Thị trường bất động sản: Những điểm nghẽn pháp lý

Song song có tiềm năng tăng trưởng dài hạn được 1 vài chuyên gia thừa nhận, các tháng cuối năm 2017, phân khúc BĐS cũng có nhiều điểm nghẽn cần được giải quyết để thúc đẩy phân khúc phát triển bền vững.

Cần có thêm các chính sách phân phối hàng hỗ trợ người lương thấp mua nhà. Ảnh: Dũng Minh

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 1 trong các hạn chế Thứ nhất của phân khúc BĐS là lãi suất cho vay có BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm). Vì thế, nhà đầu tư cần rất thận trọng khi sử dụng 1 vài hình thức tín dụng để gọi vốn, nhằm tránh lâm vào hiện trạng bị giam vốn, vỡ nợ hay chịu lãi suất cao kéo dài.

Tiếp đến là điểm nghẽn từ 1 vài thủ tục hành chính, hiện trạng thời gian xử lý kéo dài… Chẳng hạn, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 quy định cấp tỉnh được thẩm định kiến trúc 1 vài công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m.

Quy định này thông thoáng hơn so có thời gian trước, nhưng theo phân tích của HoREA, việc điều chỉnh, sửa đổi này còn ít, toàn bộ 1 vài công trình trên 24 tầng (75 m) vẫn phải thông qua Cục Quản lý 1 vài hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định. Trong khi đây, năng lực đội ngũ cán bộ 1 vài đô thị trực thuộc Trung ương có thể đảm đương việc thẩm định 1 vài công trình cao tầng đến 100 m.

Bên cạnh đây, nhiều chủ đầu tư cho biết, họ phải “cõng” tiền sử dụng đất quá nặng, tạo ra cơ chế “xin – cho”, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Hơn nữa, việc gặp khó trong giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, chẳng thể triển khai được, chôn vốn của công ty trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Ngay cả các dự án mua phân phối cũng gặp các điểm nghẽn do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đây có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho 1 vài khoản nợ xấu ngân hàng.

Chia sẻ có Báo Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Cengroup cho biết: “Thị trường BĐS Việt Nam là phân khúc mới nổi, bởi thế về khung pháp lý hoạt động phân khúc cũng chưa thực sự đã đi vào hoạt động. Mặt khác, thời gian gần đây, chính sách phân phối hàng tín dụng có BĐS cũng đang gặp 1 số vấn đề, không chỉ về lãi suất cao, mà việc giải ngân cho 1 vài dự án BĐS, nhất là 1 vài dự án nhà ở giá tốt, nhà ở xã hội đang gặp các gặp khó nhất định”.

Cũng theo ông Hưng, có việc hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước đã khiến phân khúc BĐS gặp gặp khó, bởi vốn cho BĐS chủ yếu vốn trung và dài hạn. Trên thực tại, 1 vài ngân hàng đang rất gắng sức để huy động vốn dài hạn, có ngân hàng phát hành trái phiếu, tín chỉ quỹ để huy động dòng vốn dài hạn, nhưng điều này cũng không dễ thực hiện trong 1 sớm 1 chiều.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, vấn đề vốn, tùy từng chủ đầu tư, họ sẽ giải này mà không phải hoàn toàn tùy thuộc vào ngân hàng. Chẳng hạn, có các chủ đầu tư chỉ cần bảo lãnh từ ngân hàng nhưng không cần vốn, vì họ hợp tác có đơn vị khác và chính sách phân phối hàng phân phối hàng tự cân đối được dòng tiền.

Một điểm gặp khó nữa, theo ông Hưng, liên quan đến 1 vài dự án sau khi được mua phân phối sẽ được giải quyết như thế nào.

“Khó khăn nhất mà chúng tôi gặp trong các dự án mua phân phối là vấn đề chính mình sản phẩm của dự án, tức là có khả năng 1 vàih tân được không, nếu nó có lỗi trong quá trình kiến trúc hoặc định vị sản phẩm là gặp khó nhất.

Đặc biệt là các dự án đang triển khai xây dựng thì càng gặp khó hơn trong việc thủ tục 1 vàih tân các vấn đề này. Hoặc có thể gặp các vấn đề gặp khó về khoản nợ của ngân hàng, khách mua cũ. Có vấn đề liên quan đến sản phẩm, vấn đề kinh doanh tài chính, năng lực chủ đầu tư cũ, hoặc vấn đề tiếp cận phân phối hàng…”, ông Hưng nói.

Để hạn chế việc sa vào điểm nghẽn này, 1 vài chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong quá trình mua phân phối, sang nhượng, cần thực sự hiểu luật, có 1 đội ngũ pháp lý chuyên sâu và tin cậy, để có thể nắm chắc quy chế, quy định, tránh bị rơi vào các tình huống đáng tiếc.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm