Giả sử số tiền USD kia không được trao tay ở Mỹ, người mua ở Việt Nam cũng chẳng thể kiện ra toà được, cho dù hai bên ở Việt Nam từng có hợp đồng thoả thuận.
 TS. Nguyễn Trí Hiếu. |
Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) cho biết năm 2017 người Việt đứng thứ 6 trong top 10 nước danh tiếng có công dân mua nhà ở Mỹ. Theo thống kê, người Việt đã chi dao động 3,06 tỷ USD để làm việc này. Không chỉ Mỹ, Canada và Úc cũng được người Việt quan tâm. Xu hướng này đang nói lên điều gì? Liệu có rủi ro gì khi đầu tư bất động sản ở nước ngoài? PV đã có cuộc thảo luận có chuyên gia kinh tế – TS. Nguyễn Trí Hiếu.
* Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện người Việt đã bỏ ra dao động 3 tỷ USD để mua bất động sản ở Mỹ?
Điều đáng ngạc nhiên là số tiền mà người Việt bỏ ra mua nhà ở Mỹ lớn đến thế, đứng trong số các quốc gia có người dân mua nhà ở Mỹ danh tiếng địa cầu. Số tiền này đáng lý phải để lại trong nước để sản xuất kinh doanh, tuy nhiên, bằng nhiều cách, nó đã được đưa ra nước ngoài để mua bất động sản. Mua bất động sản ở Mỹ thì không giúp gì cho kinh tế Việt Nam cả. Mặt khác, nó là thiệt hại về ngoại tệ cho Việt Nam.
* Nguyên nhân nào khiến người Việt bỏ hàng tỷ USD để mua bất động sản ở Mỹ?
Lý do thứ nhất, bất động sản ở Mỹ có độ an toàn cao. Mặc dù năm 2008 phân khúc đã sụp đổ gây ra sự khủng hoảng ở Mỹ cũng như trên địa cầu. Dù có khi này khi kia, nhưng tóm lại bất động sản Mỹ có sự ổn định nhất định, vững giá.
Thứ hai, các người có tiền của có xu hướng chung là đầu tư ra nước ngoài để bảo vệ tài sản. Điều này có thể thấy rất rõ ở Trung Quốc (Trung Quốc hiện đang đứng đầu danh sách mua nhà ở Mỹ khi năm 2017 đã chi 31,7 tỷ USD mua bất động sản ở Mỹ – pv), họ sợ trong nước có các chuyển biến tác động tiêu cực đến tài sản cá nhân. Do đây, họ đầu tư ra ngoại khu để phân tán rủi ro, kiểu không bỏ hết trứng vào 1 giỏ.
Thứ ba, tôi không loại trừ khả năng nguồn tiền không rõ ràng được chuyển qua.
* Nhưng giả dụ đây là tiền hợp pháp, khi mua nhà ở Mỹ người Việt có thể đối mặt có rủi ro gì?
Đầu tiên là rủi ro từ phân khúc. Biến động của phân khúc có thể khiến cho người mua gặp thiệt hại. Điều này đã xảy ra vào năm 2007 – 2008 khi bong bóng bất động sản Mỹ vỡ khiến cho giá trị nhiều bất động sản mất đi 1 nửa.
Tiếp theo, 1 vấn đề đáng quan tâm khác là rủi ro về pháp lý. Quy định về Quản lý ngoại hối của Việt Nam không cho phép gửi tiền ra nước ngoài để mua bất động sản. Hiện vấn đề này không nằm trong quy định của Luật quản lý ngoại hối.
Theo quy định, người Việt Nam có thể chuyển tiền ra nước ngoài dưới 1 số điều kiện, 1 số chuyển nhượng mà luật pháp cho phép.
Ví dụ như việc đầu tư đã nhận được giấy phép theo Luật Đầu tư nước ngoài. Ngoài ra người đi du lịch có thể đem theo tối đa 5.000 USD ra. Bên cạnh đây người Việt Nam có thể chuyển tiền ra nước ngoài thông qua ngân hàng để chi trả các khoản tiền chuyển cho con cái đi du học, tiền chữa bệnh… Thế nhưng mua bất động sản hiện không nằm trong các khâu được phép quy định chuyển tiền.
* Tức là người mua phải đi đường vòng chuyển tiền sang Mỹ?
Nếu nói là đường vòng thì quá lạc quan, có lẽ phải nói là đi chui!
* Ông có thể nói cụ thể hơn?
Họ đang đi theo các hình thức không chính thức hoặc không hợp pháp. Không hợp pháp bao gồm chuyện tìm cách chuyển ngân không theo Luật Quản lý ngoại hối, kể cả việc đem tiền mặt ra nước ngoài vượt quá quy định của nhà nước.
Họ có thể dùng cấu trúc tài chính, kiến trúc tài chính 4 bên, trong đây, người mua chuyển tiền VNĐ cho 1 người ở Việt Nam mà người này có người/doanh nghiệp ở Mỹ. Người/doanh nghiệp này sau khi nhận lệnh của người nhận tiền ở Việt Nam sẽ chuyển số tiền USD tương ứng cho người thứ tư ở Mỹ (có thể là người thân, người quen của người chuyển tiền ở Việt Nam). Qua cách chuyển ngân như thế, USD không ra khỏi Việt Nam nhưng người mua nhà vẫn có được số tiền USD mong muốn.
* Rủi ro trong việc quan hệ chuyển tiền này là như thế nào?
Giả sử số tiền USD kia không được trao tay ở Mỹ, người mua ở Việt Nam cũng chẳng thể kiện ra toà được, cho dù hai bên ở Việt Nam từng có hợp đồng thoả thuận. Bởi lẽ, đây cũng được xem là hình thức rửa tiền, không có cơ sở nào để kiện tụng cả.
* Như các đánh giá trên thì việc chuyển tiền ra nước ngoài mua bất động sản không được luật pháp công nhận?
Đúng thế. Những chuyển nhượng bởi thế nằm trong vùng xám giữa hợp pháp và không hợp pháp. Luật Quản lý ngoại hối không cấm người ta chuyển nhượng bằng cách đây, người chuyển nhượng bằng tiền đồng ở Việt Nam, hai đối tác ở Mỹ thì chuyển nhượng bằng USD. Luật không có quy định cấm đoán, nhưng đây là hành động dùng cấu trúc về tài chính để chuyển tài sản cho người khác ở nước ngoài. Đó là động thái ở vùng xám.
Còn hình thức xin giấy phép đầu tư rồi dùng giấy phép đây để chuyển tiền mua nhà là biến báo, dùng sai mục đích cũng không đúng có pháp luật. Như vậy, Chính phủ hoàn toàn có quyền truy tố người đã lạm dụng giấy phép và có cơ sở để đưa ra toà.
* Như vậy, có thể thấy trên phương diện Luật pháp không khuyến khích, tiền muốn ra nước ngoài lại là tiền đi chui, vậy con số 3 tỷ USD có thể kết luận là bất hợp pháp?
Cần có sự điều tra, xem số tiền đây được chuyển ra nước ngoài như thế nào. Nếu đây là hành động rửa tiền thì các chuyển nhượng này là bất hợp pháp, phải bị truy tố. Nhưng dù là truy tố thì việc thu hồi tài sản rất gặp khó vì nó nằm ở ngoài Việt Nam.
Còn trường hợp đây hoàn toàn là tiền sạch, chuyển nhượng chuyển nhượng ở nước ngoài cũng hợp pháp nhưng nếu vi phạm quy định về quản lý ngoại hối thì cũng bị xử lý.
Tuy nhiên, điều này thực ra là khá khó. Bởi trường hợp cấu trúc tài chính bốn bên, như tôi đã đánh giá thì câu hỏi liệu nó có phạm pháp hay không thì vẫn chưa rõ ràng. Do đây, cần sự lên tiếng của các cơ quan công dụng, cũng như cần có quy định cụ thể về việc này.
Duanmasterianphu.com – Theo Trí thức trẻ
Xem thêm: https://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
Bài viết liên quan
