Giải pháp đấu thầu cải tạo chung cư cũ mà TP.HCM vừa đưa ra được kỳ vọng là biện pháp tốt, giúp giải được bài toán khó mà cả TP.HCM và Hà Nội đang vướng phải.
 Vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ kỳ vọng được tháo gỡ có biện pháp đấu thầu chọn nhà đầu tư. Ảnh: Dũng Minh |
Hiện nay, vướng mắc lớn khiến chương trình cải tạo chung cư cũ ách tắc là việc thỏa thuận, đền bù cho chủ có. Trước đây, nguyên tắc tổng diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ cao tầng chung cư cũ kiến trúc 4 người, bởi thế thường có tổng diện tích 24 m2/căn hộ cao tầng.
Tuy nhiên, giai đoạn này, gần như căn hộ cao tầng nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 lần tổng diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ ổn định chỗ ở mới có giá nhà đất giai đoạn này. Do đây, họ thường đòi mức đền bù cho tổng diện tích thực và có mức giá cao hơn, nhất là ở các căn hộ cao tầng tầng 1, hoặc các khu chung cư có địa điểm “đất vàng”.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư khi tham dự cải tạo chung cư cũ, ngoài mục tiêu xã hội, còn có mục tiêu lợi nhuận. Nếu đều bù mức giá cao, trong khi các dự án chung cư cũ thường ở nội đô, bị hạn chế chiều cao và số lượng dân cư, sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của công ty. Do đây, nhiều công ty không mặn mà có chương trình cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, vướng mắc này nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ có biện pháp mới mà UBND TP.HCM vừa đưa ra. Cụ thể, UBND TP. HCM vừa giao Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất phương án đấu thầu chọn lọc nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang thành thị Khu dân cư – Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (phường 13, quận 3) và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng được thi công trước năm 1975 trên địa bàn quận 3.
Với biện pháp này, các khúc mắc về mật độ bồi thường sẽ được công khai, minh bạch thông qua đấu thầu. Nhờ đây, chủ có chung cư cũ sẽ được lợi khi chọn được nhà thầu trả giá cao nhất, còn công ty cũng không mất thời gian thỏa thuận có từng hộ dân.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, phương thức đấu thầu nhà đầu tư triển khai cải tạo chung cư cũ trên thực ở không có trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ (Nghị định 101/2015 chỉ quy định về việc chọn lọc chủ đầu tư theo kiểu hành chính), nhưng lại là biện pháp then chốt và đúng bản chất để gỡ nút thắt cho chương trình cải tạo chung cư cũ.
Theo ông Phượng, xét về bản chất, nhà chung cư cũng giống như nhà phố riêng lẻ, cái khác ở đây là có chung của nhiều người. Nếu nhà phố xuống cấp mà chủ nhà không có khả năng hoặc không tự tổ chức việc xây mới, thì họ sẽ phân phối khu đất đây cho người khác để mua nhà mới.
Ở các khu chung cư, do có chung, nên Nhà nước sẽ hỗ trợ để làm thủ tục đấu thầu và số tiền thu được từ đấu thầu sẽ chia đều cho các chủ có, không phân biệt địa điểm. Điều này là đúng bản chất của Bộ luật Dân sự.
“Tôi cho rằng, biện pháp đấu thầu sẽ giải quyết hết được các bài toán về cân bằng lợi ích giữa các bên, khi hộ dân và công ty đều rõ về mức đền bù ngay từ đầu thông qua mức giá trong đấu thầu. Đồng thời, thông qua đấu thầu, cũng là vòng xét tuyển công ty nào danh tiếng và có khả năng thực hiện tốt dự án đầu tư, thi công mới các chung cư cũ giai đoạn này”, ông Phượng nhấn mạnh.
Trao đối có Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo 1 công ty lớn ở TP.HCM vừa tham dự cải tạo và thi công mới 2 dự án chung cư cũ ở quận 1 cho biết, chưa rõ biện pháp đấu thầu ra sao, nhưng tóm lại, đây là phương án hay cho nhà đầu tư. Bởi lẽ, họ sẽ ước chừng được khả năng thu hồi vốn, cũng như tính toán được bài toán lợi ích khi đầu tư cải tạo chung cư cũ như thế nào ngay từ đầu.
Tuy nhiên, quan trọng là phải đưa ra được mức giá khởi điểm thích hợp, bởi nếu đấu thầu giá quá cao, thì đảm bảo cũng không có công ty nào tham dự.
Chưa kể, quy trình đấu thầu để triển khai chung cư cũ không giống đấu thầu để mua lại 1 dự án. Do đây, cần rõ ràng để tránh việc các công ty tham dự xong lại vướng luật, ảnh hưởng tới không chỉ công đoạn dự án, mà còn thương hiệu của cả công ty.
Nếu biện pháp mà TP.HCM đưa ra được thực hiện suôn sẻ, nhiều khả năng sẽ được nhân rộng, giúp không chỉ TP.HCM, mà cả Hà Nội giải được bài toán khó cải tạo chung cư cũ, vốn đang dậm chân ở chỗ sau hàng chục năm triển khai.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
