Khơi thông 5 “điểm nghẽn” địa ốc, giúp dòng tiền chảy mạnh

Thị trường BDS TP.HCM thời gian qua dù đã có sự phát triển mạnh và tiềm năng vẫn còn lớn, nhưng để phân khúc có thể phát triển bền vững, vẫn còn 1 số “điểm nghẽn” cần khởi thông.

5 “điểm nghẽn” của phân khúc

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc BDS TP.HCM thời gian qua dù đã có bước phát triển nhất định, nhưng vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn” căn bản, gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục giao dịch dự án, chính sách phân phối hàng tín dụng và thủ tục hành chính.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có thể nói, 5 điểm nghẽn trên đang là tử huyệt kìm hãm sự phát triển chung của phân khúc. Trong đấy, tiền sử dụng đất đang là điểm nghẽn lớn của phân khúc, khiến cho vô vàn dự án đang bị ngưng trệ, trở thành gánh nặng của công ty, là ẩn số mà công ty chẳng thể tiên lượng khi đầu tư dự án, là môi trường tạo ra cơ chế “xin-cho” và hơn cả là người tiêu dùng phải gánh chịu, chi phí bị đội lên khi mua nhà.

Vấn đề này dù đã được công ty, Hiệp hội kiến nghị từ nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi đấy, một vài vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, chẳng thể triển khai được, chôn vốn của công ty trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Về vấn đề giao dịch dự án BDS, theo HoREA, pháp luật giai đoạn này quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch, là chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại một vài dự án đã bị ngưng triển khai giai đoạn này.

Chưa kể, trong số một vài dự án đang đắp chiếu đang cần có sự vào cuộc của chủ đầu tư mới có tiềm lực, bí kíp giải cứu, nhiều dự án đang thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho một vài khoản nợ xấu ngân hàng.

Về chính sách phân phối hàng tín dụng, HoREA cho rằng, chính sách phân phối hàng tín dụng giai đoạn này chưa thích hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho phân khúc BDS, trong khi tính chất hoạt động của phân khúc này là trung hạn, dài hạn.

Còn vấn đề thủ tục hành chính, theo ông Châu, hiện còn nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

“Khâu thẩm định kiến trúc cơ sở, kiến trúc kỹ thuật một vài công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý một vài hoạt động thi công (Bộ Xây dựng), sau đấy nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép thi công”, ông Châu dẫn chứng và cho rằng, lẽ ra quy trình cấp giấy phép thi công đã phải bao hàm công tác thẩm định kiến trúc, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê.

Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định kiến trúc cơ sở, kiến trúc kỹ thuật công trình cấp 1. Như vậy, sẽ rút ngắn được thời gian thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm chi phí nhà ở.

Cũng theo ông Châu, mới đấy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017, quy định cấp tỉnh được thẩm định kiến trúc một vài công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít, bởi tất cả một vài công trình trên 24 tầng (75 m) vẫn phải thông qua Cục Quản lý một vài hoạt động thi công thẩm định.

Trong khi năng lực đội ngũ cán bộ một vài đô thị trực thuộc Trung ương hiện có thể đảm đương việc thẩm định một vài công trình cao tầng đến 100 m.

Những biện pháp khơi thông

Theo báo cáo của HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện còn có đến hơn 500 dự án đang bị ngưng triển khai do nhiều lý do như vướng mắc trong đền bù giải tỏa, dự án bị ách tắc do cơ chế tính tiền sử dụng đất, thủ tục nhiêu khê…

Để phân khúc BDS hoạt động thực sự theo cơ chế phân khúc, theo HoREA, cần phải có lời giải để giải quyết một vài điểm nghẽn như đã nêu, trong đấy 2 vấn đề HoREA cho rằng khá quan trọng là tiền sử dụng đất và giao dịch dự án.

Về tiền sử dụng đất, HoREA kiến nghị một vàih tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm chi phí nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên phân khúc BDS.

TP.HCM hiện đang có dao động 500 dự án trùm mền cần được giải cứu.Ảnh: Lê Toàn

Theo kiến nghị của HoREA, cần phải một vàih tân triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đấy là 1 sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM ở Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ là “Nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất”.

Theo HoREA, việc tiến hành thuế sử dụng đất sẽ giúp cho công ty và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này. Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Từ đấy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai, như sau: “Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh, đô thị ban hành”.

Đồng thời, HoREA yêu cầu bỏ quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở Điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để chắc chắn thực hiện qui định “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, để thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Về thủ tục giao dịch dự án, theo ông Châu, điểm nghẽn này khiến hàng trăm dự án bị “trùm mền” nhiều năm qua không được giải cứu.

Quy định chủ đầu tư muốn giao dịch dự án chỉ sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối có tất cả hoặc phần dự án giao dịch là gây khó cho một vài bên. Theo ông Châu, việc giao dịch dự án là hoạt động giữa một vài nhà đầu tư có nhau, chưa phải là phân phối nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên giao dịch chưa đã đi vào hoạt động một vài thủ tục đầu tư, thi công, thì bên nhận giao dịch dự án sẽ tiếp tục thực hiện đã đi vào hoạt động một vài công việc này.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BDS, cho phép chủ đầu tư được quyền giao dịch tất cả hoặc 1 phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào hoạt động giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi giao dịch dự án, 1 phần dự án là hoạt động lẽ thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của một vài công ty.

“Việc cho phép tiến hành rộng rãi cơ chế giao dịch dự án BDS sẽ giúp khai thông phân khúc chuyển nhượng, giao dịch (M&A) dự án, khai thông nguồn vốn, tái khởi động một vài dự án đang bị ngừng triển khai, mà chủ thể thực hiện lại chính là một vài công ty BDS, sử dụng nguồn vốn tư nhân, dòng tiền lớn sẽ trở lại phân khúc mạnh mẽ thông qua hoạt động M&A dự án”, ông Châu nói.


Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/