Đánh thuế căn nhà thứ 2, phải có cách làm hợp lý

9 tháng sau lần đề xuất thứ nhất, Bộ Tài chính lại tiếp tục có đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2. Dù không có phản ứng mạnh mẽ như lần trước, nhưng phân khúc vẫn có một số ý kiến trái chiều về loại thuế tài sản này.



Tình trạng đầu cơ trên phân khúc BĐS tạo ra nhiều khu thành phố ma. Ảnh: Dũng Minh

Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc thảo luận có ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) xung quanh câu chuyện này.

* Trong báo cáo chuyên đề về chính sách phân phối hàng thuế tài sản, Bộ Tài chính có nêu ra quan điểm cần phải tiến tới thi công 1 Luật Thuế tài sản riêng, góp phần quản lý sử dụng đất đai và hạn chế đầu cơ BĐS. Ông phân tích như thế nào về đề xuất này?

Hiện ở, tôi mới chỉ nắm được tài liệu qua một số phương tiện tài liệu đại chúng, chưa thực sự nắm được nội dung cụ thể trong báo cáo chuyên đề về chính sách phân phối hàng thuế. Do đây, phải chờ xem Bộ Tài chính đưa ra đề xuất cụ thể như thế nào thì mới có phản biện chính xác được.

Tuy nhiên, thông qua việc đề xuất hơn 9 tháng trước của Bộ Tài chính về thuế tài sản, tôi cho rằng, cần có một số thận trọng nhất định khi triển khai thi công. Trên thực ở, rất nhiều nước đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, nên có lý khi đánh thuế tài sản. Tuy nhiên, nếu đánh thuế tài sản thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có ý nghĩa và vai trò như thế nào? Đánh thuế tài sản có bỏ thuế phi nông nghiệp hay không, hay lại chồng lên nhau? Nếu chồng lên nhau thì sẽ rất có vấn đề.

Chẳng hạn, căn nhà thứ hai, được người dân dùng để làm khách sạn thì họ đã phải nộp thuế kinh doanh, thuế sử dụng đất, thuế đất hàng năm…, giờ lại bắt nộp thuế tài sản nữa thì thành thuế chồng thuế. Như thế, không khuyến khích được người dân có nhiều tài sản, cũng không khuyến khích được người ta thi công nhà máy.

Thực tế, việc triển khai Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 vẫn còn nhiều bất cập, vì nơi thu không đủ trả thu nhập người đi thu (khu vực nông thôn), nơi thì quá cao, dân không có tiền đâyng (khu vực thành phố, nhất là Hà Nội và TP.HCM).

Giá đất ở có nơi là 200 triệu đồng/m2, nơi chỉ có 500.000 đồng/m2, chênh lệch 400 lần, có nghĩa 2 gia đình cộng sử dụng đất ở qui mô như nhau, 1 gia đình phải đâyng thuế gấp 400 lần gia đình kia. Mà có phải khu đất nào đắt tiền cũng có thể kinh doanh được đâu.

Theo tôi, để thực hiện tốt Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, nên quay lại một sốh tính thuế của Pháp lệnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 1992, đánh thuế luỹ tiến cao đối có người có nhiều nhà đất.

* Vậy theo ông, có nên đánh thuế theo giá trị tài sản?

Bất động sản chủ yếu là giá trị đất, chứ tài sản trên đất không đáng kể bao nhiêu so có giá trị đất. Chẳng hạn, 1 m2 đất ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) có thể bằng 1 ha đất ở khu vực khác, nhưng nhà trên mảnh đất đây có thể rất thấp. Vì vậy, tài sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là của 1 m2 đây rất lớn (chủ yếu là do giá trị quyền sử dụng đất có đến). Các nước khác tính toán thuế tài sản cũng dựa trên doanh thu hàng năm của BĐS đây và cũng chủ yếu dựa trên giá trị đất đây. Do đây, việc đánh thuế tài sản cần cân nhắc.

Ngoài ra, câu chuyện đánh thuế tài sản theo giá trị mà không phải đánh thuế căn nhà thứ 2 lại dẫn đến 1 bất cập khác. Chẳng hạn, 1 người có căn nhà trong ngõ, giá dao động 10 triệu đồng/m2. Một ngày, Nhà nước mở con các con phố lớn qua khu vực này, giúp giá trị căn nhà tăng lên gấp nhiều lần, khi đây căn nhà này có giá chạm vào ngưỡng phải nộp thuế tài sản.

Thực tế, căn nhà chỉ để ở, không có ý định để kinh doanh, nên cũng không có nhu cầu phải mở các con phố lớn. Giờ tự dưng giá trị BĐS một sốh tân, chủ nhà lại nằm trong diện phải đâyng thuế thì lấy đâu ra tiền, nhất là khi chủ căn nhà là 2 vợ chồng già, sống bằng thu nhập hưu. Điều này cũng sẽ lại dẫn đến sự vô lý.

* Cần ban hành chính sách phân phối hàng thuế như thế nào để hạn chế đầu cơ BĐS, thưa ông?

Cần phải phân biệt giữa đầu cơ và đầu tư. Đầu cơ là mua đi phân phối lại nhiều lần trong 1 thời gian ngắn để kiếm lời và nó làm giảm đi thời cơ cho một số người có nhu cầu về nhà ở thực. Còn đầu tư là để kinh doanh lâu dài. Người ta có tiền có thể đầu tư BĐS để cho thuê hay làm nhà xưởng… và đã nộp thuế kinh doanh.

Việc đánh thuế để hạn chế đầu cơ BĐS là hạn chế việc mua đi phân phối lại 1 một sốh chớp nhoáng nhằm kiếm lời. Hiện ở, khi mua 1 căn hộ chung cư, sau 5 năm phân phối đi thì sẽ phải nộp thuế giao dịch BĐS là 2%, nếu 10 năm sau phân phối đi, thuế giao dịch cũng như thế.

Vì thế, để hạn chế đầu cơ, chúng ta có thể đưa ra phương án, 1 ngôi nhà mà có dưới 5 năm, nếu phân phối đi thì thuế giao dịch có thể tăng cao hơn, còn nếu từ 5 – 10 năm mới phân phối, thì có thể thuế giao dịch là 2%.

Lý giải việc đánh thuế tài sản là cần thiết trong báo cáo chuyên đề về hiện trạng chính sách phân phối hàng thu tiền sử dụng đất, thuê đất, chính sách phân phối hàng thuế liên quan đến đất đai và BĐS, Bộ Tài chính cho biết, một số chính sách phân phối hàng thuế liên quan đến tài sản giai đoạn này chưa cung cấp được vai trò là 1 trong một số nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước. Cụ thể, số thu thuế sử dụng đất ở Việt Nam hiện chỉ chiếm dao động 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước.

Trong khi đây, ở một số nước, thu từ thuế sử dụng đất lại được xem là nguồn thu ngân sách chủ yếu. Đơn cử như ở một số quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), mật độ thu từ thuế tài sản chiếm 2% nguồn thu quốc gia, Canada chiếm 4%, Mỹ chiếm từ 1 – 3%, một số nước phát triển thì nguồn thu này chiếm dao động 0,6% và dao động 0,68% có một số quốc gia đang chuyển đổi.

Hơn nữa, trong thời gian gần đây, tình hình cải một sốh thuế tài sản ở 1 số quốc gia như Canada, Úc, Malaysia… đang theo xu hướng đánh thuế có tài sản có giá trị lớn, mở rộng đối tượng thu thuế tài sản.

Ngoài ra, theo Bộ Tài chính, trong một số năm gần đây, thu nhập bình quân đầu người của người Việt Nam đã tăng liên tục, từ 1.400 USD/người/năm (năm 2013) lên 2.200 USD/người/năm (năm 2016) và dự đoán sẽ lên 3.400 USD trong năm 2020. Theo đây, chuẩn bị việc nắm giữ, có, đầu tư BĐS của người dân sẽ có xu hướng tăng lên. Vì vậy, thi công Luật Thuế tài sản là cần thiết để hạn chế đầu cơ và sử dụng BĐS lãng phí.

Dù chỉ là định hướng, nhưng tài liệu này nhận được sự quan tâm lớn của dư luận. Năm ngoái, đại diện Bộ Tài chính cũng từng hé lộ chuẩn bị đánh thuế tài sản có tính trực thu, đánh vào một số người có tài sản lớn, có nhiều. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của giới chuyên gia, chính sách phân phối hàng này trước khi tiến hành cần được phân tích tác động kỹ lưỡng và thận trọng.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm

0919.620.880