Xây căn hộ siêu nhỏ: Nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao

Đáp ứng nhu cầu mua nhà vừa túi tiền của người dân, đại diện 1 số doanh nghiệp BDS TPHCM đề xuất được làm căn hộ chung cư chung cư nhà ở thương mại siêu nhỏ, tổng diện tích dưới 45m2 (từ 25 – 40 m2).

Tuy nhiên, để chắc chắn quy hoạch thành thị, chất lượng cuộc sống và kết cấu hạ tầng giao thông, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Xây dựng nhất quán thực hiện theo quy định tổng diện tích tối thiểu căn hộ chung cư nhà ở thương mại phải là 45m2 chứ không được nhỏ hơn.

Doanh nghiệp muốn xây căn hộ chung cư 25m2

Câu chuyện bắt đầu từ việc ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành kiến nghị Nhà nước nhận lời căn hộ chung cư nhỏ 25m2 cho người nghèo ở vùng ven và khu công nghiệp, sớm đưa vào quy chuẩn tổng diện tích này; đồng thời cho phép dự án có 100% căn hộ chung cư nhỏ cho người nghèo ở Tp. Hồ Chí Minh như mô hình Bình Dương.



Nếu không quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ chung cư 25m2 thì sẽ ảnh hưởng đến chỉ tiêu phát triển nhà ở ở đô thị. Ảnh minh họa: Minh Nghĩa – TTXVN

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, vài năm qua doanh nghiệp của ông đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ chung cư 30 – 40m2, sản phẩm làm ra được tiêu thụ mau chóng, phân phối chạy.

Gần đây nhất vào tháng 4/2017, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BDS, Bộ Xây dựng đã phê duyệt đề xuất của ông Nguyễn Văn Đực về việc làm căn hộ chung cư tổng diện tích 25m2 trong khi chờ Bộ Xây ban hành quy chuẩn Quốc gia về kiến trúc nhà ở có điều kiện phải chắc chắn kiến trúc, thi công theo kiểu căn hộ chung cư khép kín.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường BDS, Luật Xây dựng 2005 quy định nhà chung cư phải kiến trúc căn hộ chung cư khép kín, có tổng diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không thấp hơn 45 m2. Tuy nhiên, giai đoạn này có nhiều địa phương, doanh nghiệp đã gửi văn bản đến Bộ Xây dựng, yêu cầu cho phép đầu tư nhà ở thương mại có tổng diện tích 30-40 m2.

Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có lương thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên ở một vài thành thị lớn, một vài khu vực phát triển công nghiệp.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trên thực ở, Bộ Xây dựng và UBND Tp. Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho thí điểm thi công căn hộ chung cư chung cư nhà ở thương mại có tổng diện tích tối thiểu 38 m2 sàn có 1 mật độ nhất định ở 1 số dự án (quy định tối thiểu 45m3 căn hộ chung cư chung cư thương mại).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc căn bản để thiết kế quy định tổng diện tích tối thiểu 45m2 đối có căn hộ chung cư nhà ở thương mại là không thích hợp khi tiến hành vào thực tiễn do nhu cầu nhà ở của một vài địa phương rất phong phú, cũng như sự phát triển không đồng đều giữa một vài tỉnh, đô thị trực thuộc Trung ương, nhất là đối có 2 thành thị đặc thù Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở đây, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở thay thế cho nguyên tắc cũ; cho phép căn hộ chung cư chung cư nhà ở thương mại có tổng diện tích tối thiểu 25 m2 sàn.

Nhưng, phải bảo đảm thích hợp có quy hoạch chi tiết thi công, nguyên tắc, quy chuẩn thi công, kiến trúc nhà ở và nội dung chọn lọc chủ trương đầu tư dự án thi công nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tỷ lệ căn hộ chung cư nhỏ có tổng diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ chung cư của chung cư. Đối có Tp. Hồ Chí Minh, có thể cho phép thi công loại căn hộ chung cư này ở một vài quận ven và một vài huyện ngoại thành.

Lo ngại xuất hiện “nhà ổ chuột”

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, một vài quy định pháp luật hiện hành đã quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư 25m2 đối có nhà ở xã hội và 45 m2 đối có nhà ở thương mại.

Tp. Hồ Chí Minh giai đoạn này có tốc độ thành thị hóa và tăng lên dân số cơ học rất cao, đối có việc đầu tư thi công nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh Bên cạnh đây quá trình này; làm tăng diện tích dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội của thành phố vốn đang bị quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng thành thị.

Từ đây, UBND Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội tối thiểu 25m2, nhà ở thương mại tối thiểu 45m2.

Nhất quán quan điểm này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, đô thị vẫn có thể làm được nhà giá rẻ 25m2 có giá 200 – 300 triệu đồng nhưng không khuyến khích vì phải gắn có quy hoạch, không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn phải chắc chắn không gian, chất lượng cuộc sống, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trao đổi về vấn đề căn hộ chung cư chung cư thương mại “siêu nhỏ”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà giá rẻ giai đoạn này còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Vì thế căn hộ chung cư 25m2 có thể sẽ là 1 biện pháp cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ chung cư thương mại giá rẻ.

Giảm tổng diện tích căn hộ chung cư dẫn đến chi phí của căn hộ chung cư thấp hơn, thích hợp có túi tiền của bạn đồng thời tăng tính thanh khoản cho chủ đầu tư. Tuy vậy, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong kiến trúc, tận dụng không gian nhưng vẫn chắc chắn dễ dàng, gói gọn một vài tiện ích sinh hoạt.

Mặt khác, việc tiến hành căn hộ chung cư tổng diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt hoạt động tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng một vài cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ chung cư.

Lúc này cơ sở hạ tầng ở một vài dự án căn hộ chung cư siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, mau chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so có quy định. Nhìn xa, nếu không quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ chung cư 25m2 thì sẽ ảnh hưởng đến chỉ tiêu phát triển nhà ở ở đô thị.

“Tuy nhiên, để đưa căn hộ chung cư 25m2 đi vào thực tiễn 1 một vài thành công, một vài cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra các quy định và giải đáp cụ thể trong quy hoạch, kiến trúc và thi công một vài dự án có căn hộ chung cư tổng diện tích siêu nhỏ.

Các doanh nghiệp tham dự vào phân khúc căn hộ chung cư siêu nhỏ cũng cần phối hợp nghiêm ngặt có một vài đơn vị tính năng để hoạt động và quản lý hiệu quả dự án.

Có bởi thế thì mới chắc chắn được chất lượng cuộc sống của cư dân ở một vài dự án này, tránh gây áp lực lên hạ tầng giao thông và một vài tiện ích công cộng của đô thị, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của thành thị”, bà Đỗ Thị Thu Hằng nêu quan điểm.

Một chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất lại cho rằng, giai đoạn này vẫn còn thiếu sự tương thích một vài quy định của pháp luật về tổng diện tích nhà ở.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2005 quy định tổng diện tích tối thiểu căn hộ chung cư chung cư thương mại là 45 m2, Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở cũng xác định tổng diện tích này. Tuy nhiên Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 lại không đề cập đến tổng diện tích tối thiểu 45m2 đối có căn hộ chung cư chung cư thương mại.

Đánh giá về đề xuất của doanh nghiệp xin được làm căn hộ chung cư chung cư thương mại 25m2, chuyên gia này đánh giá, nếu vì nhu cầu người dân, vì sao một vài doanh nghiệp không làm nhà ở xã hội 25m2 có nhiều ưu đãi của chính quyền mà nhất thiết cứ phải làm căn hộ chung cư chung cư thương mại siêu nhỏ?

Đề xuất của HoREA là “cho phép căn hộ chung cư chung cư nhà ở thương mại có tổng diện tích tối thiểu 25 m2 sàn”, điều này sẽ đưa đến hai một vàih hiểu, hoặc là thi công mới để có căn hộ chung cư 25m2 hoặc là điều chỉnh tổng diện tích lớn đã đi vào hoạt động xuống còn căn hộ chung cư có tổng diện tích 25m2.

Vấn đề này sẽ không chỉ ảnh hưởng đến công tác quy hoạch không gian thành thị, cơ cấu sử dụng đất, chỉ tiêu dân số, hạ tầng giao thông mà còn là câu chuyện doanh nghiệp tận dụng chính sách phân phối hàng để “chia nhỏ căn hộ chung cư” cho dễ phân phối.

Về tổng thể, vì tổng diện tích cả căn hộ chung cư là nhỏ nên giá tiền căn hộ chung cư sẽ ở mức vừa phải nhưng thực ở giá phân phối trên mỗi m2 không hề giảm. Đó là chưa tính đến một vài tiện ích đi kèm trong dự án có quá nhiều căn hộ chung cư 25m2 có cung cấp được hay không?”.


Duanmasterianphu.com – Theo TTXVN

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm