Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A

Thời gian gần đây, vận hành mua phân phối – sáp nhập (M&A) đã góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên phân khúc BĐS. Tuy nhiên, theo 1 số chuyên gia, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.

Cuộc chơi chưa bao giờ thuận tiện

Từ đầu năm 2017 đến nay, phân khúc địa ốc xuất hiện vô số thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm các dự án có diện tích lớn ở TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực ở, M&A BĐS chưa bao giờ là cuộc chơi thuận tiện và không phải bất cứ thương vụ mua phân phối, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.

Hoạt động M&A diễn ra khá sôi động thời gian qua

Theo nhận định của JLL Việt Nam, M&A được xem là 1 1 sốh để tối đa hóa giá trị có lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong GĐ sau của cuộc đàm phán, nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.

“Cứ 5 thương vụ BĐS thì sẽ có ít nhất 1 thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm tăng thêm rủi ro, khó ước tính kinh phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đây, vấn đề được nhắc tới là giá phân khúc của 1 danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn có giá trị đã được thỏa thuận, khiến doanh nghiệp thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cùng sự, cho rằng, về khía cạnh pháp lý, việc mua phân phối dự án và công trình thi công theo quy định về luật kinh doanh BĐS phải cung cấp 1 số điều kiện của pháp luật về mức độ thi công và đã đi vào hoạt động dự án.

Cụ thể, về qui định, Luật Kinh doanh Bất động sản GĐ này quy định bên mua phân phối dự án phải đã đi vào hoạt động việc đầu tư hạ tầng đối có phần mua phân phối thì mới thực hiện được việc mua phân phối. Dự án chưa đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không được mua phân phối.

Không chỉ vậy, Luật sư Nguyễn Hưng Quang còn cho biết, để được mua phân phối dự án, thủ tục hành chính GĐ này còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính 1 số thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả hai bên mua và phân phối.

Nhiều rủi ro cho bạn

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà phân phối BĐS gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào 1 số dự án dở dang như mua lại 1 tòa nhà trong dự án, hay mua lại 1 phần dự án, 1 số sàn căn hộ cao tầng… để đã đi vào hoạt động sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

Tuy nhiên, các thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi lẽ, trên thực ở, rất gặp khó để làm thủ tục mua phân phối dự án hoặc 1 phần dự án.

Chưa kể, nhà phân phối thường đặt 1 cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “mua phân phối hợp đồng” lại cho bạn. Do nhà phân phối đâyng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua phân phối, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc mua phân phối. Thế nhưng, khi làm giấy chủ quyền nhà thì bạn sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, các rủi ro đối có các thương vụ kiểu này sẽ rơi đa số vào người mua cuối cùng.

Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khi mua nhà trong trường hợp trên, bạn cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm có người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người mua phân phối lại sản phẩm cho người mua.

Một rủi ro khác cũng được 1 số chuyên gia khuyến cáo, là hiện trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa đã đi vào hoạt động việc mua phân phối dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua phân phối có bạn. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý do là, theo quy định ở Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS không được ủy quyền cho bên tham dự hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua phân phối, mua phân phối, cho thuê mua BĐS.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, cho rằng, bạn mua nhà ở các dự án hậu M&A cần đề nghị bên phân phối cung cấp pháp lý dự án xem đã mua phân phối sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để chuyển nhượng, chính là dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.


Duanmasterianphu.com – Theo Vietnamnet

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm