Thị trường địa ốc không còn cảnh “dàn hàng ngang cùng tiến”

Bức tranh phân khúc nhà đất TP.HCM trong quý II và 6 tháng đầu năm 2017 có những gam màu trái ngược. Diễn biến cho thấy, phân khúc đã và đang bước vào chu kỳ phát triển theo chiều sâu, hướng đến nhu cầu thực.

Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM đã trở lại nhịp sôi động trong quý II/2017. Ảnh: Lê Toàn

Căn hộ tầm trung dẫn dắt phân khúc

Kết quả khảo sát phân khúc nhà đất TP.HCM quý II/2017 của Công ty CBRE Việt Nam vừa ra mắt đúng như tiên liệu trước đây của những chuyên gia độc lập. Sau sự trầm lắng của quý I, phân khúc căn hộ chung cư trong quý II đã sôi động trở lại sau khi chủ đầu tư đã tham khảo xong chiến lược mở phân phối và phân tách sản phẩm.

Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chung cư chào phân phối mới và số căn tiêu thụ trên phân khúc nhà đất TP.HCM trong quý II đều tăng hơn quý I có tổng cộng 9.580 căn chào phân phối mới từ 31 dự án. Kết quả này tăng đến 80% so có quý trước, nhưng vẫn thấp hơn cộng kỳ năm trước 7%.

Điểm đáng chú tâm của phân khúc căn hộ chung cư thời gian qua là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp tiếp tục chiếm thị đa số nhất trong tổng nguồn cung mới, chiếm 56%. Tuy nhiên, về tốc độ tăng trưởng, thì phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp tăng mạnh nhất so có quý trước có mức tăng trưởng là 141% và sẽ tiếp tục tăng thêm trong 6 tháng cuối năm 2017 khi nhiều dự án từ những chủ đầu tư danh tiếng được tung ra phân khúc. Phân khúc giá rẻ tăng 19% so có quý trước có 1.575 căn, trong khi phân khúc hạng sang tiếp tục im ắng và không có dự án chào phân phối mới.

Xét về khu vực, khu Đông đã trở lại địa điểm dẫn đầu, chiếm 36% nguồn cung chào phân phối mới. Khu Tây tiếp tục ghi nhận số căn chào phân phối cao là 3.268 căn, chiếm 34%, chủ yếu là căn hộ chung cư trung cấp. Điều này biểu hiện xu hướng tiến về phía Tây của những chủ đầu tư phân khúc nhà trung cấp khi quỹ đất ở khu vực này còn nhiều, giá rẻ hơn và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Trong khi đây, ở khu Nam, chỉ có 2.408 căn được chào phân phối tập trung ở quận 7. Phía Bắc thêm vào tổng nguồn cung 486 căn từ 1 dự án ở quận 12.

Trong quý II, phân khúc cũng ghi nhận tốc độ tiêu thụ khả quan. Tổng số căn phân phối được là 9.522 căn, tăng 40% so có quý trước và tăng 59% so có cộng kỳ năm trước. Trong đây, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu phân khúc có 4.862 căn phân phối được, chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ.

Các dự án chào phân phối mới trong quý ghi nhận 5.765 căn phân phối được, chiếm hơn 60% tổng lượng tiêu thụ. Thông thường, những dự án chào phân phối mới chiếm dao động 50% tổng lượng tiêu thụ của 1 quý.

Giá chào phân phối trung bình đạt 1.578 USD/m2, giảm 1% so có quý trước, nhưng tăng 9% so có cộng kỳ năm ngoái. Giá chào phân phối giảm nhẹ do số lượng dự án chào phân phối mới ở phân khúc trung cấp và giá rẻ tăng. Giá phân phối ghi nhận cải tGĐ này quận 7 và quận 10 từ đợt mở phân phối GĐ hai của những dự án.

Một điểm nhấn đáng chú tâm của phân khúc quý II là xu hướng người nước ngoài mua nhà đất ở những dự án tăng cao. Theo CBRE, dựa trên những chuyển nhượng do CBRE thực hiện trong nửa đầu năm 2017, khách mua là người nước ngoài tự tin hơn và phong phú hơn. Người nước ngoài chiếm 59% số lượng chuyển nhượng thành công, trong đây bạn Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc và Hồng Kông (Trung Quốc) là những khách mua tích cực nhất.

Về sản phẩm, những căn hộ chung cư hai và ba phòng ngủ chiếm mật độ cao lần lượt là 38% và 37%. Về mục đích mua, phân khúc đang dịch chuyển về nhóm người mua để ở. Khách mua để ở tăng 9%, trong khi khách mua để cho thuê giảm 19 % so có nửa đầu năm 2016.

Ở góc độ tổng quan hơn, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc nhà ở thương mại của Thành phố trong 6 tháng đầu năm 2017 đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, có tổng số 16.506 căn (trong đây, có 14.754 căn hộ chung cư chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), có tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đây, phân khúc đẳng cấp có 5.164 căn, chiếm mật độ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm mật độ 31,1%, phân khúc giá rẻ có 6.206 căn, chiếm mật độ 37,6%.

Như vậy, mật độ căn hộ chung cư có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất có 68,7% trong tổng số căn hộ chung cư đưa ra phân khúc trong 6 tháng đầu năm. Đây là tín hiệu đáng mừng, vì những nhà đầu tư, những công ty đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ chung cư diện tích vừa và nhỏ cung cấp nhu cầu thực của đông đảo người có lương trung bình, người có lương thấp thành thị và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, số lượng nhà ở chào phân phối giảm so có cộng kỳ năm 2016. Cụ thể, dù phân khúc nhà ở giá rẻ chào phân phối tăng 1,9 lần, phân khúc đẳng cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm phân phối trong 6 tháng đầu năm nay.

Nhà liền thổ vẫn trong tầm ngắm

Ở phân khúc đất nền, nhà phố, theo ghi nhận từ những đơn vị nghiên cứu kỹ, lẫn thực ở phân khúc, sau khi có sự cảnh báo của lãnh đạo TP.HCM về cơn sốt ảo, phân khúc đã bị tác động mạnh đến tâm lý của giới đầu cơ.

Theo đây, hiện trạng săn đất nông nghiệp hay đất phân lô phân phối nền ở những khu vực xa trọng điểm như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ… nhằm đâyn đầu quy hoạch đã giảm nhiệt. Tuy nhiên, có dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, villa cung cấp nhu cầu thật vẫn diễn ra làn sóng ngầm về chuyển nhượng và giá cả không ngừng tăng thêm.

Theo khảo sát của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, trong quý II/2017, nguồn cung nhà phố, villa mới được tung ra phân khúc chỉ đạt dao động 1.381 căn, tăng 3% so có quý trước, nhưng tăng đến 40% so có cộng kỳ, chủ yếu nguồn cung từ khu Đông TP.HCM. Trong khi đây, lượng sản phẩm phân phối thành công đạt đến 1.501 căn, tăng 29% so có quý trước và gấp đôi so có cộng kỳ.

Theo JLL, trong năm 2017, phân khúc villa, nhà phố tiên liệu sẽ ghi nhận mức kỷ lục về nguồn cung có ước tính dao động 4.000 căn và giá sẽ tăng từ 5 – 7% theo năm.

Còn theo khảo sát của CBRE, phân khúc nhà liền thổ vẫn đang là tâm điểm của của người có nhu cầu nhà ở lẫn giới đầu tư. Những dự án đáng chú tâm được tung ra trong quý II/2017 là Park Riverside GĐ 2 ở quận 9 của MIK Group, Liên Phường Star ở quận 9 của Khang Điền, Lavila GĐ 2 ở huyện Nhà Bè của Kiến Á và Khu dân cư Khang An ở quận Bình Tân của Khang An.

Tại những dự án đã đi vào vận hành, chủ đầu tư Cityland tung thêm 100 sản phẩm mới từ dự án Cityland Park Hills, quận Gò Vấp và Hưng Phú Invest cũng tung thêm 100 sản phẩm từ dự án Thăng Long Home, quận Thủ Đức.

Tính đến giữa năm 2017, tuy khu Đông vẫn chiếm lĩnh phân khúc nguồn cung mới (68%), nhưng phân khúc cũng chứng kiến những đợt chào phân phối mới đến từ những khu vực khác nhau, bao gồm khu mới nổi là khu Tây (quận Bình Tân) có 13% tổng nguồn cung mới, khu Bắc và khu Nam lần lượt chiếm 10% tổng nguồn cung mới.

Về khả năng hấp thụ, toàn phân khúc có 817 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 6% so có cộng kỳ năm trước và giảm 16% so có quý trước, chủ yếu do thiếu nguồn cung mới có diện tích lớn.

Theo CBRE, do hạn chế từ nguồn cung mới, vận hành trên phân khúc thứ cấp phát triển thành sôi nổi hơn, độc đáo là cho sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại.

Giá thứ cấp cho những sản phẩm nhà phố/nhà phố thương mại xây sẵn gần đây chứng kiến mức tăng nhanh ở khu vực quận 2 và quận Gò Vấp; giá cho những sản phẩm có địa điểm tốt có thể tăng đến 30% trong quý khảo sát.

Những dự án diện tích của những chủ đầu tư lớn được quảng cáo ở những quý trước chưa có dấu hiệu dự tính bắt đầu làm trong quý khảo sát. Trong khi đây, rất nhiều dự án có diện tích nhỏ hơn đang được đặt chỗ, do chủ đầu tư đang muốn thử phân khúc, nhằm đưa ra mức giá tốt nhất trước khi chính thức chào phân phối vào quý sau.

Từ nay đến cuối năm, tiên liệu những dự án diện tích lớn sẽ được khởi động ở nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn TP.HCM. Đồng thời, những sản phẩm sẽ phong phú hơn ở nhiều phân khúc khác nhau.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/mat-bang-du-an-masteri-an-phu-quan-2/