Sóng ngầm “săn” nhà phố cổ

Cầu tăng nhưng cung… khan

Thông tin từ 1 vài doanh nghiệp giải đáp BDS (bất động sản) khu vực phố cổ, vào đầu tháng 9 vừa qua, lượng khách có nhu cầu đến nghiên cứu nhà mặt các con phố phố cổ… tăng đột biến. Đại diện Sàn bất động sản thổ cư Trường Hải cho biết, giá nhà đất ở 1 số tuyến phố ở khu vực phố cổ tăng 20 – 40% so có đầu năm. Trong đó, phố Đào Duy Từ có mật độ tăng giá mạnh nhất so có 1 vài tuyến phố tản bộ quanh hồ Hoàn Kiếm. Hồi đầu năm, đất mặt các con phố phố này chỉ chuyển nhượng dao động 400 triệu đồng/m2, thì thời điểm giai đoạn này vọt lên gần 600 triệu đồng. Do nhu cầu cao nên doanh nghiệp phải ráo tiết bố trí nhân sự đi mở rộng quỹ hàng.

Khảo sát của phóng viên báo Kinh tế & Đô thị cho thấy, nhà mặt các con phố phố cổ giai đoạn này chào phân phối không nhiều. Phần lớn 1 vài trường hợp rao phân phối đều gặp gặp khó về tài chính. Giới đầu tư có thâm niên phân tích, nếu chưa tới mức cạn nguồn tài chính, chẳng gia chủ nào rao phân phối nhà phố cổ. Bởi đó là phân khúc được phân tích để ở hay kinh doanh đều có giá trị thặng dư tốt.

Một góc phố cổ Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Theo nội dung rao phân phối trên internet, chúng tôi có mặt ở 1 tư gia trên phố Huế, xây 2 tầng, mặt các con phố 4,2m, qui mô 80m2, hướng Tây, sổ đỏ chính chủ được rao phân phối giá 38,2 tỷ đồng. Trao đổi có chị Thường (chủ nhà), chúng tôi trả giá xuống sát khung giá đất mà UBND TP Hà Nội quy định (120 triệu đồng/m2) đã nhận được sự quả quyết: “Khung giá của TP chỉ phục vụ đền bù, GPMB thôi. Giá nhà chị là mềm hơn giá phân khúc rồi. Nhiều nhà ở đó còn “hét” trên 500 triệu đồng/m2. Gia đình em mua, chị gia lộc cho 50 triệu đồng là kịch giá”.

Ông Lê Anh Sơn – Giám đốc Sàn bất động sản Phú Tài cho biết, 1 vàih đó 3 năm, ở khu vực phố cổ cá biệt lắm mới có 1 chuyển nhượng ở mức 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, giai đoạn này, số chuyển nhượng đạt đến mức này đã phổ biến: “Trước đó, chỉ có phố Lý Thái Tổ mới chuyển nhượng ở mức đó. Nay, 1 số tuyến phố kế bên cũng ghi nhận mức giá trên. Đặc biệt phải kể đến phố Bảo Khánh, do vẫn có thể thi công được 8 – 10 tầng nên gần đó được định giá tốt, đặc trưng có các nhà đầu tư muốn kinh doanh khách sạn. Khu vực này mới đó có 1 chuyển nhượng hàng trăm tỷ đồng chỉ sau 1 thời gian ngắn rao phân phối”.

Sốt kinh doanh khách sạn

Thực tế, khu vực phố cổ nổi tiếng buôn phân phối sầm uất, rất phù hợp để đầu tư kinh doanh. Khách hàng mua nhà phố cổ chủ yếu để cho thuê văn phòng, cửa hàng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn chịu chơi, đập nhà cũ để xây khách sạn, building… kiếm dòng tiền lãi “khủng”. Hình thức kinh doanh khách sạn khu phố cổ được phân tích là “1 vốn, bốn lời” (đầu tư ngắn hạn, thu lợi dài hạn, số lượng khách ổn định và rủi ro thấp). Theo 1 vài môi giới, có 1 khách sạn được thi công 5 tầng, mặt các con phố rộng, diện tích 30 phòng, trung bình mỗi tháng người kinh doanh lãi đến hàng chục triệu đồng.

Một môi giới bất động sản phố cổ lâu năm (tên Thắng) nhận định: Nhu cầu “săn” nhà mặt các con phố phố cổ có xu hướng chuyển dịch ra 1 vài khu vực phố Huế, Triệu Việt Vương, Bùi Thị Xuân, Mai Hắc Đế, Lê Đại Hành… có thanh khoản khá cao. Hầu hết nhà đầu tư đều ưu tiên chọn lọc các căn nhà, khách sạn có sẵn để kinh doanh ngay khi chuyển nhượng được chốt. Thực tế, 1 vài sản phẩm dạng này đều có mức giá “khủng” – từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Có thời điểm, không có hàng trình làng cho khách, bởi nhu cầu phân phối của gia chủ rất ít.

Đối có khu vực lõi phố cổ như Hàng Than, Hàng Khay, Hàng Thiếc…, theo ông Thắng, nhà đầu tư có xu hướng mua gom để xây khách sạn. Đặc thù các khu đất trong phố cổ thường nhỏ (có căn chỉ 5m2), liên quan đến nhiều hộ gia đình. Do đó, nếu 1 vài chủ hộ đều hưởng ứng phân phối, phải hưởng ứng gom toàn bộ sổ đỏ về 1 nhà, chuyển đổi qui mô chung thành 100% qui mô riêng, tạo thành mảnh đất lớn, có tiềm năng kinh doanh, nhà đầu tư mới xuống tiền. “Tại khu 36 phố phường, người mua thường không chọn lọc để ở. Bởi, đa số bạn đều có tài chính mạnh. Nhu cầu của họ đòi hỏi cao về không gian, chất lượng sống. Về tiêu chí này, các căn hộ cao tầng phố cổ gốc không cung cấp được do qui mô hẹp, không khí bí bách, bó hẹp. Thích hơn mua gom, đầu tư, sinh lời dòng tiền hơn” – ông Thắng cho hay.

Nhận định về xu hướng chuyển nhượng nhà đất khu vực phố cổ cuối năm 2017, 1 vài chuyên gia cho rằng vẫn tiếp tục các đợt sóng ngầm. Vốn tiền mặt tích lũy tiếp tục có xu hướng đầu tư sang khu vực ven phố cổ do lãi suất vay ngân thường ngày càng quyến rũ, kích thích nhiều nhà đầu tư. Một nét mới tạo nên sự nhộn nhịp ở phân khúc này là các đại gia bất động sản đến từ 1 vài tỉnh Yên Bái, Quảng Ninh, Hải Phòng… chiếm hơn 50% chuyển nhượng. Đây là lượng bạn tiềm năng vì họ không chỉ có nhu cầu thật về nhà ở mà còn có dòng tiền lớn.

Theo báo cáo Công ty TNHH Gachvang, dẫn đầu cung các con phố có giá cao nhất là Hàng Cân, chuyển nhượng ở mức 660 triệu đồng/m2, mức giá này gần như không đổi trong hơn nửa năm qua. Cũng ít biến động, đất mặt các con phố phố Hàng Đào được xếp vào nhóm đắt đỏ bậc nhì, đạt 650 triệu đồng/m2. Đứng thứ 3 là các con phố Đinh Liệt, gần 582 triệu đồng/m2. Các tuyến phố còn lại bao quanh hoặc dẫn về khu phố cổ gồm có Nguyễn Siêu, Mã Mây, Hàng Giầy, Lãn Ông, Hàng Ngang, Hàng Buồm, Lương Ngọc Quyến, Lương Văn Can có giá dao động 340 – 492 triệu đồng/m2.

Duanmasterianphu.com – Theo KTĐT