Thay vì làm đúng như kiến trúc, giấy phép xây dựng, nhiều chủ đầu tư dự án nhà chung cư đã tự ý chuyển đổi công năng của tòa nhà, biến 1 số tầng thương mại, kỹ thuật thành căn hộ cao tầng để phân phối. Hậu quả đối có các bạn không may mua phải các căn hộ cao tầng kiểu này là không được cấp sổ đỏ.
 |
Mất tiền mua rắc rối
Câu chuyện về việc mua phải nhà cơi nới trái phép của nhiều chủ đầu tư nhà đất không phải là hiếm. Các báo cáo hàng năm về kiểm tra công đoạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền có nhà ở của Bộ Tài nguyên – Môi trường và Bộ Xây dựng đều nhấn mạnh lý do chậm cấp sổ đỏ ở 1 số chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không chấp hành Luật Đất đai và 1 số quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.
Một luật sư từng giải đáp cho nhiều dự án nhà ở cho hay, hiếm có dự án nào được thực hiện đầy đủ 1 số “trình tự, thủ tục” như luật định, nên thường bị cơ quan tính năng “tuýt còi”, bởi thế việc chậm cấp giấy chứng nhận cho 1 số chủ căn hộ cao tầng là điều dĩ nhiên.
Vi phạm thường gặp nhất là hiện trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ cao tầng theo kiến trúc được duyệt, trong đó đa số là vượt số tầng, số căn hộ cao tầng, thậm chí là tự ý phân chia và chuyển đổi công năng 1 số tầng thương mại, tầng kỹ thuật để phân phối chui dự án.
Chẳng hạn như trường hợp chung cư Capital Garden 102 Trường Chinh do CTCP TNHH Khách sạn Kinh Đô (thuộc Tập đoàn Kinh đô TCI) làm chủ đầu tư. Theo kiến trúc xây dựng được duyệt, dự án gồm 21 tầng (+1 tầng cây xanh, + 2 tầng kỹ thuật).
Tuy nhiên, trên thực ở, chủ đầu tư đã tự ý 1 sốh tân kiến trúc, chuyển đổi công năng 4 tầng (gồm tầng 3, 2 tầng kỹ thuật và 1 tầng cây xanh) thành 1 số căn hộ cao tầng, nâng tổng số căn hộ cao tầng từ 288 căn lên gần 400 căn. Sau hơn 7 tháng nhận nhà, không chỉ các cư dân mua căn hộ cao tầng cơi nới, mà cả các cư dân mua căn hộ cao tầng không cơi vẫn mòn mỏi chờ đợi để chủ đầu tư đã đi vào hoạt động 1 số thủ tục cấp sổ đỏ.
Trao đổi có Đầu tư Bất động sản, 1 cư dân mua căn hộ cao tầng ở dự án này than thở: “Mất đến vài tỷ bạc để mua căn hộ cao tầng ở dự án, nhưng kết quả là sự bực mình khi biết chủ đầu tư xây trái phép. Thế nhưng, về ở rồi, phân phối cũng chẳng được. Rõ là mất tiền mua sự rắc rối”.
Cũng có tình cảnh tương tự như cư dân Capital Garden là cư dân mua nhà ở Khu chung cư CapitalLand Hoàng Thành (Mỗ Lao, Hà Đông) do Công ty TNHH Đầu tư Capital Hoàng Thành làm chủ đầu tư. Theo kết luận thanh tra của Sở Xây dựng Hà Nội 1 sốh đó 2 năm, dự án này đã tăng từ 32 tầng lên 40 và 41 tầng, nâng tổng số căn hộ cao tầng từ 960 thành 1.300 căn hộ cao tầng.
Cùng chủ đầu tư, dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) cũng đã chuyển 1 số tầng kỹ thuật thành căn hộ cao tầng, làm tăng số lượng căn hộ cao tầng từ 992 lên 1.478 căn hộ cao tầng, tăng số tầng, tỷ lệ xây dựng, qua đó tăng tổng diện tích sàn, tổng diện tích kinh doanh và doanh thu của dự án khi chưa đã đi vào hoạt động xong thủ tục.
Một dự án gần đó nhất cũng bị bêu tên vì nhăm nhe biến ô thoáng thành căn hộ cao tầng để phân phối là dự án Golden West các con phố Lê Văn Thiêm (quận Thanh Xuân). Theo kiến trúc, mặt bằng 1 số tầng căn hộ cao tầng đã được phê duyệt, 1 số tầng căn hộ cao tầng của tòa nhà sẽ bao gồm 1 số ô căn thoáng xen kẽ giữa 1 số căn. Theo 1 số bạn phản ánh, kiến trúc ban đầu đối có 1 số ô căn thoáng sẽ có thể bị 1 sốh tân để làm căn hộ cao tầng hay được dùng cho mục đích thương mại khác.
Về mặt luật pháp, kể từ thời điểm năm 2013 (ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp tiền mua theo đúng công đoạn thỏa thuận), các bạn này đã trở thành đồng chủ có (cùng có chủ đầu tư) đối có tòa nhà dự án. Điều này đồng nghĩa, bất cứ sự 1 sốh tân hay cho phép 1 sốh tân nào đối có kiến trúc tòa nhà sau năm 2013 phải được sự chấp nhận của bạn mới hợp pháp. Tuy nhiên, theo phản ứng của nhiều người dân đang sinh sống ở tòa nhà, chủ đầu tư chỉ hứa và vẫn tiếp tục xây, đồng thời xin thêm giấy phép.
Bao giờ mới được cấp sổ đỏ
Trước thực ở có quá nhiều căn hộ cao tầng trái phép từ hình thức cơi nới này, 1 sốh đó 2 năm, ông Nguyễn Hữu Nghĩa (khi đó là Phó giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội) đã khẳng định, theo chủ trương của TP. Hà Nội, 1 số căn hộ cao tầng chuyển đổi công năng trái phép vẫn có thể tham khảo được cấp sổ đỏ để chắc chắn ích lợi cao nhất cho các người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định. Nội dung này đã được Sở phổ biến xuống văn phòng đăng ký đất đai, người dân và chủ đầu tư cứ kê khai thông thường, cơ quan tính năng sẽ tham khảo và cấp giấy sau khi đủ điều kiện và xử lý xong.
Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết thêm, việc cấp sổ cho các căn hộ cao tầng chuyển đổi công năng chỉ là việc xử lý tình huống đối có các dự án ở thời kỳ trước khi 1 số chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện. Những dự án từ năm 2013 về sau sẽ kiên quyết xử lý nặng như đề xuất không được thực hiện dự án mới, thậm chí chuyển cơ quan cảnh sát điều tra để khởi tố nếu có vi phạm nặng.
Tuy nhiên, thực ở cho đến nay, sau 2 năm, việc cấp sổ cho 1 số căn hộ cao tầng chuyển đổi công năng vẫn chưa thể thực hiện được do vướng nhiều vấn đề.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, việc cấp sổ đỏ cho căn hộ cao tầng được chuyển công năng là sai chồng sai, bởi sẽ tạo ra tâm lý nhờn luật, chỉ càng làm trầm trọng hơn các vi phạm này. Tuy nhiên, đối có người mua nhà, họ cũng chỉ là nạn nhân. Nếu luận bàn theo 1 số quy định pháp luật về phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng, thì rõ ràng 1 số cơ quan tính năng có hiện trạng buông lỏng quản lý, trong khi Nhà nước tạo lập quy trình chuyển nhượng nhà ở dự án bằng 1 số văn bản pháp luật nhưng không bảo vệ được người mua nhà.
“Trong các dự án nhà ở chủ đầu tư sai phạm, cơ quan nhà nước vẫn phải tham khảo cấp cho người mua nhà và xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Nhưng việc xử lý 1 số chủ đầu tư vi phạm thường vào thế chuyện đã rồi. Về lâu dài và để quản lý nhà nước, theo tôi, bên cạnh việc xử lý nghiêm theo luật đối có 1 số vụ việc vi phạm mới (tịch thu tài sản theo Điều 244 Bộ luật Dân sự, xử lý nghiêm đối có toàn bộ chủ đầu tư, bên kiến trúc, giám sát, xây dựng có vi phạm… và kể cả cán bộ quản lý ở địa bàn), cơ quan quản lý cũng sẽ tham khảo chế tài bổ sung như không phê duyệt dự án hay không cho phép tham dự đấu thầu 1 số dự án trên địa bàn…, quy định trong 1 số văn bản pháp luật liên quan đến dự án, xây dựng và sử dụng đất”, ông Phượng cho biết thêm.
TS. Trần Chủng, Trưởng ban Chất lượng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, việc chuyển đổi công năng tầng dịch vụ, thương mại hay nâng thêm tầng căn hộ cao tầng để phân phối sẽ gây ảnh hưởng bất lợi đến tòa nhà và các người sinh sống trong đó.
“Thiết kế đã duyệt, đã thẩm định giờ lại 1 sốh tân, nâng thêm tầng, 1 sốh tân công năng dĩ nhiên sẽ ảnh hưởng đến tòa nhà. Thậm chí, gây mất an toàn, kết cấu của tòa nhà”, ông Chủng nói.
Thêm nữa, mức xử phạt quá ít so có lợi nhuận thu được, nên nhiều chủ đầu tư chấp nhận phạt để tồn ở nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Thậm chí, theo dự thảo thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh nhà đất, phát triển nhà ở, cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án về nộp tiền phạt cho 1 số công trình xây dựng trái phép (sai giấy phép xây dựng, giấy phép sửa chữa, sai kiến trúc, không có giấy phép) đã đã đi vào hoạt động để cho phép tồn ở.
Theo luật sư Phượng, điều này không nên, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành ở Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013. Theo đó, chủ đầu tư vi phạm sẽ bị buộc nộp 40% giá trị của phần xây dựng sai phép đó có nhà riêng lẻ xây dựng vi phạm, 1 số công trình vi phạm thì phải nộp 50% giá trị phần xây dựng trái phép. Hoặc có thể sửa lại thành 1 số công trình trái phép (có lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc có lập dự án đầu tư) mới phải nộp 50% giá trị xây dựng trái phép, còn nhà ở riêng lẻ không bị buộc nộp.
Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
Bài viết liên quan
