Vốn ngoại vẫn tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam có đích nhắm chính là các dự án đang “chết lâm sàng”.
 Ảnh: Dũng Minh |
Hấp lực từ các “dự án chết”
Công ty Nghiên cứu phân khúc Jones Lang Lasalle (JLL) vừa cập nhật báo cáo về tình hình các nhà đầu tư nước ngoài tham dự vào phân khúc Việt Nam. Theo đấy, kể từ đầu năm 2017 đến nay, nhờ dấu hiệu ổn định của phân khúc cộng có mức độ mở cửa dành cho nhà đầu tư ngoại, dòng vốn nước ngoài liên tục đổ vào phân khúc BĐS Việt Nam.
Bên cạnh các nhà đầu tư “truyền thống” như Nhật Bản, Singapore, còn có dòng vốn mới đến từ nhóm doanh nghiệp Trung Quốc khi nhóm này chi hàng trăm triệu USD để “chen chân” vào các dự án BĐS ở Việt Nam, trong đấy họ chú tâm đến nhiều dự án treo.
Thương vụ đáng chú tâm nhất của nhóm này là việc Chow Tai Fook, 1 tập đoàn chuyên kinh doanh vàng bạc, đá quý của Hồng Kông (Trung Quốc) nhảy vào siêu dự án casino Nam Hội An. Đây là dự án được cấp phép từ năm 2010, có tổng mức đầu tư 4 tỷ USD, do liên doanh giữa VinaCapital và 1 tập đoàn tới từ Malaysia triển khai, nhưng sau khi đối tác Malaysia rút lùi, dự án đã bị “đắp chiếu” nhiều năm do gặp khó trong việc tìm kiếm đối tác thay thế. Sau 4 năm bất động, có sự xuất hiện của Chow Tai Fook, dự án này đã được tái khởi động.
Thực tế, từ năm 2014, Chow Tai Fook đã nghiên cứu, đàm phán có VinaCapital để thế chân đối tác Malaysia. Chow Tai Fook sẽ kết hợp có Tập đoàn Sun City, tập đoàn chuyên kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, vui chơi, casino ở Macau (Trung Quốc) để nắm quyền chi phối ở dự án này.
Đầu năm 2015, ông Đỗ Xuân Diện, Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai (Quảng Nam) xác nhận, Tập đoàn Chow Tai Fook cộng có Sun City đã trở thành chủ đầu tư của dự án Nam Hội An thay thế cho tập đoàn phía Malaysia rút lui trước đấy.
Một nhà đầu tư Hồng Kông khác là Công ty TNHH Summerfield cũng đang nhòm ngó Dự án Khu phức hợp vui chơi Khang Thông (HappyLand). Đây là dự án khu vui chơi vui chơi, nghỉ dưỡng nằm cạnh Quốc lộ 1A và các con phố xa lộ TP.HCM – Trung Lương (thuộc tỉnh Long An), là cửa ngõ TP.HCM nối có khu vực miền Tây Nam bộ. Dự án được Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển hạ tầng Phú An khởi động từ năm 2011.
Giai đoạn 1 của dự án được triển khai trên quy mô dao động 338 ha, có tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD. Giai đoạn 2 chuẩn bị sẽ mở rộng thêm 580 ha nữa. Theo kế hoạch, dự án có thể đưa vào vận hành từ tháng 4/2014, nhưng mãi đến cuối tháng 4/2016, dự án này mới đưa vào vận hành hạng mục Thứ nhất là trường đua môtô và ôtô.
Trong khi đấy, tháng 4/2017, Tập đoàn China Fortune Land Development đến từ Trung Quốc đại lục đã mua lại trọn vẹn cổ phần trong dự án Đại Phước Lotus từ hai quỹ đầu tư thuộc VinaCapital có tổng giá trị 65,3 triệu USD (dao động 1.470 tỷ đồng).
Trước đấy, vào tháng 9/2016, China Fortune Land Development cũng biểu hiện tham vọng của mình ở phân khúc Việt Nam khi hợp tác có Tập đoàn Tín Nghĩa để phát triển Khu thành phố Đông Sài Gòn và thành phố công nghiệp Ông Kèo ở Đồng Nai.
Một doanh nghiệp khác đến từ Trung Quốc là HongKong Land cho biết, sẽ chi hơn 95 triệu USD để thâu tóm 64% vốn 1 dự án ở Thủ Thiêm từ Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII).
Ngoài ra, HongKong Land cũng đã bắt tay có SonKim Land để phát triển dự án cấp cao The Nassim ở Thảo Điền (TP.HCM) và có 2 toàn nhà văn phòng khác ở Hà Nội. Tuy nhiên, HongKong Land từng dính tai tiếng khi rút lui khỏi dự án đất vàng 164 Đồng Khởi do không đủ năng lực triển khai hồi năm 2008-2009.
Với các nhà đầu tư nước ngoài khác, dù bắt tay có các đối tác trong nước, nhưng cũng nhắm tới việc thâu tóm dự án treo. Chẳng hạn, sau khi được rót 200 triệu USD từ Quỹ Creed (Nhật Bản), An Gia Investment đã thâu tóm 6 dự án lớn nhỏ.
Mới đấy nhất, 2 đối tác này đã mua lại 5 block còn lại của dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng để chính thức trở thành nhà phát triển trọn vẹn dự án này (trước đấy 2 nhà đầu tư này đã mua 2 block ở Lacasa).
Lacasa là dự án “chết lâm sàng” gần chục năm qua, nhưng khi về tay chủ mới, từng block đã được hồi sinh thành các dự án như Angia Riverside, Angia Skyline, hiện đã phân phối 90% trên tổng số 800 căn hộ chung cư và mới đấy là River Panorama. Câu chuyện hồi sinh sau khi về tay chủ mới cũng đã diễn ra ở các dự án “trùm mền” như The Garden và River City.
Cơ hội nào cho các dự án trùm mền còn lại?
Theo đánh giá của giới chuyên môn, thời gian qua, phân khúc mua phân phối, mua phân phối (M&A) dự án BĐS diễn ra sôi động, đem lại nhiều kỳ vọng cho các dự án “chết” và giúp doanh nghiệp tiết kiệm được nhiều thời gian làm thủ tục, giải phóng mặt bằng. Qua đấy, có thể đẩy nhanh triển khai dự án, tung hàng ra phân khúc để thu hồi vốn sớm.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết, việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là 1 bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm cắt giảm được giá thành và thời gian xây dựng dự án mới. Trong khi bên phân phối giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “chết lâm sàng” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho lớn có thể gây hiệu ứng xấu cho phân khúc.
Tuy nhiên, cũng có các dự án dù được sang tên, đổi chủ, nhưng chẳng thể đổi vận. Đơn cử như Dự án Khu thành phố Bình Quới – Thanh Đa. Dự án này được UBND TP.HCM phê duyệt đầu tư từ năm 1992, năm 2004 giao Tổng doanh nghiệp Xây dựng Sài Gòn đầu tư, nhưng đơn vị này không triển khai được, nên năm 2010, Thành phố thu hồi quyết định.
Năm 2016, UBND TP.HCM phê duyệt cho liên danh Tập đoàn Bitexco và Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất) thực hiện. Dự án cũng được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2016, nhưng mới đấy, Công ty Emaar Properties PJSC đã xin rút khỏi dự án và UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ định Tập đoàn Bitexco tiếp tục là nhà đầu tư thực hiện dự án này. Tính đến nay, dự án này đã bị “treo” đến 25 năm.
Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM vẫn còn dao động 500 dự án BĐS treo, Hà Nội cũng đang có hàng trăm dự án trong tình cảnh tương tự, các địa phương có phân khúc sốt nóng 1 thời cũng có nhiều dự án treo đang chờ chủ mới. Đây chính là nguồn hàng lớn cho vận hành M&A và là thời cơ cho các tay chơi mới, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên môi giới cho các thương vụ M&A dự án BĐS, cần lưu ý rằng, có các dự án đắp chiếu, thì thường mỗi dự án 1 bệnh. Có thể là sản phẩm dự án bị lỗi kiến trúc xây dựng, định vị sai sản phẩm, chẳng thể cách tân được. Có thể là dự án nợ vay ngân hàng hoặc nợ bạn cũ, hoặc năng lực chủ đầu tư cũ có vấn đề, hoặc công tác tiếp thị phân phối hàng chưa đúng…
Do đấy, khi tham dự vào các dự án này, các nhà đầu tư mới phải đưa ra biện pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại kiến trúc, giá phân phối đến cả chính sách phân phối hàng marketing thích hợp mới chắc chắn được thanh khoản. Ngoài ra, việc cách tân chủ đầu tư mới cũng phải chắc chắn chất lượng dự án thực sự tốt mới chắc chắn được danh tiếng thương hiệu trong dài hạn.
Theo đại diện JLL Việt Nam, đối có các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các khu đất “sạch” (đã đi vào hoạt động thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã đi vào hoạt động chi trả giá thành sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, các dự án như trên rất hiếm, bởi phân khúc BĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ và còn bị kiểm soát nghiêm ngặt. Do đấy, đa số các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị giải đáp chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào phân khúc.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
