Thấy gì từ sai phạm về tầng kỹ thuật chung cư?

Những sai phạm gần đây của các chủ đầu tư trong việc sử dụng tầng kỹ thuật cho thấy, có thể các doanh nghiệp đang hiểu sai hoặc cố tình hiểu sai về tầng kỹ thuật có động cơ riêng.

Dư dân Chung cư Capital Garden phản đối chủ đầu tư vì biến tầng cây xanh, kỹ thuật thành tầng căn hộ cao tầng để phân phối. Ảnh: Nguyễn Thành

Vai trò của tầng kỹ thuật trong chung cư

Không khó để cảm thấy, ở các chung cư hoặc tòa nhà đa năng (gồm công dụng nhà ở, văn phòng cho thuê, trọng điểm thương mại) giai đoạn này, đa số chủ đầu tư đều kiến trúc 1 – 2 tầng kỹ thuật trong tòa nhà.

Theo lý giải của kỹ sư Nguyễn Việt Vương, các tầng thương mại là nơi chuyển nhượng, bảo quản, lưu trữ hàng hóa, trong đây có rất nhiều hàng hóa dễ cháy nổ như bìa giấy, vải vóc, quần áo, thùng xốp, hộp nhựa…

Nguy cơ xảy ra cháy nổ ở các tầng thương mại là rất cao, nếu xảy ra sự cố, thì khả năng hệ thống phòng cháy chữa cháy chẳng thể kịp thời giải quyết hỏa hoạn là có thể xảy ra. Khi đây, việc xuất hiện 1 “tầng đệm” giữa các tầng dân cư và tầng thương mại sẽ có đâyng góp đáng kể trong việc hạn chế khả năng lan rộng hỏa hoạn từ tầng thương mại lên khu vực dân cư.

Thông thường, có các chung cư lương thấp, nhà ở xã hội, tầng kỹ thuật sẽ được bố trí phía trên khu vực trọng điểm thương mại, văn phòng. Tuy nhiên, các chung cư đẳng cấp giai đoạn này có số tầng càng ngày càng lớn, thì phòng kỹ thuật thường được các chủ đầu tư bố trí là tầng giữa của tòa nhà.

Lý giải về điều này, kiến trúc sư Nguyễn Hữu Thắng, Công ty MBLI cho biết, việc bố trí tầng kỹ thuật ở giữa tòa nhà để tạo thuận lợi trong công tác vận hành.

Chẳng hạn, hệ thống máy bơm chẳng thể bơm trực tiếp nguồn nước đến tầng 40, bởi thế phải có 1 điểm chung chuyển để đặt thiết bị, máy bơm chuyển tiếp, nên tầng giữa hay được ưu tiên. Với không ít chủ đầu tư, tầng ưu tiên chọn lọc làm tầng kỹ thuật là tầng 23 (vì số 23 vốn không đẹp về mặt phong thủy, nếu kiến trúc thành căn hộ cao tầng sẽ khó phân phối hơn).

Chủ đầu tư đang hiểu sai?

Điểm 6.2.6 của Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam 323:2004 (Ban hành kèm theo Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD) về không gian kỹ thuật của tòa nhà chung cư đã chỉ rõ, nhà chung cư ép buộc phải bố trí không gian kỹ thuật. Tuy nhiên, chọn lọc này không đề nghị cụ thể là không gian kỹ thuật là cả tầng, hay 1 phần.

Phải chẳng, các chủ đầu tư đang hiểu sai khi thường dành trọn cả tầng để làm tầng kỹ thuật, trong khi nhu cầu thực của tầng kỹ thuật thường không lớn đến bởi thế?

Thời gian qua, vô vàn chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội đã bị tuýt còi vì sử dụng sai công năng, mục đích của tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, Dự án Sky City của Công ty TNHH Hanotex xây dựng các căn hộ cao tầng penthouse ở tầng kỹ thuật mái, tầng mái tòa nhà A, B và sử dụng 1/2 qui mô tầng kỹ thuật tòa nhà B để làm văn phòng cho thuê.

Dự án Chung cư Capital Garden do CTCP TNHH Khách sạn Kinh Đô làm chủ đầu tư, cách tân kiến trúc, chuyển đổi công năng 4 tầng (gồm tầng 3, 2 tầng kỹ thuật và 1 tầng cây xanh) thành các căn hộ cao tầng, nâng tổng số căn hộ cao tầng tăng từ 288 căn lên gần 400 căn

Hay Tòa nhà N09B1, Khu thành thị mới Dịch Vọng (Cầu Giấy) của Công ty cổ phiếu Phát triển thành thị Từ Liêm (Lideco) cho thuê mặt bằng sai công năng, mục đích sử dụng của tầng kỹ thuật 2A…

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện 1 doanh nghiệp sai phạm thừa nhận, do qui mô tầng kỹ thuật lớn và không sử dụng hết, cảm thấy sự lãng phí này, nên doanh nghiệp đã thực hiện cho thuê mặt bằng.

Theo kỹ sư Thắng, có các công nghệ xây dựng tiên tiến và các biện pháp kỹ thuật tối ưu giai đoạn này, không nhất thiết các chủ đầu tư phải bố trí cả 1 tầng làm tầng kỹ thuật, mà chỉ cần có không gian kỹ thuật (để thích hợp có các quy định) và chắc chắn không gian ấy đủ điều kiện vận hành trơn tru, an toàn cho tòa nhà. Diện tích kỹ thuật bao nhiêu là do bộ phận kỹ thuật xác định dựa trên căn cứ sự cần thiết và giải quyết các công dụng, công năng.

Hiện, có chủ đầu tư đã chủ động bố trí không gian kỹ thuật 1 cách hợp lý và có thể tận dụng phần qui mô còn lại của tầng kỹ thuật để xây dựng các căn hộ cao tầng để phân phối. Việc đưa ra phương án hợp lý cho không gian kỹ thuật, 1 mặt vừa tránh lãng phí, mặt khác vừa tạo thêm nguồn thu cho ngân sách từ vận hành phân phối hàng của doanh nghiệp.

Vấn đề ở chỗ, doanh nghiệp phải chủ động thực hiện nghiêm các quy định (biểu hiện rõ việc sử dụng 1 phần qui mô tầng kỹ thuật để làm căn hộ cao tầng qua các bản vẽ kiến trúc) và chia sẻ lợi ích có nhà nước, cùng đồng.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm