Giải cứu đô thị mới Nhơn Trạch khỏi hoang hóa bằng cách nào?

Hạ tầng giao thông kết nối có Nhơn Trạch không tiến triển tốt như kế hoạch là nguồn gốc khiến khu thành thị mới Nhơn Trạch bị bất động, nhà cửa hoang hóa suốt 20 năm qua.

Xét về mặt địa lý, Nhơn Trạch có địa điểm cực kỳ dễ dàng vì đấy là điểm kết nối giữa TP.HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu và Long An, nhưng về điều kiện môi trường xung quanh thì vùng đất này bị “cô lập” do việc ngăn cách bởi sông Soài Rạp.

Có nhiều dự án hạ tầng giao thông (cầu, các con phố xa lộ) được đề ra để kết nối có khu vực này. Tuy nhiên, khi các dự án giao thông còn nằm trên giấy hoặc dưới dạng tin đồn thì khu thành thị mới ở Nhơn Trạch đã đã đi vào hoạt động hạ tầng có sự tham dự của hàng trăm nhà đầu tư. Đó là nguồn gốc khiến bất động sản (bất động sản) Nhơn Trạch “chìm vào giấc ngủ sâu” chờ đợi tin đồn thành hiện thực.

‘Cầu chưa xây thì không nói được gì’

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, để hóa giải bài toán hoang hóa Nhơn Trạch giai đoạn này thực ở không khó. Chỉ cần 1 cây cầu kết nối từ TP.HCM sang sẽ giải quyết căn bản vấn đề. Một khu vực được phân tách là phát triển, đòi hỏi phải có các tiện ích đi kèm như trường học, trung tâm y tế, khu vui chơi… Trong khi để kéo được nhóm tiện ích này, đòi hỏi hạ tầng kết nối giao thông giữa Nhơn Trạch có các khu vực khác phải đã đi vào hoạt động.

Nhưng cũng chính các tài liệu về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này phát triển thành khốn đốn bởi giới đầu cơ. Các nhà đầu tư cho rằng quan trọng nhất là phải mở bán quy hoạch và xác định công đoạn đã đi vào hoạt động rõ ràng, tránh việc tài liệu chỉ dừng ở mức chủ trương hay tin đồn, thì mới kích thích được nhu cầu thật của người mua.

Nhiều căn villa bỏ hoang nằm chờ cầu ở Nhơn Trạch. Ảnh: Lê Quân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện hạ tầng kết nối các khu vực khác đến Nhơn Trạch đều được quy hoạch rõ ràng nhưng công đoạn xây dựng khá chậm, 1 số vẫn còn trong diện quy hoạch. Điển hình là các con phố xa lộ Bến Lức – Long Thành (đi qua Bến Lức, Bình Chánh, Cần Giuộc, Nhà Bè, Cần Giờ, Nhơn Trạch) đã khởi công từ năm 2014 nhưng giai đoạn này vẫn dậm chân ở chỗ.

Bên cạnh đây, để giảm ùn tắc giao thông từ quận 9 hoặc quận 2 sang Nhơn Trạch, cũng cần phải mở rộng 1 số nơi như nút giao thông Mỹ Thủy (quận 2), các con phố Nguyễn Duy Trinh (quận 2) phải mở rộng lộ giới 30 m.

Một trong các lời giải này là UBND TP.HCM vừa duyệt chi gần 900 tỷ đồng làm các con phố song hành xa lộ Long Thành từ các con phố Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến các con phố Vành đai 2 (nút giao An Phú dọc theo tuyến các con phố xa lộ Long Thành – Dầu Giây).

Hiện nay và trong vài năm tới, muốn đến Nhơn Trạch từ TP.HCM chỉ có phà Cát Lái, nhưng công suất phà và hạ tầng giai đoạn này không cung cấp được nhu cầu quá lớn. Mỗi ngày có tới 40.000-45.000 lượt xe qua phà này, dịp cao điểm lễ Tết có khi lên tới 80.000 lượt.

Cầu Cát Lái được phân tách sẽ giúp tăng kết nối giao thông TP.HCM có các tỉnh miền Đông Nam Bộ, giúp giãn dân và biến Nhơn Trạch thành vùng ngoại ô của TP.HCM, qua đây, tiềm năng về nhu cầu thật của Nhơn Trạch mới được đánh thức. Nhưng điểm mấu chốt vẫn là bao giờ xong?



Nhơn Trạch có địa điểm quan trọng trong tam giác phát triển kinh tế TP.HCM- Đồng Nai – Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồ hoạ: Phượng Nguyễn.

“Những chờ mong đầy triển vọng về tiềm năng bất động sản khu vực này từ dự án sân bay quốc tế Long Thành phải đợi hơn 10 năm, vì đến 2025 sân bay này mới được đưa vào khai thác. Trước mắt, cầu Cát Lái phải xây xong đã. Còn có hạ tầng giai đoạn này thì chưa nói trước được gì”, ông Châu cho biết.

Công bằng hơn có Nhơn Trạch

Nhơn Trạch từng là điểm nóng phân khúc bất động sản vệ tinh TP.HCM có vô số dự án có diện tích đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đến đấy để tìm kiếm thời cơ. Tuy nhiên, bi kịch giai đoạn này là đa số đất dự án đều nằm trong tay giới đầu cơ.

Một số công ty cho rằng xét trên tổng thể, Nhơn Trạch chỉ mắc kẹt khi chưa thể kết nối 1 cách hoàn chỉnh có TP.HCM. Khu thành thị này luôn được phân tách tốt có hạ tầng nội khu quy hoạch bài bản mà hiếm thành thị nào so được. Nhưng từ trước tới nay, nhắc đến Nhơn Trạch nhiều người vẫn nghĩ đến “khu thành thị ma” khiến cho tình hình càng phát triển thành ảm đạm.



Hạ tầng nội khu của Nhơn Trạch được quy hoạch khá tốt so có nhiều khu thành thị khác. Ảnh: Lê Quân.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, phân tách là địa điểm vàng nhưng Nhơn Trạch vẫn chưa được đánh thức đúng lúc. Với các “điều tiếng xấu” mà giới đầu cơ để lại, khu vực này vẫn khó được nhìn nhận đúng có giá trị thực ở của mình.

Chuyên gia này cho biết ở các khu vực kế bên, chuyển nhượng bất động sản khá sôi nổi từ nhu cầu thật, nếu có cây cầu thì Nhơn Trạch sẽ cất cánh. Bởi dự án này đã được quy hoạch bài bản và không phải mất thời gian điều chỉnh nhiều. “Đó là điều kiện tốt để chúng ta có thể phân tách công bằng hơn về Nhơn Trạch”, ông Chánh nói.

Ông Nguyễn Bảo Vinh (chuyên gia ngành Giao thông vận tải ở TP.HCM) thì cho hay tài liệu xây dựng cầu Cát Lái đã có từ lâu, nhưng thực ở từ chủ trương đến khi đã đi vào hoạt động công trình mất nhiều thời gian. Ông Vinh cũng cho rằng mỗi khi chuyện xây cầu rộ lên thì cơn sốt đất ảo tăng theo. Người mua đất đầu tư nên tỉnh táo để không “dính bẫy” cò đất.

Cơn sốt đất tức thời cũng như các dự án “ăn theo” hạ tầng giao thông ở Đồng Nai giai đoạn này, theo ông Vinh sẽ làm phá vỡ quy hoạch trong tương lai. Bởi khi triển khai các dự án giao thông trung tâm thì các khu dân cư, công trình dân sinh phải nằm ngoài quy hoạch vùng, bởi thế người dân mới thừa hưởng được hạ tầng giao thông đây có lại.

Giữa tháng 5, Thủ tướng đã chấp nhận bổ sung xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nối quận 2, TP.HCM sang huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai vượt sông Đồng Nai.

Theo chuẩn bị, cầu Cát Lát có tổng chiều dài cầu và các con phố dẫn dao động 4,5 km. Đây là công trình các con phố phố chính thành thị chủ yếu, vận tốc 80 km/h; mặt cắt ngang các con phố 60 m, chắc chắn 6 làn cơ giới và hai làn hỗn hợp; mặt cắt ngang cầu thích hợp có diện tích tuyến.

Năm 2016, UBND TP.HCM đã kiến nghị Thủ tướng bổ sung quy hoạch xây dựng cầu Cát Lái để thay thế phà giai đoạn này. Tại khu vực này, mỗi ngày tàu thuyền qua lại khá đông, do phải ra vào Cảng Cát Lái. Theo tính toán, tổng mức đầu tư xây dựng cầu Cát Lái chuẩn bị hơn 5.700 tỷ đồng, trong đây kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng hơn 1.200 tỷ đồng.

Hiện dự án xây dựng cầu Cát Lái cũng được 1 số công ty yêu cầu đầu tư xây dựng theo hình thức BOT kết hợp có BT.

Lãnh đạo huyện Nhơn Trạch cho rằng ngoài việc kết nối hạ tầng có các dự án cho các cụm cảng, cầu Cát Lái còn được kỳ vọng để phát triển các khu dân cư ở khu vực này tốt hơn. Thực tế giai đoạn này khá đông người dân từ TP.HCM sang mua đất sinh sống ở các xã: Đại Phước, Phú Đông, Vĩnh Thanh… Cây cầu này sẽ xóa đi ngăn cách giữa TP.HCM và Nhơn Trạch.


Duanmasterianphu.com – Theo Zing

Xem thêm: https://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/