Phác thảo bức tranh thị trường BĐS Hà Nội nửa cuối 2017

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2017 ở Hà Nội có phân khúc căn hộ cao tầng sẽ không có xu hướng rõ rệt; trong khi phân khúc đất nền sẽ có xu hướng chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó…


Thị trường căn hộ cao tầng ở Hà Nội, nguồn cung sẽ vượt cầu

Phân khúc căn hộ cao tầng đang đấyn nhận thêm 1 nguồn cung lớn. Chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội, trong quý 2/2017, tổng cùng có 8.086 căn hộ cao tầng được chào phân phối ra phân khúc từ 27 dự án, tuy có giảm 14% so có quý trước song vẫn tăng 23% so có cùng kỳ năm ngoái. Điểm đáng chú tâm là đa số số căn hộ cao tầng mở phân phối mới đến từ một số đợt mở phân phối thứ hai của một số dự án lớn. Tương tự như một số quý trước, đa số nguồn cung mới đến từ khu phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, chiếm 68% tổng số căn mở phân phối mới quý này.

Khảo sát phân khúc cho thấy, nguồn cung căn hộ cao tầng trong thời gian tới tiếp tục tăng. Nhận định trong nửa cuối 2017, ngoài nguồn cung đến từ phía Tây và Tây Nam, chuẩn bị sẽ có một số dự án mở phân phối mới ở một số quận trọng điểm. Trước hiện trạng lượng căn hộ cao tầng đang chào phân phối khá lớn, trong khi đấy người mua hiện chững lại, phân khúc chắn chắn cũng sẽ gặp khó hơn.

Với nguồn cung như giai đoạn này, phân khúc bất động sản ở phân khúc trung và đẳng cấp sẽ chịu sức ép lớn. Có thể kịch bản một sốh đấy vài năm sẽ lặp lại, đấy là nhiều chủ đầu tư đã phải nhận lời “xuống nước giảm giá” để phân phối được hàng và rời bỏ phân khúc.

Về phía một số chủ dự án hiện không có quá nhiều một sốh tân về mức giá trung bình so có nửa đầu năm. Tuy nhiên chủ đầu tư sẽ không ra mắt giảm giá mà gián tiếp thông qua một số chính sách phân phối hàng ưu đãi có người mua nhà như chiết khấu theo kiểu suất ngoại giao, ưu đãi cho vay, cam đoan cho thuê lại. Rõ ràng chủ đầu tư cũng tìm hiểu kỹ tâm lý người mua, nhất là có các phân khúc bất động sản trung và đẳng cấp thì hai từ “giảm giá” sẽ chưa chắc đã có người mua. Nhưng cũng có thể kịch bản giảm giá sẽ được các chủ dự án ứng dụng như ở Hà Nội, trong quá khứ chủ dự án chung cư VP3 Bán đảo Linh Đàm cũng từng chọn lọc giảm giá căn hộ cao tầng từ 25-26 triệu đồng/m2 xuống còn 22-23 triệu đồng/m2.

Với các diễn biến như trên thì phân khúc bất động sản 6 tháng cuối năm 2017 ở Hà Nội có phân khúc căn hộ cao tầng sẽ không có xu hướng rõ rệt. Tuỳ thuộc vào một số dự án cụ thể. Những bài học trong quá khứ và nhất là đợt xả hàng “cắt lỗ” vừa qua sẽ giúp cho người mua và nhà đầu tư tỉnh táo hơn, họ sẽ hướng đến các căn hộ cao tầng trung, đẳng cấp có địa điểm tốt và một số chủ dự án danh tiếng. Ví dụ như 3 toà L3, L4, L5 của khu Ciputra, hay 3 dự án thuộc quận Ba Đình sẽ được bàn giao trong năm 2018 là Vinhomes Metropolis, Vinhomes Giảng Võ và Sun Grand City 69b Thụy Khuê… Tuy nhiên trong bối cảnh phân khúc chững lại để chốt được người mua thì cũng không hề dễ làm đối có chủ dự án và nhà đầu tư.

Đất nền, nhà phố không còn khả năng sốt, chuyển nhượng sẽ trầm lắng

Với phân khúc đất nền sẽ có xu hướng chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Đơn cử như đất Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh sau 1 thời gian sốt và tăng giá liên tục cho đến nay chuyển nhượng đã trầm lắng, bởi ngoài cầu Nhật Tân và con các con phố xa lộ đi sân bay thì dường như mọi điều vẫn án binh bất động. Quy hoạch vẫn chỉ là trên giấy và thậm chí tài liệu quy hoạch cũng chưa có gì rõ ràng nên một số nhà đầu tư sẽ không dại gì đổ tiền đầu tư tiếp. Bởi lẽ, tính thanh khoản kém và không cho thuê được vì nhu cầu cho thuê đối có đất nền ở các khu vực hạ tầng chưa phát triển gần như không có.

Theo phân tích của một số chuyên gia bất động sản, thì giá nhà phố ở Hà Nội là 1 trong các điểm nóng của cả nước. Nó đã được đẩy lên cao 1 một sốh vô lý, trong khi đấy khả năng sinh lời của nhà phố ở Hà Nội rất thấp. Trong đợt bình phục vừa qua của phân khúc bất động sản Hà Nội thì dường như một số nhà đầu tư cũng quên luôn phân khúc này, bởi chỉ có các người thực sự có nhu cầu mua sử dụng mới quan tâm. Như vậy, phân khúc nhà phố ở Hà Nội sẽ không hề có biến động trong 1 thời gian dài nữa và nó vẫn neo ở mức giá khá cao.

Người mua sẽ cẩn trọng hơn có căn hộ cao tầng giá rẻ

Cần phải đề cập tới phân khúc căn hộ cao tầng giá rẻ giá rẻ. Ở bất cứ thời kỳ nào thì phân khúc này cũng là phân khúc sôi động nhất. Ở đấy chỉ có quan hệ là người cần mua để ở và chủ đầu tư, nhìn vào nửa cuối năm 2017 sản phẩm ở phân khúc này tung ra chào phân phối sẽ ít hơn, căn hộ cao tầng dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự chọn lọc tốt nhất cho người có lương thấp không riêng gì ở Hà Nội.

Một tài liệu mới đấy nhất là Công an Hà Nội sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can về sai phạm pháp luật của Doanh nghiệp tư nhân thi công số 1 tỉnh Điện Biên và Công ty cổ phần Bemes thuộc tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm Chủ tịch. Tập đoàn Mường Thanh và Ông Thản được biết như là 1 trong các nhà đầu tư danh tiếng trong lĩnh vực căn hộ cao tầng giá rẻ cho người lương thấp. Việc công ty này dính đến các vi phạm pháp luật đảm bảo sẽ liên quan đến việc thi công một số chung cư và trong đấy đa số là một số chung cư giá rẻ. Việc Mường Thanh bị điều tra và các lùm xùm xung quanh việc chất lượng kém, dịch vụ tồi khiến cho người mua của nhà ở phân khúc này vẫn còn nhiều lo lắng, sdanh tiếngh.

Các ông chủ nhà băng sẽ thận trong hơn trong cho vay bất động sản

Một tác động nữa sẽ có nhân tố chọn lọc đến phân khúc bất động sản vào thời gian tới, đấy là nguồn tín dụng đổ vào bất động sản của một số ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cũng tự ý thức được sự nguy hiểm phát sinh nợ xấu khi phân khúc bất động sản đi xuống. Hiện ở một số ngân hàng chỉ nhắm tới nhóm bạn mua nhà để ở, nhưng để có được 1 bộ hồ sơ thông qua 1 khoản vay mua nhà cũng không hề dễ làm.

Lãnh đạo 1 ngân hàng thương mại nhận định, giai đoạn này phân khúc bất động sản có sự bình phục chưa được bao lâu, các dấu hiệu bình phục còn gặp khó nhưng thời gian qua vốn đổ dồn vào bất động sản lại rất lớn. Nửa cuối năm 2017 – 2018, số dự án căn hộ cao tầng tung ra rất lớn, bởi thế nếu ngân hàng không cẩn trọng trong dòng tiền tín dụng thì có nguy cơ bùng phát nợ xấu.

Tất cả các dấu hiệu phân khúc và các phân tích trên cùng có sự thận trọng trong nguồn tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng. Có thể nhận định rằng phân khúc bất động sản Hà Nội của nửa năm sau 2017 sẽ là thời kỳ vất vả đầu ra cho một số chủ dự án và một số nhà đầu tư. Tuy nhiên nhìn từ hướng tích cực thì sẽ chẳng thể có 1 kịch bản vỡ “bong bóng” như thời điểm đầu thập niên vừa qua. Những dự án có thương hiệu danh tiếng, địa điểm thuận lợi vẫn là sự chọn lọc cho một số nhà đầu tư và bạn thực sự có nhu cầu mua để ở.

Duanmasterianphu.com – Theo Thời báo Ngân hàng

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/