Bất động sản Tp.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro

Gần đây, ở 1 vài báo cáo và 1 vài văn bản kiến nghị gửi cơ quan tính năng, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh liên tục đưa ra các cảnh báo về rủi ro của phân khúc nhà đất cũng như bày tỏ quan ngại đối có trên 500 dự án đang bị dừng triển khai ở Tp.Hồ Chí Minh. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh đã chia sẻ có Thời báo Kinh tế Việt Nam và VnEconomy về vấn đề này.

Hiệp hội nhà đất Tp.HCM liên tục đưa ra các cảnh báo về rủi ro của phân khúc.

* Hiệp hội nhà đất Tp.HCM phân tách: mảng tối của phân khúc nhà đất Tp.Hồ Chí Minh chính là hơn 500 dự án đang bị ngưng triển khai. Vậy có biện pháp nào cho tình hình này không, thưa ông?

Theo thống kê của 1 vài cơ quan tính năng, tồn kho nhà đất ở Tp.Hồ Chí Minh hiện vào dao động 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, số dự án được kiểm tra để thống kê mới trên 40 dự án trong số 1.200 dự án trên địa bàn thành thị.

Những dự án bị ngưng triển khai thực sự là tảng băng chìm của tồn kho, gây lãng phí về nguồn vốn đầu tư và tài nguyên đất đai thì lại chưa được tính đến. Các dự án bị dừng triển khai chủ yếu là do thế chấp ngân hàng, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, hạn chế về năng lực của chủ đầu tư.

Để giải quyết hiện trạng này, Hiệp hội nhà đất Tp.Hồ Chí Minh đã nhiều lần yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, coi việc giao dịch dự án, giao dịch 1 phần dự án là vận hành kinh doanh lẽ thường giữa 1 vài nhà đầu tư có nhau.

Một tài liệu tích cực là Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết về xử lý nợ xấu của 1 vài tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ 15/8/2017 sẽ góp phần làm lành mạnh vận hành tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà số đông là nhà đất, sẽ tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động 1 vài dự án đã bị thế chấp, bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua.

* Ngoài số dự án đình trệ, Hiệp hội cũng không ngừng nghỉ cảnh báo về các rủi ro của phân khúc nhà đất. Xin ông cho biết cơ sở để đưa ra các cảnh báo này?

Nhìn toàn cục phân khúc thì vẫn còn tiềm ẩn các nhân tố rủi ro như đã có hiện trạng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch về phân khúc nhà đất đẳng cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của 1 vài ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào phân khúc nhà đất rất lớn, có xu hướng lệch vào 1 số công ty lớn và vào phân khúc nhà đất đẳng cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời đã có sự tăng thêm nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong khi phân khúc phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu.

Thị trường nhà đất vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn”: 1 – “Điểm nghẽn” tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”; 2 – “Điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, chẳng thể triển khai được, chôn vốn của công ty trong thời gian dài, chưa có lối ra; 3 – “Điểm nghẽn” giao dịch dự án nhà đất; 4 – “Điểm nghẽn” chính sách bán hàng tín dụng chưa thích hợp, chưa tạo được nhiều nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho phân khúc nhà đất; 5 – “Điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình tính tiền sử dụng đất, hoặc phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

* Ông phân tách thế nào về diễn biến của phân khúc trong các tháng cuối năm 2017?

Thị trường nhà đất sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so có năm 2016. Dự báo trong GĐ 2017 – 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết hiện trạng lệch pha cung – cầu GĐ này, giúp cho phân khúc trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, cung cấp nhu cầu thật của số đông người có lương trung bình, có lương thấp ở thành thị.

Bên cạnh đây, xu thế hợp tác giữa 1 vài công ty sẽ là tất yếu. Hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập công ty, giao dịch dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/8/2017 (Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành).

Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng 1 vài công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển thành thị, nhà ở, công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng…, để điều chỉnh phân khúc nhà đất nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững; tiên đoán thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, dễ làm hơn, giảm dần hiện trạng nhũng nhiễu GĐ này.

Từ đây, nguồn vốn đổ vào nhà đất sẽ nhiều hơn. Trong đây, dòng vốn FDI và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào phân khúc nhà đất trong thời gian tới…

* Tuy nhiên, gần đây có tài liệu Tổng thống Mỹ đã ban hành sắc lệnh cấm 1 vài tổ chức tài chính, ngân hàng Mỹ chuyển tiền ra nước ngoài theo dạng kiều hối. Nếu đây là sự thật thì sẽ tác động gì đến phân khúc nhà đất Việt Nam?

Hàng năm, tổng kiều hối về Việt Nam đạt trên 10 tỷ USD, trong đây dao động 20% đổ vào nhà đất. Đây là nguồn lực bổ sung quan trọng cho phân khúc này.

Phần lớn kiều hối được gửi về nước là của kiều bào ta ở Mỹ. Với trường hợp trên thì khả năng kiều hối đổ vào nhà đất sẽ sụt giảm so có trước đây. Từ đây, tác động đến đầu ra của phân khúc nhà đất, song không lớn do dòng vốn này chủ yếu để mua nhà ở đẳng cấp, nhà đất nghỉ dưỡng mà nguồn cung 1 vài phân khúc này đang có nguy cơ dư thừa.

Mặt khác, bên cạnh dòng kiều hối chính ngạch thì kiều hối gửi theo con các con phố phi chính thức cũng rất lớn. Nếu con các con phố chính thức bị đâyng cửa, có thể lượng kiều hối gửi về theo dạng phi chính thức sẽ tăng lên. Điều đáng ngại là vấn đề này có thể làm tăng thêm rủi ro cho người nhận và người gửi tiền..

Bài viết liên quan