Tại 1 số hội thảo đầu tư nhà đất ở nước ngoài, chuyên viên giải đáp cho biết, người mua không cần chứng minh lý do số tiền. Vậy liệu có xảy ra trường hợp nhà đầu tư thực hiện hành vi rửa tiền qua làm việc này và một số vấn đề pháp lý xung quanh việc giao dịch này là gì?
 Đầu tư nhà đất ở nước ngoài có nhiều rủi ro về pháp lý |
Lách luật để đầu tư
Theo Điều 7 Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành 1 số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Pháp lệnh ngoại hối, thì công dân Việt Nam chỉ được chuyển, có ngoại tệ ra nước ngoài cho một số mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài; trả một số loại phí, lệ phí cho nước ngoài; trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài; chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài; chuyển tiền trong trường hợp an cư ở nước ngoài; chuyển tiền 1 chiều cho một số nhu cầu hợp pháp khác.
Điều 14, Pháp lệnh ngoại hối cũng nêu rõ, người cư trú là tổ chức kinh tế, cá nhân và một số đối tượng khác được phép đầu tư ra nước ngoài phải mở 1 tài khoản ngoại tệ ở 1 tổ chức tín dụng được phép và đăng ký có Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài để đầu tư phải được thực hiện thông qua tài khoản này.
Khoản 4 Điều 19 Nghị định 83/2015/NĐ-CP quy định hạn mức chuyển ngoại tệ không vượt quá 5% tổng vốn đầu tư ra nước ngoài và không quá 300.000 USD, được tính vào tổng vốn đầu tư ra nước ngoài.
Việc đầu tư nhà đất ra nước ngoài, ở một số quốc gia không đề nghị chứng minh lý do vốn đang cho thấy một số kẽ hở về mặt pháp lý. Không chỉ ở khả năng mất tiền của nhà đầu tư, mà còn cả ở khả năng sử dụng chiêu trò đầu tư này để thực hiện hành vi rửa tiền
Quy định về giao dịch ngoại hối cũng nêu về tài khoản vốn đầu tư, đây là tài khoản mở ở 1 tổ chức tín dụng được phép ở Việt Nam và phải đăng ký ở Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Khi đăng ký tài khoản này phải đăng ký cả công đoạn chuyển vốn. Mọi giao dịch chuyển ngoại tệ từ Việt Nam ra nước ngoài và từ nước ngoài vào Việt Nam liên quan dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài phải được thực hiện thông qua tài khoản này.
Tuy nhiên, đây chỉ là quy định cho làm việc đầu tư (có đăng ký, được cấp phép), còn việc mua nhà ở có mục đích cá nhân thì chưa có quy định. Bởi vậy, người mua nhà để ở cũng gặp một số gặp khó nhất định. Tuy nhiên, đây cũng là khe hở có thể tạo ra một số làm việc chuyển tiền không minh bạch được thực hiện núp dưới giao dịch mua nhà.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện 1 số đơn vị giải đáp, môi giới thường bày một sốh lách luật cho một số nhà đầu tư, đây là thực hiện chuyển tiền qua nước ngoài bằng tài khoản ngoại tệ được lập ở nước khác (ngoài Việt Nam), hoặc qua bên thứ ba. Thậm chí, nhà đầu tư hoàn toàn không thực hiện một số nghĩa vụ về pháp lý (khai báo đầu tư, trách nhiệm về thuế…). Với một số hình thức lách luật này, nhà đầu tư không được bảo vệ, nên rất có thể việc giao dịch qua bên thứ ba sẽ có đến nhiều rủi ro.
Vậy câu hỏi là chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài bằng một sốh nào và chuyển như thế có vi phạm pháp luật? Có rủi ro cho người mua?
Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Vân Hà, Công ty Luật TNHH Famik cho biết: “Việc chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà đất dành cho mục đích cá nhân và không phải làm việc đầu tư bị ràng buộc nghiêm ngặt bởi một số quy định liên quan đến giao dịch ngoại hối, tài khoản và mục đích chuyển tiền theo quy định ở Pháp lệnh ngoại hối và văn bản sửa đổi bổ sung.
Việc có đơn vị giải đáp, giải đáp cho nhà đầu tư một sốh thức chuyển tiền là tạo lập tài khoản ngoại tệ ở nước ngoài, sử dụng dịch vụ chuyển tiền của bên thứ ba – là hình thức chưa được quy định và ghi nhận rõ trong luật – khiến một số cơ quan nhà nước về giao dịch ngoại hối khó kiểm soát hết được để ghi nhận đây có phải là giao dịch hợp pháp hay không và còn tiềm tàng rủi ro về an toàn nguồn tiền của nhà đầu tư khi xảy ra một số vấn đề tranh chấp, kiện tụng hay không” .
Nguy cơ rửa tiền?
Trong khi minh bạch tài liệu dự án, minh bạch nguồn tiền đầu tư là yêu rất quan trọng, thì ở 1 số quốc gia “dễ tính” lại không hề đề nghị điều này. Từ đây, dẫn đến một số lo ngại về mặt pháp lý khi rất có thể đây là “giao dịch đáng ngờ” (thuật ngữ được dùng trong Thông tư số 12/2011/TT-BXD để chỉ một số giao dịch không rõ ràng, có khả năng dùng để rửa tiền) và là kênh rửa tiền của một số cá nhân.
Điều 9, Nghị định số Nghị định 116/2013/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành 1 số điều của Luật Phòng, chống rửa tiền cũng có nhắc đến một số giao dịch phức tạp: “Giao dịch được thông qua nhiều bên trung gian, nhiều tài khoản không cần thiết”.
Còn trong Thông tư số 12/2011/TT-BXD, 1 trong một số dấu hiệu nhận biết “giao dịch đáng ngờ” được nêu lên là bạn tỏ ra không quan tâm đến giá cả nhà đất, phí giao dịch phải trả, bạn giao dịch không có ủy quyền, nhưng không cung cấp được một số tài liệu liên quan tới nhà đất, không muốn cung cấp bổ sung tài liệu về nhân thân.
Rõ ràng, có một sốh giải đáp và thực hiện như giai đoạn này, không khó hiểu khi nhiều người coi làm việc đầu tư nhà đất nói trên là 1 “giao dịch đáng ngờ”.
Bày tỏ sự lo ngại về khả năng rửa tiền qua hoạt đồng đầu tư nhà đất, ông Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội từng chia sẻ, khi rửa tiền, người ta có thể đâyn nhận phí rửa lên đến 20 – 30% mức đầu tư. Chính vì vậy, nếu một số công ty thành lập, làm việc, kinh doanh thua lỗ, nhưng vẫn chuyển tiền về nước rồi sau đây phá sản, thì đây chính là 1 hình thức rửa tiền xuyên quốc gia.
Lo ngại này là hoàn toàn có cơ sở khi chủ đầu tư có thể giao dịch, cho thuê lại dự án (kể cả trường hợp đâyn nhận lỗ) để lấy tiền sạch chuyển về Việt Nam theo nguồn kiều hối.
Chia sẻ có chúng tôi, luật sư Nguyễn Thị Thi, Công ty Luật TNHH Naci Quốc Dân cho biết, việc không đề nghị chứng minh lý do tiền của một số nhà đầu tư và một số vấn đề giao dịch ngoại hối cho thấy mấy vấn đề đáng lo ngại.
Thứ nhất, nó giúp một số cá nhân, tổ chức tiện dụng thực hiện hành vi chuyển tiền ra nước ngoài mà không chịu sự quản lý, kiểm soát của 1 cơ quan chuyên ngành và có thể thực hiện có cả một số nguồn tiền không có lý do rõ ràng. Sau 1 thời gian, họ có thể phân phối, giao dịch lại nhà đất, thu hồi vốn và có tiền về Việt Nam có vai trò là nguồn kiều hối, nguồn tiền hợp pháp.
Thứ hai, trong một số giao dịch ngoại hối, người đầu tư (dưới sự giải đáp của công ty môi giới) thường không thực hiện đúng một số quy định về đầu tư ra nước ngoài, về quy trình chuyển tiền… Đây là một số vấn đề rất nghiêm trọng, đáng phải cảnh báo có cơ quan quản lý, có cùng đồng.
Như vậy, việc đầu tư nhà đất ra nước ngoài, ở một số quốc gia không đề nghị chứng minh lý do vốn đang cho thấy một số kẽ hở về mặt pháp lý. Không chỉ ở khả năng mất tiền của nhà đầu tư, mà còn cả ở khả năng sử dụng chiêu trò đầu tư này để thực hiện hành vi rửa tiền.
Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
