Sẽ bỏ phân chia đất trống, đất có nhà

Tại khu vực 1 gồm 1 số quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, đất đã tách thửa có quy mô tối thiểu là 50 m2, chiều rộng mặt các con phố không nhỏ hơn 4 m.

Sở TN&MT TP.HCM lại vừa hoàn chỉnh dự thảo chọn lọc thay thế Quyết định 33/2014 của TP về quy mô tối thiểu để tách thửa sau khi đã được Sở Tư pháp góp ý. Một nội dung mới ở dự thảo là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định quy mô tối thiểu để tách thửa. Tuy nhiên, có ý kiến phân tách quy định này còn “siết” hơn do con số sở này đưa ra.

Chọn quy mô lớn nhất trong nhiều đề xuất

Tại 1 số dự thảo trước, Sở TN&MT chủ trương phân biệt tách thửa “đất có nhà ở đã đi vào hoạt động” và “tách thửa đất trống”.

Theo đây, quy mô tối thiểu của đất trống lớn hơn đất có nhà đã đi vào hoạt động. Cũng theo Sở, “đất có nhà ở đã đi vào hoạt động” là trường hợp “nhà ở tạo lập trước khi Quyết định 33 có hiệu lực thi hành (tức trước ngày 15-10-2014) và phải được cấp giấy chứng nhận quyền có nhà ở hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận”.

Góp ý cho dự thảo, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ về cơ sở pháp lý: “Luật Đất đai không quy định nội dung này. Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì quy định trên không thuộc thẩm quyền UBND TP quy định chi tiết”.

Do đây Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung này, đồng thời điều chỉnh theo hướng chỉ quy định quy mô tối thiểu được tách thửa đối có đất ở, không phân thành hai trường hợp đất có nhà ở và đất trống như dự thảo.

Hiệp hội Bất động sản (bất động sản) TP.HCM đồng tình góp ý trên và đề xuất quy mô tối thiểu khi tách thửa ở khu vực 1 là 36 m2 và 45 m2 (tùy thuộc lộ giới các con phố nhỏ hay lớn hơn 20 m). Tại khu vực 2 thì con số này là 50 m2, không phân biệt đất trống hay đất có nhà.

“Như vậy sẽ dễ làm thủ tục hành chính, cắt giảm quy trình xét duyệt của cơ quan nhà nước, chấm dứt hiện trạng đối phó xây nhà tạm để được tách thửa quy mô nhỏ hơn trong thời gian qua” – hiệp hội phân tách.

Tại dự thảo mới nhất ngày 8-9, Sở TN&MT cho hay điều chỉnh không phân biệt đất ở có nhà hay đất trống và chỉ quy định quy mô tối thiểu của từng khu vực. Nhưng Sở “chọn lọc quy mô tách thửa theo trường hợp tách thửa đất trống”.

Cụ thể, ở khu vực 1 (gồm 1 số quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) quy mô tối thiểu là 50 m2 (chiều rộng mặt các con phố không nhỏ hơn 4 m). Tại khu vực 2 gồm 1 số quận/huyện còn lại, quy mô thửa đất tách ra và còn lại phải tối thiểu là 80 m2 và chiều rộng mặt các con phố thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Giải thích cho việc chọn quy mô tối thiểu theo đất trống thay vì theo “đất ở có nhà đã đi vào hoạt động” (45 m2 có khu vực 1 và 50 m2 có khu vực 2) hoặc đề xuất của Hiệp hội bất động sản để có con số nhỏ hơn, Sở TN&MT cho rằng: “Thực tế địa bàn TP đông dân cư, hạ tầng đã quá tải, việc hình thành nhiều căn nhà nhỏ làm tăng lên tốc độ phát triển dân cư, gây sức ép cho TP”.

Điểm mới của dự thảo về tách thửa thay thế Quyết định 33/2014 của TP là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định quy mô tối thiểu để tách thửa. Trong ảnh: Một khu đất đã phân lô, tách thửa ở huyện Hóc Môn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chỉ tách thửa đất ở dưới 2.000 m2

Về trường hợp tách thửa đất ở có quy mô dưới 2.000 m2, trước đây Sở TN&MT đề nghị “phải lập dự án theo quy định Luật Nhà ở”.

Sau đây, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ cơ sở pháp lý để ép buộc người sử dụng đất thực hiện.

Tại dự thảo vừa rồi, Sở TN&MT không đưa quy định trên vào nhưng dự thảo lại quy định giới hạn quy mô được tách thửa “dưới 2.000 m2”.

Theo ý kiến của Sở Tư pháp, chưa có cơ sở để giới hạn quy mô thửa đất tách thửa là dưới 2.000 m2, việc quy định này cũng không thuộc thẩm quyền của UBND TP chỉ được quy định về quy mô tối thiểu để tách thửa. Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung trên.

“Để hạn chế hiện trạng lợi dụng việc tách thửa để giao dịch thu gom đất để lập phương án tách thửa nhỏ, kinh doanh bất động sản hình thành 1 số khu dân cư chưa chắc chắn hạ tầng, đề nghị UBND TP giao Sở TN&MT có văn bản đề xuất Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung 1 số văn bản ở trung ương để TP có cơ sở thực hiện” – Sở Tư pháp kiến nghị.

Tuy nhiên, Sở TN&MT cho rằng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) ủng hộ nội dung này. Cơ sở để quy định đất ở trên 2.000 m2 phải lập dự án là xuất phát từ thực ở, điều kiện của TP có nhiều khu đất quy mô từ 2.000 m2 đã tách thửa đều hình thành các con phố giao thông và khu nhà ở không đồng bộ, chưa kết nối hạ tầng không chắc chắn chỉ tiêu quy hoạch như các con phố giao thông nhỏ, không có cây xanh, công trình xã hội.

“Luật Đất đai cho phép UBND TP quy định quy mô tối thiểu được tách thửa thích hợp có điều kiện và tập quán ở địa phương. Qua rà soát thực ở, Sở dự thảo theo hướng chỉ giải quyết tách thửa đất ở có quy mô dưới 2.000 m2 là thích hợp có điều kiện, tập quán và đề nghị đặt ra cần phải quản lý của TP” – Sở TN&MT trình bày.

Sở Tư pháp đề nghị đất “thi công mới” được tách thửa

Với trường hợp đất ở thuộc quy hoạch “dân cư thi công mới” đang gây nhiều ách tắc, Sở Tư pháp đề nghị giải quyết cho tách thửa để chắc chắn quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Theo Sở Tư pháp, về bản chất thì đất ở thuộc 1 số quy hoạch này vẫn là đất ở. Nếu không cho phép người dân tách thửa thì chưa chắc chắn về cơ sở pháp lý và hạn chế ích lợi của người dân.

Trong khi đây, Sở TN&MT cho hay Luật Đất đai quy định đất được quy hoạch chỉnh trang hoặc thi công khu thành thị mới, khu dân cư nông thôn thì Nhà nước chủ động thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện.

“Theo quy định trên thì quy định không cho tách thửa đất ở thuộc quy hoạch dân cư thi công mới là thích hợp” – sở này lý giải. Tuy nhiên, Sở TN&MT cho hay để chắc chắn ích lợi người dân, Sở đã nghiên cứu kỹ, bổ sung quy định “trường hợp đất ở thi công mới, đất sử dụng hỗn hợp mà sau ba năm không thực hiện quy hoạch thì được tách thửa”.

Bài viết liên quan