Officetel: ‘Đứa con lai’ thiếu pháp lý đang gây khó thị trường nhà đất

Chiếm từ 15-20% ở nhiều dự án BDS, loại hình căn hộ chung cư officetel đang lách luật đưa căn hộ chung cư nhỏ ra phân khúc.

Trong khi 1 vài cơ quan tính năng xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận tính năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel, thì loại sản phẩm khoác áo “căn hộ chung cư dịch vụ” này đã xuất hiện đầy rẫy trên phân khúc.

Tại TP.HCM, không chỉ 1 vài khu vực trọng điểm đô thị mà cả quận huyện vùng ven như Bình Chánh, quận 9, Thủ Đức… cũng xuất hiện officetel.

Vùng ven cũng làm căn hộ chung cư văn phòng

Được quảng cáo là căn hộ chung cư “hai trong 1” vừa để ở vừa làm văn phòng, 1 dự án ở quận Thủ Đức (TP.HCM) đang phân phối ra phân khúc gần 200 căn officetel có diện tích 35-38 m2. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết diện tích của dự án có chưa đến 1.000 căn hộ chung cư (bao gồm officetel và hai tầng shophouse).


Loại hình căn hộ chung cư văn phòng được 1 vài chủ đầu tư ồ ạt tung ra đang bị phản ứng là lách luật để phân phối căn hộ chung cư diện tích nhỏ. Ảnh minh họa: Lê Quân.

Sau khi cho 1 nhóm bạn từ Hà Nội vào mua nhà để đầu tư xem lần lượt mặt bằng 1 vài căn hộ chung cư officetel từ lầu 4 đến lầu 20, nhân viên phân phối hàng tên Hưng nói thật: “Mô hình officetel mới về Việt Nam nên chưa có sổ chủ quyền nhà. Các anh chị mua thì có 50 năm thông qua hợp đồng chuyển nhượng có chủ đầu tư.

Với pháp lý này, chủ nhà vẫn cầm cố vay ngân hàng hoặc chuyển nhượng lẽ thường”.

Một nữ bạn hỏi lại: “Vậy sau này có thể ra sổ không?”. Nhân viên này tỏ vẻ không đảm bảo: “Cái đó em không chắc vì nhà nước chưa quy định rõ về loại hình căn hộ chung cư này”.

Dù vậy, giá của căn hộ chung cư officetel ở dự án đang được niêm yết 27-28 triệu/m2 (chưa VAT). Trong khi đó, giá căn hộ chung cư có thể cấp chủ quyền lâu dài lại thấp hơn, chỉ 25-26 triệu /m2 (chưa VAT).

Trưởng phòng phân phối hàng dự án này lý giải căn hộ chung cư officetel có diện tích nhỏ hơn và sử dụng linh hoạt, cũng như cho thuê thuận lợi nên giá luôn cao hơn căn hộ chung cư thường vài triệu/m2.

Chủ 1 sàn chuyển nhượng ở Bình Chánh cũng cho biết hiện sàn có 98 căn hộ chung cư offcetel phân phối ra phân khúc. Các căn hộ chung cư này chủ yếu tập trung ở khu vực phường An Lạc (Bình Chánh), các con phố Lý Chiêu Hoàng, khu Tên Lửa (Bình Tân). Các căn hộ chung cư ở đó có diện tích phổ biến từ 34-50 m2, có giá phân phối 900 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn.

Anh Đặng Bá Duy (ngụ quận 4, TP.HCM) cho biết gia đình anh đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở. Sau khi khảo sát mức giá và 1 vài loại hình căn hộ chung cư, anh chọn lọc chọn mua 1 căn hộ chung cư officetel ở quận 2, có giá 2,3 tỷ đồng.

Theo bản vẽ kiến trúc thì căn hộ chung cư anh Duy có diện tích 38 m2 và 1 dao động không gian sân vườn rộng 12 m2 phía trước, có thể làm sân.

“Giá căn hộ chung cư ở khu tôi mua khá cao, lên tới 42-45 triệu/m2 nên tôi chọn căn hộ chung cư này vì có diện tích nhỏ, thích hợp có số tiền chúng tôi đang có. Và do tôi có công ty riêng nên nếu không ở tôi sẽ dùng làm văn phòng”, anh Duy nói.

Tính ra anh Duy mua căn hộ chung cư này có giá hơn 60 triệu/m2, đắt hơn căn hộ chung cư thường ở dự án này 15-18 triệu/m2.

Người mua chỉ được có 50 năm?

Khi hỏi về pháp lý, anh Duy cho biết chủ đầu tư khẳng định mình có căn hộ chung cư đó 50 năm. Nhưng thực ở chủ đầu tư cũng chưa biết sẽ ra pháp lý cho bạn như thế nào?

Chúng tôi đưa câu hỏi này đến bên phân phối nhà thì 1 vài ông chủ công ty BDS đang kinh doanh loại hình này cộng lắc đầu: “Chưa biết thế nào?”.

Các căn hộ chung cư officetel chuyển nhượng trên phân khúc có người mua hiện chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền có tài sản trong 50 năm.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư T P.HCM, cho biết theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn có sự tách biệt tuyệt đối hai phần, gồm căn hộ chung cư để ở và phần có khác để kinh doanh.

Luật Nhà ở 2014 và văn bản giải đáp thi hành chưa có quy định về dạng officetel. Như vậy loại hình căn hộ chung cư này chỉ được chọn duy nhất 1 tính năng để ở hoặc kinh doanh. Do đó, cần đã đi vào hoạt động hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ chung cư này.


Mục đích sử dụng không rõ ràng của căn hộ chung cư officetel được cho là sẽ gây nguy cơ quá tải hạ tầng cho nhiều dự án. Ảnh: ST.

Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đang xảy ra nghịch lý trong cộng 1 dự án nhà ở. Đó là công trình cộng được thi công trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài, nhưng căn hộ chung cư tầng trên được có lâu dài, căn hộ chung cư kết hợp có văn phòng (officetel) tầng dưới có có thời hạn.

Ông Nam cho biết trong ba năm trở lại đó, mô hình officetel đã phát triển rầm rộ, độc đáo ở TP.HCM có dao động 40-50 dự án. Do đó là loại hình BDS mới, có sự pha trộn về tính năng nên hệ thống pháp lý chưa kịp thời điều chỉnh.

“Vướng mắc lớn nhất là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lâu dài hay ngắn hạn) ,vì căn hộ chung cư này không phải hoàn toàn dùng để ở, cũng không phải văn phòng”, ông Nam nói.

Chỉ cho lưu trú, không được đăng ký hộ khẩu thường trú?

Các chuyên gia cho rằng hiện luật cấm sử dụng căn hộ chung cư chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng căn hộ chung cư officetel vẫn nghiễm nhiên tồn ở và được rao phân phối rộng rãi.

Đặc biệt officetel đang được quy định thời hạn có 50 năm. Nghĩa là, căn hộ chung cư này được coi là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn và có thể ngủ qua đêm như tính năng của 1 nhà nghỉ, được cho phép lưu trú cho 1, hai người chứ không có tính chất cư trú. Do đó, nhiều khả năng officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền có công trình thi công, không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Với 1 vài chủ đầu tư, băn khoăn lớn nhất là khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ chung cư này thì đó là căn hộ chung cư chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi thi công thì nên tuân theo nguyên tắc của căn hộ chung cư chung cư hay văn phòng? Và theo nguyên tắc nào thì việc căn hộ chung cư officetel tràn lan như giai đoạn này cũng đang gây nguy cơ quá tải hạ tầng cho nhiều dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Đất Lành, đánh giá 1 căn officetel trung bình chỉ rộng 35-45 m2 nhưng tỷ lệ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động 3-5 người, khách đến chuyển nhượng công tác tối thiểu 2-3 người nữa, vị chi 5-7 người sử dụng không gian này.

Việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho 1 căn officetel sẽ phải gồng gánh tỷ lệ của 2-3 căn hộ chung cư diện tích lớn hơn.


Duanmasterianphu.com – Theo Zing

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm