Các chuyên gia cho rằng TPHCM nên tham khảo cho phép thi công căn hộ cao tầng thương mại có tổng diện tích dưới 45 m2 ở 1 vài quận, huyện ngoại thành và có số lượng không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ cao tầng của dự án để cung cấp nhu cầu của phân khúc.
 Mô hình căn hộ cao tầng thương mại tổng diện tích 20-30 m2 đã từng được TPHCM cho phép thí điểm thực hiện. Ảnh minh hoạ: TL |
Luật không tương thích
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng đã có bất cập trong quy định nguyên tắc thiết kế căn hộ cao tầng chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong GĐ thực hiện Luật Nhà ở 2005. Ở thời điểm đó, Luật Nhà ở 2005 quy định căn hộ cao tầng chung cư phải có tổng diện tích sàn tối thiểu 45 m2.
Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” (TCVN 4451:2012) quy định căn hộ cao tầng nhà ở thương mại có tổng diện tích không thấp hơn 45 m2.
Tuy nhiên, khi nguyên tắc này ứng dụng vào thực tiễn ở nhiều địa phương thì không thích hợp do nhu cầu nhà ở của 1 vài địa phương rất phong phú, không đồng đều. Đặc biệt, ở Hà Nội, TPHCM và 7 thành phố loại 1, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá trị rất cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.
Ông Châu cho hay, trên thực ở, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM đã chấp thuận cho thí điểm thi công căn hộ cao tầng chung cư nhà ở thương mại có tổng diện tích tối thiểu 38 m2 sàn có 1 mật độ nhất định ở 1 số dự án.
Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục các bất cập và hạn chế nêu trên, bởi thế chỉ quy định “nguyên tắc tổng diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án chọn lọc chọn lọc nhưng phải bảo đảm thích hợp có quy hoạch chi tiết thi công, nguyên tắc, quy chuẩn thi công, thiết kế nhà ở và nội dung chọn lọc chủ trương đầu tư dự án thi công nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Điều đáng nói, Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở 2005 đã có nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thay thế TCVN 4451:2012.
“Hiện không có sự tương thích trong hệ thống pháp luật về thi công và nhà ở. Trong khi TCVN 4451:2012 vẫn còn hiệu lực, quy định căn hộ cao tầng thương mại phải có tổng diện tích tối thiểu 45 m2 thì Luật Nhà ở 2014 lại không đề cập tới chỉ tiêu này”, ông Châu nói.
Nên giới hạn mật độ căn hộ cao tầng
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, 1 vàih đó vài năm, Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ cao tầng thương mại tổng diện tích 30-40 m2. Số căn hộ cao tầng này được tiêu thụ mau chóng và đã đưa vào sử dụng trên ba năm, được quản lý nghiêm ngặt, quy củ.
Ông Đực cho hay chương trình phát triển nhà ở xã hội nhằm phát triển nhà cho người lương thấp được nỗ lực thực hiện nhiều năm qua, nhưng đã thất bại. Nhà ở xã hội có giá dao động 1 tỉ đồng/căn chỉ được phân phối cho 1 số đối tượng nhất định, có lương ổn định có thủ tục cực kỳ phức tạp. Trong khi đó, các người có lương dưới 10 triệu đồng/tháng chẳng thể nào tiếp cận được loại nhà này, kể cả nhờ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.
Do vậy, nhu cầu căn hộ cao tầng thương mại tổng diện tích nhỏ rất lớn, thích hợp có sức mua của người nghèo thành phố. “Không thể nói xây căn hộ cao tầng tổng diện tích nhỏ sẽ làm hình thành khu ổ chuột rồi từ đó cấm luôn. Ổ chuột có hình thành hay không nằm ở việc làm loại nhà này như thế nào, quản lý và hoạt động ra sao”, ông Đực nói.
Ông Châu của HoREA cũng cho rằng nhu cầu căn hộ cao tầng nhà ở xã hội, căn hộ cao tầng thương mại tổng diện tích nhỏ của công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, người sống độc thân, 1 vài cặp vợ chồng trẻ, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn.
Trong khi Luật Nhà ở 2014 đã giao thẩm quyền cho Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND 1 vài tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chọn lọc về nguyên tắc thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thích hợp có nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Do vậy, TPHCM nên cho phép căn hộ cao tầng chung cư nhà ở thương mại có tổng diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm thích hợp có quy hoạch.
“Tỷ lệ căn hộ cao tầng có tổng diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn nên được quy định không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ cao tầng của chung cư. Ngoài ra, loại căn hộ cao tầng này xây ở 1 vài quận, huyện ngoại thành thì thích hợp hơn”, ông Châu đề xuất.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, việc trục lợi về căn hộ cao tầng tổng diện tích nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch yếu kém. Chủ đầu tư thường xin chỉ tiêu về diện tích dân số cao, sau đó dồn nén diện tích dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa tổng diện tích 1 vài căn hộ cao tầng. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần phải công khai công tác quy hoạch, dự đoán, tránh để công ty trục lợi.
Khi tổng diện tích căn hộ cao tầng giảm thì phần có riêng giảm nhưng 1 vài chỉ tiêu kỹ thuật, dân số đã phê duyệt vẫn phải tuân thủ. Theo lẽ đó, việc giảm tổng diện tích căn hộ cao tầng có ảnh hưởng đến người sử dụng nhưng không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng chung của xã hội.
Duanmasterianphu.com – Theo TBKTSG
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
