Thách thức nguồn cung bất động sản

Nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch ‘tồn’ kho từ thời phân khúc BDS đâyng băng nay cũng đã được ‘khui’ ra dùng gần hết. Trong khi đây để giải phóng mặt bằng được 1 dự án phải mất mấy năm…

Khách hàng đang nghiên cứu 1 dự án nhà ở. ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đó là nhận xét của một vài chuyên gia, đại diện công ty tham dự ở hội thảo “Giải pháp thúc đẩy tăng trưởng BDS cuối năm 2017” Báo Thanh Niên và Công ty CP Báo Thanh Niên tổ chức ngày 16.8. Theo đại diện một vài công ty, nguồn cung BDS (bất động sản) trong tương lai sẽ khan hiếm và các dự án mở phân phối thời gian tới sẽ lôi kéo được nhiều bạn, ít chịu sự tranh đua hơn.

Đền bù “đe dọa” nguồn cung

Ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group, cho biết do thủ tục hành chính quá nhiêu khê nên 1 dự án ở Q.7 dù hiện chỉ còn “dính” 4,2 m2 chưa đền bù được nhưng công ty cũng không muốn làm nữa. Nhưng nếu bỏ thì cũng phải điều chỉnh lại ranh dự án, đồng nghĩa có việc làm lại thủ tục từ đầu. “Đền bù 4,2 m2 đất này chưa biết khi nào mới xong nhưng mua lại 1 miếng đất thủ tục cũng rất nhiêu khê chứ không phải mua là làm được ngay”, ông nói.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, từ giờ đến cuối năm nguồn đảm bảo còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm nếu dự án có địa điểm tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm từ 1,5 – 2 tỉ đồng/căn. “Dự án thời gian trước mở phân phối nhiều vì đây là quỹ đất đã có sẵn từ các năm trước, nay đã khai thác hết rồi. Hiện một vài công ty có 3 một vàih tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi và hợp tác kinh doanh 1 bên có đất và 1 bên có tiền cùng làm dự án. Cả 3 biện pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất gặp khó, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng. Trong khi đây đất công, đất cổ phần hóa cũng đang tắc vì nhà nước đã tạm dừng. Việc tạo lập mới 1 dự án bởi thế kéo dài hơn, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm cùng có kinh phí tăng cao nên giá bất động sản thời gian tới sẽ khó giảm”, ông Phúc đánh giá.

Ông Phúc lấy dẫn chứng cụ thể từ Công ty Him Lam nơi ông đang làm việc, theo kế hoạch năm 2017, công ty tung ra 3 dự án mới nhưng có thủ tục như bây giờ chỉ có thể làm được 1 dự án. Tại Tập đoàn Novaland, từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 1 dự án mới mở phân phối, phần lớn là phân phối lại một vài sản phẩm tồn và hàng khách ký gửi, giảm mạnh so có kế hoạch sẽ phân phối 4 dự án của tập đoàn này trong năm nay.

Thừa nhận việc nguồn cung khan hiếm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng lý do chính là do đền bù gặp khó. Trong số hơn 500 dự án “trùm mền” thì phần lớn là vướng đền bù và thời gian tới đảm bảo vẫn “tắc”. Điều này khiến cho phí đền bù tăng giá, rồi tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng… khiến cho kinh phí từ khi đền bù đến khi ra đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả đều phân bổ vào giá phân phối và bạn phải gánh chịu.

Ông Đặng Văn Phú, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn, cho hay: “Để có được quỹ đất sạch phải mất nhiều năm đền bù. Có đất sạch rồi phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể thi công và phân phối được hàng. Trong khi đây, giai đoạn này đất 09 (đất công) cũng đã đứng lại do Chính phủ nói cổ phần hóa có tiêu cực. Cần phải mau chóng đưa đất vào khai thác, đâyng góp cho xã hội chứ mấy tháng nay mọi cái hầu như chững lại”.

Dự án mới bung hàng sẽ tốt

Trong bối cảnh này, một vài công ty có quỹ đất sạch, có dự án dự kiến bung hàng sẽ có thời cơ lớn. Theo ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó tổng giám đốc Công ty L&L, đến nay tranh đua trên phân khúc đã giảm nhiệt rất nhiều vì có ít dự án mở phân phối, nhất là đất nền. Điển hình như công ty ông mới đây mở phân phối 1 dự án đất nền ở H.Củ Chi (TP.HCM) dù chưa làm quảng cáo nhiều, nhưng đã phân phối gần như hết một vài sản phẩm tung ra. Hay Công ty Rio Land chỉ từ giữa tháng 7 đến nay đã phân phối gần hết 100 nền đất ở Q.9 (TP.HCM). Trong quý 3 này, công ty sẽ tiếp tục mở phân phối tiếp dự án căn hộ cao tầng ở Q.2 là Thủ Thiêm Dragon có diện tích gần 5.200 m2, được thi công 23 tầng có tổng cùng 357 căn hộ cao tầng, có giá từ 1,5 tỉ đồng/căn. Tương tự có Công ty An Gia chỉ trong ngày 29.7 đã phân phối hết gần 500 căn hộ cao tầng ở dự án River Panorama (Q.7, TP.HCM)…

TS Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng, cho biết trong tổng nguồn vốn FDI vào VN thì bất động sản đứng thứ 4. Với trên 50% vốn của bạn, của nhà đầu tư là từ ngân hàng mà lãi suất kết thúc 2016 ổn định và đang có dấu hiệu giảm từ nay đến cuối năm sẽ là động lực cho phân khúc bất động sản bình phục mạnh mẽ Bên cạnh đây trong thời gian tới.

Đặc biệt theo đánh giá của ông Tín, ước tính đến hết tháng 7.2017 tín dụng tăng 9,3% so có cuối năm 2016 (cùng kỳ năm 2016 tăng 8,8%). Trong khi đây, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tăng trưởng tín dụng trong năm nay ngành ngân hàng nỗ lực đạt dao động từ 21 – 22% để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, bởi thế một vài ngân hàng vẫn còn room gần 13% cho các tháng còn lại của năm 2017. Nguồn vốn sẽ tiếp tục chảy ra phân khúc, trong đây lĩnh vực bất động sản, chứng khoán sẽ được hưởng lợi Thứ nhất. “Chưa bao giờ nhiều chính sách phân phối hàng ưu đãi được tung ra như giai đoạn này khi có nhiều dự án chỉ cần bỏ ra 30% là nhận nhà. Như tôi mua 1 dự án ở Q.2 (TP.HCM) hiện dự kiến nhận nhà và giá đã tăng lên 30% so có khi mua. Ở nhiều địa điểm, mức sinh lời có thể như các năm 2006 – 2007”, ông Tín nói.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và phân khúc bất động sản (Bộ Xây dựng), 6 tháng đầu năm nay phân khúc vẫn đang tốt dù có “kém” hơn năm 2016 1 chút. Dự báo năm 2017 vẫn sẽ rất tốt, không có vấn đề gì xảy ra. Riêng thời gian vừa qua, TP.HCM xử lý kịp thời việc thổi giá đất nền vùng ven nhưng can thiệp, hạn chế là đi ngược cơ chế phân khúc. Giờ không còn bao cấp nên người dân có tiền là người ta mua, chuyện đầu tư, đầu cơ cũng cực kỳ lẽ thường, không cấm được.

Ông Vũ Văn Phấn nhận xét: Về các gặp khó trong việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa một vài điều liên quan đến đất đai có quy định, trong trường hợp công ty đền bù đến 80% phần còn lại không được thì chính quyền sẽ hỗ trợ.

Bài viết liên quan