Trái có rủi ro bong bóng ở phân khúc cấp cao, phân khúc trung cấp ở TP. Hồ Chí Minh được 1 số chuyên gia phân tách là sẽ phát triển bền vững, ít nhất là trong 1 thập niên tới.
 |
Sau chuyến công tác Hà Nội, trở về TP. Hồ Chí Minh anh Trần Hà Văn rao phân phối căn hộ cao tầng ba phòng ngủ thuộc 1 dự án quy mô lớn vừa đã đi vào làm việc ở quận Bình Thạnh. Lý do thứ nhất là anh không hài lòng có tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 5,2% mỗi năm. Thứ hai, khả năng tăng giá của căn hộ cao tầng kiểu này trong năm năm tới cũng không cao vì nguồn cung căn hộ cao tầng cấp cao quy mô lớn dự tính được tung ra sẽ lớn hơn nhu cầu của phân khúc.
Một phân khúc bền vững đang hình thành
Trong chuyến công tác, anh Hà Văn đã khảo sát 1 khu thành thị mới ở Hưng Yên, 1 sốh trọng điểm Hà Nội hơn hai chục cây số và khá ngạc nhiên trước mức độ thành công của khu thành thị này. Giá căn hộ cao tầng ở đấy chỉ bằng 1 phần ba căn hộ cao tầng khu vực nội thành nhưng 1 số tiện ích như trường học, trung tâm mua sắm, trung tâm y tế, khu vui chơi được đầu tư đến nơi đến chốn.
Việc kết nối có trọng điểm Hà Nội cũng dễ dàng nhờ hệ thống các con phố xa lộ có tuyến xe buýt tiên tiến và cả cụm xe đưa đâyn dành cho cư dân khu thành thị. Tất nhiên, khu thành thị này thành công 1 đa số còn nhờ hạ tầng quanh Hà Nội thời gian qua được đầu tư mạnh mẽ.
Mặt khác, chẳng thể không kể đến nhu cầu của hàng triệu gia đình trẻ đã tạo nên 1 phân khúc căn hộ cao tầng tầm trung sôi động. Nhìn rộng ra, Hà Nội đang đi theo mô hình megacity (thành thị lớn có nhiều thành thị vệ tinh xung quanh) đã hình thành ở nhiều thành thị đông dân ở châu Á như Manila, Jakarta, Tokyo…
Tại TP. Hồ Chí Minh, hạ tầng được đầu tư kém hơn Hà Nội, nhưng từ năm ngoái, 1 số doanh nghiệp BĐS danh tiếng cũng đã đâyn đầu xu hướng phát triển ở khu vực ngoại thành. Từ đây, 1 số dự án thành thị có quy mô lên đến vài chục ngàn căn hộ cao tầng cấp trung sẽ được tung ra trong thời gian tới.
Trái có rủi ro bong bóng ở phân khúc cấp cao, phân khúc trung cấp ở TP. Hồ Chí Minh được 1 số chuyên gia phân tách là sẽ phát triển bền vững, ít nhất là trong 1 thập niên tới. Quá trình thành thị hóa ở cả vùng Đông Nam bộ đã và sẽ tiếp tục tăng mạnh, đây là chưa kể tới lực lượng lao động nước ngoài vào 1 số thành thị lớn cũng tăng sau khi cùng đồng kinh tế ASEAN chính thức hình thành.
Theo tìm hiểu của CBRE thì phải đến năm 2030, phân khúc căn hộ cao tầng cấp trung ở TP. Hồ Chí Minh mới có khả năng bão hòa.
Không bóng bẩy nhưng là kênh trú ẩn tài sản an toàn
Từ mười năm trước, các tiên liệu vĩ mô đã cho biết tầng lớp có lương trung bình sẽ tăng mạnh ở 1 số thành thị lớn, kéo theo nhu cầu rất lớn về lượng căn hộ cao tầng tầm trung. Báo cáo của CBRE mới đấy cho thấy, nhu cầu thuê căn hộ cao tầng có giá dưới 1.000 USD ở TP. Hồ Chí Minh đang tăng đột biến và có dấu hiệu cung không theo được cầu. Điều này dẫn đến xu hướng 1 số căn hộ cao tầng tầm trung có tính thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận cho thuê quyến rũ hơn 1 số căn hộ cao tầng cấp cao.
Tại TP. Hồ Chí Minh, quan niệm chung cư bị mất giá theo thời gian xem ra đã không còn đúng. Năm 2007, bà Phan Minh Ngọc mua 1 căn villa xây thô ở Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) có giá 4,5 tỉ đồng. Bằng số tiền đây, 1 người khách hàng của bà đã mua mười căn hộ cao tầng loại 62m2 ở các con phố Nguyễn Oanh (quận Gò Vấp) để cho thuê có tỷ suất lợi nhuận ổn định 6,5%/năm. Đến nay, mỗi căn hộ cao tầng kinh phí thấp đây đều đã tăng giá hơn gấp đôi sau mười năm sử dụng (từ 450 triệu lên 1,1 tỉ đồng). Trong khi đây, dù quận 2 thuộc vào hàng tăng trưởng nóng nhưng đến nay villa của bà Minh Ngọc vẫn bỏ hoang như hàng trăm villa khác xung quanh.
Nguyên nhân là tiện ích và hạ tầng nơi đấy chưa cung cấp được đề nghị của nhóm cư dân giàu có, nhưng sâu xa hơn, lý do chính là đối tượng có nhu cầu ở villa không đủ lớn để lấp đầy nhiều khu thành thị cấp cao đang bỏ hoang ở 1 số quận xa khu vực trọng điểm. Thêm vào đây, xu hướng di dân đến 1 số nước phát triển càng khiến nhu cầu BĐS hạng sang không tăng, cứ “giậm chân ở chỗ”.
So có 1 số dự án villa, căn hộ cao tầng cấp cao hay BĐS nghỉ dưỡng thì BĐS tầm trung luôn thua kém ở khâu tiếp thị. Ngân sách marketing hạn chế phần nào khiến phân khúc này bị mờ nhạt so có 1 số phân khúc đắt tiền. Tuy nhiên, có sự vào cuộc của 1 số thương hiệu BĐS danh tiếng, bên cạnh hạ tầng được thúc đẩy, 1 số làm việc tiếp thị và phân phối hàng cũng sẽ rầm rộ hơn.
Bên cạnh các người có nhu cầu ở thực, hàng vạn căn hộ cao tầng dưới 2 tỉ đồng sắp hình thành sẽ được 1 số nhà đầu tư ít vốn lẫn nhiều tiền coi là kênh trú ẩn tài sản an toàn và sinh lời “ở mức đồng ý được”.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
