Thị trường đất nền TP.HCM, sóng ngầm trở lại

Không chỉ phân khúc căn hộ chung cư, khu Đông TP.HCM cũng đang đón nhận sự trở lại của phân khúc đất nền. Qua ghi nhận thực ở cho thấy, giá sản phẩm của nhiều dự án tiếp tục tăng thêm đáng kể, nhưng vẫn không có người phân phối ra.


Với đất nền có giá trị thật, việc tăng giá theo các chuyên gia là điều lẽ thường. Ảnh: Lê Toàn

Đón đầu chính sách phân phối hàng mới

Trước cơn sốt đất nền cụ bộ diễn ra các tháng đầu năm, TP.HCM đã đưa ra các cảnh báo mạnh mẽ, đồng thời mở phân phối việc điều chỉnh, sửa đổi chọn lọc Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM. Động thái này của Thành phố đã giúp dập tắt được cơn sốt ảo, nhưng cũng khiến tâm lý bạn và cả công ty lo lắng, ảnh hưởng không nhỏ tới phân khúc đất nền dự án.

Tuy nhiên, gần đó, sau tài liệu Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trình UBND Thành phố ký thông qua Quyết đinh 33 sửa đổi các quy định cụ thể về quy mô tách thửa, phân khúc đất nền lại bắt đầu trở lại có làn sóng ngầm về chuyển nhượng mới.

Theo đánh giá của giới kinh doanh địa ốc, có các quy định mới trong Quyết định 33 sửa đổi có nhiều điểm có lợi có phân khúc đất nền và dự đoán phân khúc này sẽ khởi sắc trong thời gian tới. Ngay sau tài liệu này, giới đầu tư đã hào hứng trở lại có đất nền, đặc thù là khu vực quận 2 và quận 9, khiến giá đất ở khu vực này tăng cao. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ở nhiều dự án thuộc các quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 cho thấy, xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra, trong khi nguồn cung khá khan hiếm.

Tại dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc trên 2 mặt các con phố các con phố Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức), trước đó có giá phân phối trung bình từ 55 – 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70 – 75 triệu đồng/m2, nhưng không có người phân phối. Theo đánh giá của giới chuyên môn, sở dĩ dự án này có giá cao là nằm ở địa điểm đẹp và đặc thù là do nhu cầu khai thách thương mại.

Hay như ở dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá khởi điểm được chủ đầu tư phân phối ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 28 – 30 triệu đồng/m2, nhưng không có người phân phối.

Tại khu quận 2, giá đất trên trục các con phố Mai Chí Thọ chỉ tính trong 2 năm qua giá đất đã tăng 15 – 35%, như đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi đã lên đến 30 – 70 triệu đồng/m2 so có mức 20 – 40 triệu đồng/m2 của năm 2015…

Tại quận 9, giá đất của các khu dân cư nằm trên các tuyến các con phố quan trọng như vành đai 2, vành đai 3 cũng tăng mạnh và bền vững nhờ “đòn bẩy” hạ tầng. Do đó, người mua có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư từng đổ tiền vào các khu vực khác nhau có xu hướng “quay lại” khu Đông khi nơi đó chứng tỏ vẫn là chọn lọc tốt nhất trong thời điểm này. Đồng thời, sau 1 thời gian “tự sàng lọc”, các công ty làm ăn danh tiếng tiếp tục mạnh dạn triển khai dự án ra phân khúc đúng kế hoạch chuẩn bị.

Savills cho biết, quý III, phân khúc BDS TP.HCM sẽ tiếp nhận dao động 11.500 căn/nền từ các dự án mới, tập trung chủ yếu ở phía Đông có dao động 50% thị phần. Trong đó, là 1 trong các công ty BDS vận hành mạnh ở phân khúc khu Đông, Rio Land sắp tới đó sẽ tung ra phân khúc vô vàn các sản phẩm đất nền có địa điểm trên các tuyến các con phố trung tâm huyết mạch của quận 9.

Giá đất nền khó giảm

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, tính từ dao động 2015 đến nay, giá đất ở 1 số khu vực ở TP.HCM không ngừng tăng thêm, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 – 400%. Đơn cử như ở quận 2, giá đất nền trên các con phố Trần Não cách đó 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực các con phố Song Hành (xa lộ Hà Nội) cũng ở thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra dao động 50 – 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo ông Thìn, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng có các khu vực cung cấp nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ, câu chuyện tăng giá này không phải do tăng ảo, mà tăng do nhu cầu càng ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm cách tân giá trị BDS.

Bàn về câu chuyện đất nền, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, 1 công ty từng trải trong đầu tư kinh doanh đất nền gần hai thâp niên qua cho biết, thực ở đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của phân khúc.

Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ cung cấp được nhu cầu thật, có thể trong 1 GĐ nào đó gặp gặp khó trong chuyển nhượng do bị ảnh hưởng chung của phân khúc. Tuy nhiên, thời gian sau khi phân khúc bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

“Lâu nay, có các người đầu tư địa ốc đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là các người đầu tư sử dụng dòn bẫy tài chính, buộc phải phân phối sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính”, ông Lộc nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối có phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Phúc, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải nghiên cứu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ. Vấn đề thứ hai là địa điểm và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực ở, từ thực ở về nhu cầu nhà thật, đến thực ở về các dịch vụ tiện ích xung quanh đến thực ở của việc đi đến có thuận lợi không.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua 1 khu đất ở trong 1 khu thành thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này nó chọn lọc giá trị tăng thêm của sản phẩm trong tương lai.

“Cùng 1 dự án, nhưng nếu được 1 chủ đầu tư có năng lực, danh tiếng triển khai sẽ khiến cho giá trị dự án tăng thêm khá nhiều sau khi hình thành, nhưng cũng dự án đó do 1 chủ đầu tư yếu năng lực, sự cẩu thả trong đầu tư sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói và cho biết, đó là nguyên do có thể lý giải ở sao có các dự án cộng địa điểm, nhưng 1 dự án có giá phân phối đến 30 triệu đồng/m2, nhưng vẫn luôn được bạn tìm mua. Ngược lại, dự án kia phân phối thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được bạn chọn lọc. Do vậy, theo ông Phúc, nhân tố giá trị thật trong BDS là đặc thù quan trọng có các người đầu tư, kinh doanh địa ốc GĐ này.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, BDS cho rằng, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi phân khúc BDS đã bình phục là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền ở khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý.

Đối có đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền ở các dự án thì việc tăng giá có lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm. Tính từ năm 2010 đến nay, có các khu vực BDS tăng môi trường xung quanh là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có các khu vực địa điểm tốt, hạ tầng càng ngày càng đã đi vào hoạt động, hay các khu vực hình thành dân cư…, thì giá tăng 200-300% cũng là điều lẽ thường.

Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong 1 thời gian dài, giá đất ở các khu vực đó không tăng. Còn các khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Tóm lại, theo ông Hiển, có đất nền có giá trị thật, việc tăng giá thời gian qua là cực kỳ lẽ thường theo quy luật của phân khúc, không có gì đáng lo ngại.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm