có các ngành sản xuất kinh doanh khác.
Một điểm nghẽn khác theo đại diện 1 doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Tp.HCM cho biết đấy là tính pháp lý của các dự án. Một số dự án dù được đấyn nhận cho đầu tư, được UBND Tp.HCM giao đất nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa, khiến cho công tác đền bù giải tỏa bất thành và các dự án này vẫn nằm trên giấy.
 Chính sách tín dụng chưa thích hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung và dài hạn cho phân khúc bất động sản |
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, ngoài hai điểm nghẽn trên còn nhiều điểm nghẽn khác như: việc giao dịch dự án bất động sản giữa hai doanh nghiệp. Trong khi pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch song trên thực ở, nhiều dự án đang trùm mền giai đoạn này được thế chấp làm tài sản bảo đảm, dẫn tới nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu.
Hay vấn đề liên quan tới thủ tục hành chính, giai đoạn này các thủ tục này còn nhiêu khê, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Những kiến nghị
Cụ thể, khâu thẩm định kiến trúc cơ sở, kiến trúc kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các làm việc thi công (Bộ Xây dựng), sau đấy nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép thi công.
Theo ông Châu, 1 điểm cần sớm khơi thông để phân khúc bất động sản bình phục và phát triển đấy là, phải cách tân triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Thay bằng nộp tiền sử dụng đất, nên thay bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% theo bảng giá đất.
Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Một điểm nghẽn khác cũng cần có cơ chế và giải quyết rốt ráo, đấy là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính. Nếu thủ tục hành chính không rườm rà sẽ đỡ mất nhiều thời gian và giá thành cho các doanh nghiệp, đồng thời loại trừ được các nhân tố phát sinh tiêu cực.
Đối có các dự án đang trùm mền giai đoạn này cần có cơ chế khác. Theo ông Châu, việc giao dịch dự án là làm việc giữa các nhà đầu tư có nhau, không phải là phân phối nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên giao dịch chưa đã đi vào hoạt động các thủ tục đầu tư, thi công, bên nhận giao dịch dự án sẽ tiếp tục thực hiện đã đi vào hoạt động các công việc này.
Chính vì vậy, cần sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BDS 2014 để cho phép chủ đầu tư được quyền giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào hoạt động giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.
“Cần coi giao dịch dự án, 1 phần dự án là làm việc lẽ thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp”, ông Châu đề xuất.
Trao đổi về vấn đề khơi thông điểm nghẽn trên phân khúc bất động sản, đại diện 1 doanh nghiệp cho rằng Nhà nước cần có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách phân phối hàng mua nhà ở xã hội; cho người lương thấp ở thành phố mua nhà ở thương mại giá rẻ.
Cụ thể, theo doanh nghiệp này, Ngân hàng Nhà nước có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung và dài hạn trong thời hạn dao động 15 – 20 năm cho người mua căn nhà Thứ nhất, đối có nhà vừa túi tiền.
Đồng thời, Nhà nước cần bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho bốn ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách phân phối hàng nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn dao động 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới vừa được Nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội.
Duanmasterianphu.com – Theo Thời báo kinh doanh
Xem thêm: https://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
Bài viết liên quan
