Phải siết việc xin thay đổi công năng cao ốc

Có trường hợp chung cư 14 tầng nhưng xây lố thành 16 tầng, chủ đầu tư xin điều chỉnh thì được duyệt lên 18 tầng.

Liên quan đến việc dự án chung cư Phúc Yên ở quận Tân Bình (TP.HCM) tăng thêm 1 tầng trong khi đã bàn giao nhà cho bạn mấy năm nay, nhiều người thắc mắc: Tại sao các chủ đầu tư (CDT) cứ xin điều chỉnh dự án là được chấp nhận. Bởi lẽ đấy không phải là trường hợp hiếm hoi được cho cách tân công năng, tăng tầng, thêm căn hộ chung cư…

Chủ đầu tư được lợi nhiều lần

Theo hồ sơ, dự án Phúc Yên đã nhiều lần xin điều chỉnh dự án, từ chuyển đổi công năng đến tăng tầng, tăng hệ số sử dụng đất, thêm số lượng căn hộ chung cư. Cụ thể, khối cao ốc này khi đầu được phê duyệt có 17 tầng (chưa kể hai tầng hầm), tính năng là văn phòng – thương mại – dịch vụ. Sau đây CDT xin chuyển đổi tính năng thành căn hộ chung cư – văn phòng – thương mại – dịch vụ và được UBND quận Tân Bình chấp thuận có tổng diện tích 200 căn hộ chung cư.

Đến năm 2013, Sở QH-KT cấp giấy phép quy hoạch cho dự án, ghi rõ số tầng là không quá 18 tầng (tăng thêm 1 tầng so có ban đầu). Sau đây Sở Xây dựng phê duyệt lại dự án có chỉ tiêu trên, gồm 18 tầng, 200 căn hộ chung cư và tầng 18 được bố trí làm khu dịch vụ, căn tin, sân thượng. Tuy nhiên, dự án lại tiếp tục xin điều chỉnh. Kết quả, dự án từ 200 căn tăng lên 247 rồi cuối cùng là 252 căn hộ chung cư, tầng 18 từ công năng khu dịch vụ, căn tin và sân thượng được đổi thành khu văn phòng và sân thượng.

Tất cả sự cách tân nói trên đều được sự chấp nhận của UBND quận Tân Bình, sau đây là chấp thuận của Sở QH-KT, sự thống nhất của UBND TP và cuối cùng là sự phê duyệt của Sở Xây dựng. Trong các văn bản của UBND quận Tân Bình, nơi này chấp thuận đề xuất của CDT có nguyên do: “Nhằm tạo điều kiện cho CDT thực hiện theo đúng chủ trương nâng cấp, chỉnh trang thành thị của quận nên thống nhất tầng cao là 18 tầng” và “tốt hơn cho cư dân ở chung cư”. Sở QH-KT thì cho hay “các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có cách tân nhưng vẫn thích hợp quy định hiện hành nên có cơ sở tham khảo”.



Chủ đầu tư chung cư Phúc Yên 2, quận Tân Bình, TP.HCM đã nhiều lần xin điều chỉnh tổng diện tích dự án và đều được cơ quan tính năng chấp thuận. Ảnh: HỒNG TRÂM

Không chỉ Phúc Yên, nhiều dự án khác cũng xin điều chỉnh ở các GĐ chưa xây dựng, đang triển khai hoặc đã bàn giao cho bạn. Chẳng hạn, chung cư Tân Bình Apartment năm 2014 được cấp phép 14 tầng (không kể hầm, mái che cầu thang). Năm 2016, các cơ quan tính năng phát hiện CDT xây lố hai tầng. CDT nộp đơn xin điều chỉnh dự án. Cùng có ý kiến của UBND quận, Sở QH-KT cho rằng tổng diện tích 18 tầng là thích hợp, cuối cùng dự án được điều chỉnh tăng thêm bốn tầng. Hoặc chung cư Quang Thái ở quận Tân Phú xin điều chỉnh tầng 17 từ tầng penhouse thành chia nhỏ các căn hộ chung cư…

Dễ bị thắc mắc, so bì

Trao đổi có Pháp Luật TP.HCM, 1 chuyên gia về quản lý quy hoạch kiến trúc cho rằng việc CDT xin điều chỉnh dự án là điều thông thường và cơ quan tính năng tham khảo cho điều chỉnh cũng không sai. Vấn đề quan trọng là cơ chế giải quyết phải công bằng, khách quan, minh bạch. “Muốn vậy, các căn cứ và tiêu chí quy hoạch kiến trúc phải được pháp lý hóa, có tính khoa học, công khai và bình đẳng cho mọi trường hợp” – ông bày tỏ.

Theo ông, việc điều chỉnh tính năng của cao ốc hay thêm tầng, thêm căn hộ chung cư ảnh hưởng ra sao đến ích lợi của cư dân hay bạn và hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trường học, công viên… phải được phân tích qua chứng minh bằng con số, chứng cứ. Những nhận xét như có cơ sở tham khảo, tốt hơn cho cư dân, tạo điều kiện cho CDT… sẽ rất dễ cảm tính. Nếu không có tiêu chí pháp lý và chứng cứ rõ ràng, minh bạch, tất yếu sẽ tạo cơ chế xin cho, gây ra sự so bì giữa các CDT; nếu nơi này được cho điều chỉnh nơi kia lại không, nơi này được xây cao hơn nơi khác…, khi đây các cơ quan tính năng sẽ khó trả lời thuyết phục.

Luật không quy định tỉ lệ phần trăm đồng thuận của cư dân hay bạn là bao nhiêu nhưng quan điểm của Sở là phải trọn vẹn bạn chấp nhận. Bởi chỉ 1 người không chấp thuận thì cũng phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

Ông TRẦN TRỌNG TUẤN, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Chuyên gia này phân tích gốc rễ của vấn đề là quy hoạch phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và công khai. Chẳng hạn phải có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch hoặc kiến trúc thành thị để việc cấp phép xây dựng hay điều chỉnh dự án rõ ràng, minh bạch và thuận lợi cho CDT lẫn cơ quan nhà nước . “Trong khi công tác lập và quản lý quy hoạch chưa cung cấp được đề nghị này thì có thể tạm thời giải quyết bằng cơ chế hội đồng khi 1 dự án nào đây đề nghị điều chỉnh. Hội đồng không chỉ có các cơ quan tính năng như lâu nay mà phải có mặt của cư dân ở dự án và khu vực. Bởi việc điều chỉnh này ảnh hưởng trực tiếp đến ích lợi của họ” – ông góp ý.

Nhiều kẽ hở trong việc lấy ý kiến cư dân

Một trong các căn cứ khi tham khảo giải quyết cho điều chỉnh dự án là ý kiến đồng thuận của cư dân, bạn. Tuy nhiên, vấn đề này hiện vẫn chưa được quy định rõ ràng, tạo ra nhiều dao động trống.

Với dự án Tân Bình Apartment, biên bản lấy ý kiến cùng đồng dân cư được UBND quận Tân Bình và Sở QH-KT áp dụng cho rằng “đã có sự đồng thuận của cư dân”. Nhưng theo tài liệu chúng tôi có được, đấy chỉ là ý kiến của 22 cư dân. Với dự án Phúc Yên, Sở Xây dựng cho hay không được cung cấp văn bản đồng thuận của cư dân mà dựa vào văn bản của Sở QH-KT cho hay “phường có văn bản lấy ý kiến cùng đồng cư dân và 100% đồng thuận có việc điều chỉnh”. Tuy nhiên, số cư dân được lấy ý kiến và đồng thuận là trọn vẹn cư dân hay chỉ 1 tỉ lệ nào đây thì Sở QH-KT không nói rõ nên Sở Xây dựng cũng không nắm được.

“Trong bộ thủ tục hành chính, hồ sơ điều chỉnh không có quy định văn bản này, nếu Sở đề nghị CDT nộp thêm là không đúng hoặc bị cho là làm khó CDT, chưa kể Sở QH-KT đã cho hay cư dân đồng thuận” – ông Nguyễn Bá Thành, Phó Giám đốc Sở, giãi bày.

Cần lấp dao động trống của luật

Khoản 3 Điều 1 Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ ngày 22-4-2013 và hết hiệu lực ngày 31-12-2015) về giải đáp việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ chung cư các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu thành thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ có quy định: “Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ chung cư, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối có các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ chung cư (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà CDT chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng có bạn. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng có bạn thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ chung cư, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự chấp nhận bằng văn bản của trọn vẹn bạn đã ký hợp đồng”.

Căn cứ quy định trên, việc cuối năm 2013 Sở Xây dựng TP chấp thuận cho CDT được điều chỉnh tổng diện tích Phúc Yên 2 thành 18 tầng mà chưa được sự chấp nhận bằng văn bản của trọn vẹn bạn đã ký hợp đồng là chưa đúng quy định.

Mặc dù Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng đã hết hiệu lực nhưng đến nay chưa có thông tư mới hay quy định mới nào về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ chung cư, chuyển mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ khác… Thiết nghĩ các ngành có tính năng liên quan cần tham khảo bổ sung vào dao động trống này.

Theo tôi, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ chung cư Phúc Yên 2 là tăng thêm số tầng và tầng 18 làm khu văn phòng và sân vườn có tổng tổng diện tích 1.627 m2 đã ảnh hưởng đến ích lợi của cư dân. Vì vậy, các cơ quan tính năng cần tham khảo lại việc điều chỉnh dự án và xử lý việc công trình chưa nghiệm thu mà đã đưa cư dân vào ở.

LS NGUYỄN ĐỨC CHÁNH, Đoàn Luật sư TP.HCM


Duanmasterianphu.com – Theo Pháp Luật TP

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/