Phân lô, bán nền giữa trung tâm thành phố

Không phát triển rầm rộ, nhưng ngay ở các quận trọng điểm TP.HCM vẫn có các dự án phân lô phân phối nền nhỏ lẻ của nhiều chủ đầu tư thứ cấp. Chỉ cần mua quỹ đất từ 200 – 500 m2, sau đấy phân lô nhỏ và có thể phân phối cho người có nhu cầu ở nhà mặt phố.

“Thợ săn” đất đô thị

“Hiện bên em mới phân lô ra 5 nền đất ngay mặt hẻm các con phố Trương Quốc Dung, quận Phú Nhuận, mỗi nền có tổng diện tích 60 m2 (5x12m), tách sổ riêng, giá hơn 4 tỷ đồng/nền. Anh muốn mua em nói sếp để cho 1 nền, chứ hàng đấy ra tới đâu hết tới đấy”, Tâm – 1 nhân viên kinh doanh BĐS ra mắt có phóng viên.

Chuyện phân lô phân phối nền đất trọng điểm đô thị tưởng như đùa đấy lại có thật ở TP.HCM. Theo chân Tâm, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tới xem dự án phân lô nhỏ này. Đúng là chủ đầu tư đã chia nhỏ 1 quỹ đất rộng dao động gần 300 m2 ra thành các nền đất nhỏ.

Lên UBND phường 10 (quận Phú Nhận), nơi dự án phát triển, 1 cán bộ địa chính cho biết, đấy là quỹ đất có sổ lớn, chủ đất đã tách nhỏ đất và ra sổ riêng cho từng mảnh. Đây là khu dân cư đã đi vào hoạt động, không nằm trong quy hoạch đã được kiểm tra tài liệu trên Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận, nên có mua cũng an tâm.

Tỏ vẻ không hài lòng vì đất đấy nằm hơi sâu trong hẻm, để xế hộp bất tiện, Tâm liền ra mắt ngay cho phóng viên 1 dự án phân lô mới có 7 nền đất ngay ở các con phố Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh. Mỗi lô đất ở đấy có tổng diện tích 55 m2 (5×11 m), giá phân phối là hơn 5 tỷ đồng/nền đất.



TP.HCM xuất hiện các tiểu dự án phân lô phân phối nền trong vùng lõi. Ảnh: Gia Huy

Những quỹ đất này có tổng diện tích lớn, thường nằm ở mặt các con phố các con phố khá lớn, sau khi chủ đầu tư mua về sẽ phân lô nhỏ, tách thửa và xin cấp giấy chủ quyền đất sau đấy chào phân phối. Chính vì vậy, các lô đất này luôn được bạn chọn mua. Trong đấy, có nhiều chủ đầu tư thay vì phân phối đất sẽ xây nhà thô phân phối kiếm thêm lời.

Ông Trần Quốc Nghĩa, 1 người chuyên đầu tư đất nền, nhà phố cho biết, câu chuyện phân lô phân phối nền ngay ở các quận trọng điểm TP.HCM mới xuất hiện các đấy 2 năm, bùng phát nhiều nhất từ năm 2016 do TP.HCM cho phép tách thửa lớn ra các lô đất nhỏ và cấp chủ quyền.

Còn ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Banviet Land, 1 công ty chuyên phát triển các dự án phân lô nhà phố này cho biết, có các dự án này, chủ đầu tư rất dễ làm. Hiện ở, TP.HCM có nhiều quỹ đất rộng vài trăm mét vuông, chủ nhà khó có thể tự thi công hay phát triển lên luôn có nhu cầu muốn phân phối.

Đặc biệt, ông Vũ cho biết, các quỹ đất này vì rộng, nên giá luôn thấp, pháp lý cũng luôn rõ ràng, không phải xin quy hoạch 1/500 hay các quy hoạch gặp khó khác liên quan tới Sở, ngành hoặc Thành phố, mà chỉ cần quận cấp. Khi nhắm được quỹ đất, nhà đầu tư chỉ cần xác minh ở Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận xem đấy có thuộc là khu quy hoạch dự án công viên, trường học…, đồng thời xác minh đất có tranh chấp, kiện tục trước khi mua hoặc phân phối.

“Việc phát triển quỹ đất này khá dễ và chưa nhiều nhà đầu tư làm, chính vì vậy rất dễ. Chỉ cần có vốn và đội quân săn đất ở các quận trọng điểm Thành phố, sau đấy thực hiện thương thảo mua và làm pháp lý tách thửa, cấp sổ là có thể phân phối”, ông Vũ nói.

Chị Vũ Thị Cẩm Thúy, 1 bạn vừa mua lô đất ở dự án phân lô phân phối nền nhỏ trên các con phố Lý Chính Thắng, quận 3 cho biết, chị mua lô đất này để đầu tư. Ở các dự án kiểu này rất dễ phân phối, lại được 1 lợi thế đấy là pháp lý rõ ràng.

Trong khi, nếu tự tìm mua đất hay nhà ở các quận trọng điểm thì khá khó, người mua phải tự tìm, rồi xác minh pháp lý cũng như làm thủ tục rất lâu, giá lại rất cao, vì đất do người dân tự phân phối. Khi mua đất phân lô dạng này, lợi thế rất nhiều, đặc trưng mua để đấy rồi phân phối lại cũng có lời lớn hơn là đi mua đất dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500.

Chiến dịch nội đô hóa

Một nhà đầu tư đất nền phố cho biết, trước đấy, việc phân lô phân phối nền thường chủ yếu xuất hiện ở các quận vùng ven, nơi quỹ đất rộng, 1 lô đất có thể phân ra được nhiều lô đất nhỏ, giá đất cũng rẻ lên lời khá cao. Tuy nhiên, từ năm 2016 tới nay, phân khúc bắt đầu phân hóa, chính quyền siết chặt việc phân lô phân phối nền ở các quận vùng ven vì sợ phá nát quy hoạch.

Từ đấy, các nhà đầu tư đất gặp gặp khó, họ tìm mọi cách để vượt khó, nhưng cũng bế tắc, bởi ngay khi cơ sốt đất vừa qua xuất giai đoạn này TP.HCM, cũng có nhiều nhà đầu tư ôm đất và trắng tay, đất ôm không ra được dự án hoặc chẳng thể ra phân phối được khiến họ phải suy nghĩ lại.

Câu chuyện cụ thể của việc trắng tay bởi ôm quỹ đất phân lô phân phối nền là bà Hồng, 1 chủ đất quận 9. Sau khi mua được 1 lô đất rộng 1 ha ở các con phố Đỗ Xuân Hợp (quận 9), bà Hồng giao cho 1 sàn chuyển nhượng ở đấy thực hiện phân lô và phân phối, đồng thời bà áp dụng xin chủ trường lên 1/500 để làm pháp lý đất cho bạn.

Tuy nhiên, vì “cầm đèn chạy trước xế hộp”, dự án đã phân lô phân phối nền hết, nhưng sau đấy Thành phố không duyệt quy hoạch. Tiền thu được của khách và tiền vay ngân hàng, bà Hông có đi đầu tư chỗ khác, chưa kịp có nguồn thu, đến khi khách không được cấp sổ, đòi lại tiền, bà Hồng không trả được. Giờ bà Hồng đứng trước cảnh phả hầu tòa.

Đây là 1 bài học cho các nhà đầu tư vốn ít nhưng lại muốn làm lớn. Vì vậy, 1 số nhà đầu tư kiểu này nhìn thấy được 1 lợi thế từ các quỹ đất từ 200 – 500 m2 ở trọng điểm Thành phố. Họ nghiên cứu luật và được biết Thành phố vẫn cho chia nhỏ đất lớn và cấp sổ chủ quyền, nên rót vốn vào đầu tư ở dòng sản phẩm này.

Ông Tô Mạnh Hải, 1 nhà đầu tư đất nền phân lô cho biết, việc phân lô này có nhiều hướng lợi, thứ nhất giải quyết được phần đất bỏ hoang cho Thành phố; thứ hai là phân lô đất có tổng diện tích đủ để người dân xây nhà bài bản, tránh hiện trạng nhà phố lộn xộn. Hình thức này cũng tạo nguồn cung mới về nhà phố trọng điểm cho nhiều người dân có nhu cầu.

Điều ông Hải nói có vẻ đúng, bởi theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ở 1 dự án phân lô có 5 lô được người dân thi công mới cho thấy, các căn nhà này cộng 1 kích cỡ, mẫu mã, tạo cho khu phố 1 điểm mới, bài bản và đẹp hơn.

Tuy nhiên, ông Phạm Văn Bằng, giảng viên Đại học Kiến Trúc TP.HCM cho rằng, cái gì cũng có hai mặt. Trong khi Thành phố đang thực hiện kế hoạch giãn dân, thì việc phát triển việc phân lô trong quận trọng điểm Thành phố sẽ tăng tỷ lệ dân số lên, tạo thêm áp lực về dân số, giao thông trong quận trọng điểm. Bên cạnh đấy, việc đẩy giá phân khúc đất các quận trọng điểm, cũng sẽ phá vỡ quy hoạch cụ thể quận và Thành phố.

“Đây là 1 kênh đầu tư mới của giới đầu tư đất nền, nhưng nếu không có phương pháp quản lý nghiêm ngặt, thì sẽ tạo ra 1 cơn lốc phân lô đất phố như cuộc bùng phát phân lô phân phối nền trong các năm 2015 – 2016 và kết quả là quy hoạch bị phá nát”, ông Bằng nói.

Còn phía nhà đầu tư thì cho rằng, người dân có nhu cầu, họ làm mọi cách để cung cấp nhu cầu đấy. Đối có các quỹ đất nhỏ, không cần phải lên quy hoạch, lượng lô đất phân không nhiều, sẽ không ảnh hưởng tới quy hoạch hay các vấn đề khác cho quận

trọng điểm.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm