Từng có nhiều dự báo rằng, nhu cầu về văn phòng đẳng cấp tăng cao và nguồn cung không tăng lên sẽ đẩy giá thuê văn phòng ở Hà Nội tăng mạnh. Tuy nhiên, thực ở cho thấy, điều đó vẫn chưa xảy ra.
 Hà Nội đang có nguồn cung văn phòng cho thuê khá lớn |
Nguồn cung phía Tây tăng mạnh
Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội vài năm trở lại đó vẫn duy trì được sự ổn định và hiện vẫn chưa bị sức ép tăng giá như một vài dự báo trước đó.
Theo số liệu của CBRE Việt Nam vừa ra mắt, tổng nguồn cung qui mô văn phòng cho thuê ở Hà Nội trong quý II/2017 là 1.233.000 m2, tăng so có quý I (1.209.000 m2).
Nguồn cung của văn phòng cho thuê Hà Nội tăng do nhiều tòa nhà văn phòng lớn được đưa vào sử dụng như Sun Square (hạng B) có 11.580 m2, Horison Tower (hạng B) có 8.384 m2, HUD Tower (hạng B) có 24.051 m2. Nguồn cung mới này đều đến từ phía Tây Thành phố.
Báo cáo của CBRE cho biết, nhu cầu về văn phòng cho thuê đang chuyển dần sang khu vực phi tập trung.
Tuy nhiên, 1 đại diện của Office Space lại cho rằng, thực ra, nhu cầu thuê văn phòng ở khu trọng điểm và vùng ven vẫn ổn định, không có sự dịch chuyển. Có điều, khi quỹ đất để phát triển một vài tòa nhà văn phòng ở khu trọng điểm không còn nữa, trong khi ở các quận vùng ven lại xuất hiện nhiều tòa nhà văn phòng mới có nguồn cung đáng kể, nên tạo cảm giác có sự dịch chuyển về vị trí thuê.
Một điểm tích cực của phân khúc là dù nguồn cung tăng lên, nhưng mức hấp thụ của phân khúc văn phòng vẫn khá tốt. Trong khi khu trọng điểm vẫn ổn định và không có nhiều biến động, thì một vài điểm cho thuê mới nổi ở vùng ven đã giải tỏa phần nào nhu cầu tăng lên của phân khúc. Trong đó, một vài ngành truyền thống như sản xuất, tài chính – ngân hàng, công nghệ tài liệu vẫn là các lĩnh vực có nhu cầu thuê văn phòng lớn nhất.
Chia sẻ có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Kim Quyền, Giám đốc Công ty Bất động sản Ngôi nhà Hạnh phúc cho biết: “Trong 6 tháng đầu năm, lượng thuê văn phòng có chiều hướng tăng lên. Mặc dù nguồn cung đưa vào phân khúc vẫn ngày 1 nhiều, nhưng do ảnh hưởng của quỹ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng, nên khách nghiên cứu văn phòng để thuê có sự dịch chuyển tích cực. Tuy nhiên, chủ yếu vẫn ở mức đang nghiên cứu sâu hơn và nguồn cung dồi dào, nên giá căn bản không tăng, mà vẫn có chiều hướng tiếp tục giảm nhẹ”.
Đánh giá về sự nở rộ văn phòng cho thuê phía Tây Hà Nội, ông Quyền cho rằng, ngoài sự góp mặt của nhiều quỹ đầu tư nước ngoài, còn do số lượng công ty mới thành lập tăng lên.
“Việc thêm nhiều dự án văn phòng cho thuê phía Tây gia nhập phân khúc, khiến nguồn cung khu vực này đã nhiều, nay càng nhiều hơn. Khách hàng có nhiều sự chọn lọc và giá thuê cũng giảm”, ông Quyền cho biết thêm.
Dự báo, thời gian tới, nguồn cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào khi vô số dự án lớn được đưa vào sử dụng trong nửa cuối năm 2017 và 2018-2019. Có thể kể đến các dự án văn phòng cho thuê điển hình như HUD Tower (tòa tháp thứ 2), Khu phức hợp Discovery – GFA, DSD Building – GFA, Richy Tower – GFA, Vietinbank Tower, FLC Twin Tower, Oriental Sun Tower, Eurowindows – GFA…
“Bánh ngọt” không dành cho toàn bộ
Một tòa nhà văn phòng trên các con phố Mễ Trì, Nam Từ Liêm đã đi vào vận hành từ tháng 1/2016, theo lời của đại diện đơn vị quản lý, sau đúng 1 năm rưỡi, qui mô lấp đầy đạt 80%. Có lẽ đó là điều lý giải vì lý do gì từ khi đi vào vận hành, tòa nhà này chưa khi nào bỏ biển cho thuê văn phòng.
Dù có nhiều dấu hiệu tích cực, triển vọng của phân khúc văn phòng cho thuê ở Thủ đô, nhưng chiếc bánh không phải dành cho toàn bộ. Trên địa bàn Hà Nội vẫn còn không ít tòa nhà văn phòng có qui mô trống lên đến mấy chục phần trăm.
Sự ổn định của nền kinh tế, nguồn vốn FDI tăng mạnh, Việt Nam tham dự nhiều hiệp định thương mại song phương, đa phương, phong trào khởi nghiệp lên cao…, là các nhân tố chính giúp phân khúc văn phòng cho thuê của Hà Nội vẫn giữ nhịp ổn định. Đây vẫn là lĩnh vực còn nhiều tiềm năng để khai thác. Tuy nhiên, để thực sự triển khai hiệu quả loại hình kinh doanh này, một vài đơn vị phát triển cũng cần chú tâm 1 số vấn đề.
Các mảnh đất có qui mô nhỏ (trên dưới 100 m2) nếu thi công thành tòa nhà văn phòng, xé lẻ cho thuê rất dễ, do nhu cầu của một vài công ty nhỏ đang tăng mạnh. Tuy nhiên, mặt trái của nó là khó quản lý, không có nơi để xe, quá tải về thang máy và cơ sở hạ tầng… Điều này dẫn đến các bất tiện và khó giữ chân khách thuê lâu dài.
Các chuyên gia khuyên rằng, có qui mô bởi thế, chủ đầu tư nên phát triển mô hình kinh doanh nhà đất khác như thi công căn hộ cao tầng dịch vụ cho người nước ngoài thuê sẽ khả thi hơn, dễ lấp đầy hơn.
Không ít chủ đầu tư thi công tòa nhà văn phòng qui mô nhỏ có mong muốn cho thuê cả tòa nhà (cho 1 công ty), nhưng điều này là rất khó đạt được, bởi có kinh phí lên đến cả trăm triệu đồng mỗi tháng. Với kinh phí này, nhiều công ty chọn lọc phương án mua quyền sử dụng đất xây trụ sở riêng, chứ không chọn lọc đi thuê.
Đồng tình có quan điểm này, đại diện Office Space cho biết: “Văn phòng trong dao động từ 100 – 300 m2 là qui mô được yêu thích nhất, rất nhiều khách có nhu cầu ở dao động qui mô này, một vài qui mô khác đều khó cho thuê hơn, vì quá to, hay quá nhỏ, không thích hợp có nhu cầu sử dụng”.
Dù phân khúc văn phòng cho thuê đang trong GĐ phát triển ổn định, nhưng một vài đơn vị cung cấp dịch vụ cũng vẫn cần tiếp tục cải thiện chất lượng dịch vụ, độc đáo, biểu hiện sự đồng cảm có công ty khách thuê trong các khi phân khúc có nhiều biến động.
“Hãy mạnh dạn giảm giá cho khách thuê khi phân khúc đi xuống và tăng giá khi phân khúc đi lên. Hãy chia sẻ gặp khó để cộng hợp tác có một vài công ty đi thuê. Đừng thực hiện cứng nhắc theo hợp đồng đã ký dài hạn, vì khi phân khúc đi xuống, một vài công ty đều muốn cắt giảm ngân sách cho thích hợp và nếu người cho thuê không hiểu được quy luật đó, ắt sẽ phải trả giá khi qui mô văn phòng trống nhiều mà không có khách thuê”, ông Quyền chia sẻ.
Rõ ràng, khi nguồn cung càng nhiều, cũng là khi chủ một vài tòa nhà văn phòng cho thuê nên nhìn lại mức giá, chất lượng dịch vụ của mình để đưa ra chiến thuật kinh doanh hợp lý, độc đáo, nên lắng nghe nhiều hơn từ một vài nhà tư vấn thuê để đưa ra biện pháp thuê thích hợp nhất.
Xem thêm: https://duanmasterianphu.com/vi-tri-du-an-masteri-an-phu-quan-2/
