“Cơn sốt” BĐS công nghiệp: Cầu tăng kích đầu tư

Theo báo cáo của Vụ Quản lý 1 số khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết tháng 11/2016, cả nước có 324 khu công nghiệp (KCN) được thành lập (gồm 44 KCN đầu tư nước ngoài và 280 KCN đầu tư trong nước). Trong số này có 220 KCN đã đi vào vận hành và mật độ lấp đầy đạt dao động 51%.

Nếu so có Hong Yeung Việt Nam hay 1 số nhà đầu tư hạ tầng KCN ngoại khác thì Sembcorp Development (100% vốn thuộc Tập đoàn Sembcorp Industries, Singapore) được xem là công ty (DN) có “thâm niên” ở phân khúc Việt Nam.

Thông qua Công ty Liên doanh TNHH KCN Việt Nam – Singapore (VSIP, liên doanh giữa Sembcorp Development, Becamex IDC và 1 số đối tác khác), từ KCN VSIP Thứ nhất phát triển ở Bình Dương (năm 1996), đến nay, VSIP đã có ở 6 tỉnh – thành phố của Việt Nam (Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Hải Dương, Nghệ An), có 7 KCN – thành phố – dịch vụ có tổng tổng diện tích đất 6.660ha, lôi kéo 718 bạn đến từ 22 quốc gia và vùng lãnh thổ vào thuê đất, có tổng vốn đầu tư hơn 9,9 tỷ USD (tạo ra giá trị xuất khẩu hơn 84 tỷ USD) và hơn 198.021 lao động làm việc trong 1 số KCN.

Tháng 11/2016, lãnh đạo TP. Đà Nẵng đã giao 1 số đơn vị công dụng chọn khu đất phía nam cầu Thuận Phước để Tập đoàn Sembcorp có thể triển khai thi công KCN phần mềm tích hợp tiên tiến, thông minh có diện tích dao động 20ha. Báo cáo thường niên năm 2016 của tập đoàn này cho biết, trong năm, ban lãnh đạo VSIP đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác có UBND tỉnh Bình Dương và Bắc Ninh để nghiên cứu tính khả thi cho việc mở rộng 1 số KCN ở các địa phương này, có tổng diện tích đất có thể bổ sung vào quỹ đất giai đoạn này là 1.500ha.

Việc liên tục mở rộng thương hiệu VSIP phần nào phản ảnh kết quả kinh doanh khả quan. Báo cáo thường niên năm 2016 của Sembcorp ghi nhận, doanh thu từ mảng cho thuê đất ở phân khúc Việt Nam khả quan hơn các phân khúc châu Á khác mà Sembcorp đầu tư, theo đây tăng 9%, đạt 163ha so có 149ha của năm trước do nhu cầu đất công nghiệp tăng mạnh ở 1 số khu VSIP.

Báo cáo này cũng đồng thời nhìn nhận, giá thành lao động và ưu đãi thuế có sẵn ở Việt Nam, cũng như sự gần gũi của 1 số quốc gia châu Á tiếp tục khiến cho Việt Nam phát triển thành quyến rũ đối có 1 số nhà sản xuất nước ngoài.

Không chỉ 1 số nhà đầu tư Singapore, 1 số DN phát triển KCN đến từ Nhật Bản, Trung Quốc cũng đã và đang có động thái mở rộng tổng diện tích đất công nghiệp thông qua việc mở KCN mới. Có thể kể đến như trường hợp của Công ty TNHH Đầu tư Long Đức (do 1 số nhà đầu tư Nhật Bản là Sojitz Corporation, Daiwa House Industry, Kobelco Eco-Solutions và Donafoods – Việt Nam hợp tác đầu tư), năm 2016, DN này cũng đã xin mở rộng KCN Long Đức (Long Thành, Đồng Nai) sau khi KCN cũ gần như được lấp đầy bởi 1 số nhà sản xuất đến từ Nhật Bản.

Theo nhận định của Jones Lang Lasalle (JLL) trong bảng báo cáo liên quan đến M&A nửa đầu năm 2017, hiện có hàng trăm triệu đô la Mỹ chờ đợi để đổ vào phân khúc Việt Nam ở đa số 1 số phân khúc BDS, trong đây có KCN. Đáng chú tâm, từ năm ngoái, Công ty TNHH Phát triển BDS CFLD Việt Nam (CFLD Việt Nam), thuộc Tập đoàn China Fortune Land Development Co. (CFLD), được biết đến là 1 trong 10 tập đoàn BDS đứng đầu ở Trung Quốc, vốn đã niêm yết và là nhà điều hành, phát triển 1 số thành phố công nghiệp (mô hình KCN – thành phố – dịch vụ), cũng đã có các đầu tư nhất định vào Việt Nam.

Trong chiến lược phát triển, CLFD đang xúc tiến thi công hàng chục thành phố công nghiệp, chủ yếu ở Đông Nam Á, châu Phi, Bắc Mỹ và châu Âu. Và hiển nhiên trong số 1 số phân khúc ở khu vực Đông Nam Á, Việt Nam cũng được xem là điểm đến quan trọng. Từ tháng 1/2016, CFLD đã đến làm việc có UBND tỉnh Đồng Nai để tìm kiếm thời cơ đầu tư.

Sau khi thăm dò phân khúc Đồng Nai, tháng 9/2016, CFLD đã ký thỏa thuận ghi nhớ có Công ty CP Tổng công ty Tín Nghĩa (tính đến cuối năm 2016, Tỉnh ủy Đồng Nai nắm 50% vốn điều lệ, trong số 1 số 1 số cổ đông còn lại có Tập đoàn Thành Thành Công) để thi công thành phố công nghiệp mới (NIC – New Industry City) có KCN Ông Kèo. Theo chia sẻ của 1 đơn vị giải đáp đầu tư, ngoài CFLD, 1 số nhà đầu tư Trung Quốc cũng đang biểu hiện sự quan tâm đối có 1 số KCN nằm dọc 1 số tỉnh miền Trung và độc đáo là trong Vùng Kinh tế trọng tâm Phía Nam.

Đòn bẩy từ giá thuê đất công nghiệp

Báo cáo kết quả khảo sát về phân khúc BDS (BĐS) Việt Nam quý II/2017 và nửa đầu năm nay, Công Ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết, nhu cầu mở rộng nhà máy sản xuất của 1 số DN vẫn diễn ra mạnh mẽ. Riêng nửa đầu năm 2017, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu về lôi kéo vốn ngoại trong tổng số 18 lĩnh vực mà DN nươc ngoài đăng ký đầu tư vào Việt Nam.

Các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài giải ngân trong 6 tháng đầu năm nay ước đạt 7,72 tỷ USD, tăng 6,5% so có cộng kỳ 2016. Điều này cho thấy, 1 số nhà đầu tư ngoại, độc đáo đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan tiếp tục mở rộng đầu tư, sản xuất ở Việt Nam đã tác động tích cực đến nhu cầu về nhà xưởng, đất KCN để triển khai vận hành. Tình hình này đã tác động đến giá thuê đất ở 1 số KCN.

Khảo sát về phân khúc KCN ở khu vực Đông Nam bộ (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) của JLL cho thấy có 109 KCN, chiếm 34% của cả nước. Tính đến cuối quý II/2017, tổng tổng diện tích đất ở 1 số KCN của 6 địa phương này đạt dao động 38.308ha, trong đây, tổng diện tích đất cho thuê đạt 25.556ha, tăng dao động 2,8% so có quý IV/2016 (Bình Dương và Đồng Nai đang dẫn đầu về nguồn cung và tổng diện tích đất cho thuê). Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng xây sẵn ở 1 số KCN tiếp tục tăng mạnh, mật độ lấp đầy xấp xỉ 74,5% trong nửa đầu năm 2017.

Song song đây, đến cuối quý II/2017, giá thuê đất ở khu vực Đông Nam bộ tăng dao động 2 – 5 USD/m2/chu kỳ thuê so có quý IV/2016. Trong số 1 số tỉnh – thành được khảo sát, giá thuê đất ở 1 số KCN ở TP.HCM đạt mức cao nhất, trung bình dao động 140 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 3,174 triệu đồng), 1 số khu vực còn lại có mức giá thuê thấp hơn, dao động từ 30 – 100 USD/m2/chu kỳ thuê.

Theo tiên liệu của JLL, mật độ lấp đầy và giá thuê của phân khúc công nghiệp khu vực Đông Nam bộ chuẩn bị sẽ tiếp tục tăng, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, 1 phần cũng do nguồn cung BDS công nghiệp chỉ tăng nhẹ bởi trong thời gian tới không có thêm dự án diện tích lớn đã đi vào hoạt động.

Bài viết liên quan