Việc ra đời Quyết định 26/2017/QĐ-UBND ngày 20/6/2017 (gọi tắt là Quyết định 26) của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thay thế cho Quyết định 27/2014/QĐ-UBND ngày 4/8/2014 (gọi tắt là Quyết định 27) của Ủy ban Nhân dân thành phố về cấp giấy phép thi công trên địa bàn không các chắc chắn tuân thủ Luật Xây dựng 2014 mà còn được kỳ vọng sẽ giải quyết các gặp khó cho người dân có nhu cầu nhà ở trong khu quy hoạch, hạn chế trình trạng “xây chui”, xây không phép, phá vỡ quy hoạch thành phố.
 Phá dỡ công trình thi công trái phép. (Ảnh: Nguyễn Văn Việt/TTXVN) |
Tuy nhiên, để chính sách bán hàng này đi vào thực ở cũng còn nhiều vấn đề phải tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung.
Gỡ khó cho người dân
Luật Xây dựng 2014 quy định, điều kiện cấp giấy phép thi công có thời hạn là đất trong các khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt nhưng chưa có chọn lọc thu hồi và buộc phải thích hợp có mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất.
Quy định này có 1 số điểm khác có Quyết định 27 nên nhiều quận, huyện Thành phố Hồ Chí Minh ngừng giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép thi công tạm. Điều này khiến nhiều người dân sống trong các khu quy hoạch “treo” có nhu cầu xây nhà vẫn phải chờ thành phố tháo gỡ.
Quyết định 26 có nhiều điểm mới như áp dụng cho khu vực có quy hoạch phân khu mật độ 1/2000 trong khi Quyết định 27 áp dụng cho phân khu mật độ 1/500; không quy định về thời hạn sử dụng công trình, nhà ở ghi trong giấy phép thi công có thời hạn như ở Quyết định 27.
Quyết định 26 cho phép tổng diện tích công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép thi công có thời hạn phải hài hòa có kiến trúc, phong cảnh khu vực nhưng không được vượt quá 3 tầng.
Theo Quyết định 26 nhà ở riêng lẻ đã đi vào hoạt động nằm trong phần đất dành cho các con phố giao thông (giới hạn trong phạm vi chỉ giới các con phố đỏ) sẽ được phép sửa chữa, cải tạo theo tổng diện tích thực trạng nhà cũ hoặc thi công lại có tổng diện tích tối đa không quá 3 tầng; đối có nhà ở riêng lẻ đã đi vào hoạt động nằm trong khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã thi công và sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2006 (thời điểm thành phố cho phép hợp thức hoá nhà xây không phép trong quy hoạch khu dân cư), không có tranh chấp, khiếu nại, được Ủy ban Nhân dân phường xã, thị trấn thẩm tra, xác nhận, thì được nâng nền, sửa mái hoặc xây mới không quá 3 tầng (tuỳ theo từng trường hợp).
Đối có công trình, nhà ở riêng lẻ có sẵn nằm trong khu quy hoạch thực hiện dự án các con phố sắt thành phố, nếu ranh hướng tuyến và hành lang an toàn các con phố sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, mở bán và đã xác định mốc giới ngoài thực địa thì không được phép thi công, chỉ được sửa chữa, cải tạo gia cố lại theo thực trạng căn nhà, không cách tân công năng sử dụng; ngược lại nếu chưa xác định mốc giới ngoài thực địa thì được phép cải tạo, sửa chữa theo tổng diện tích thực trạng nhà cũ hoặc xây lại tối đa không quá 3 tầng.
Trong khi đó, công trình, nhà ở đã đi vào hoạt động nằm trong khu vực hành lang bảo vệ cầu thì không được phép thi công mới làm tăng tổng diện tích tổng diện tích, kết cấu công trình, chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (nâng nền, xây lại vách, nâng mái, thay lại sàn, mái bằng chất liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn), không cách tân công năng sử dụng.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, Quyết định 26 được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết 50% tồn đọng, vướng mắc trong việc cấp giấy phép thi công trên địa bàn thành phố.
Tuy nhiên trong quá trình khai sẽ tiếp tục xuất hiện vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ, điều chỉnh cho thích hợp có thực ở.
“Cùng có Quyết định 26, kể từ ngày 1/8/2017 Sở Xây dựng chính thức triển khai quy trình 1 cửa liên thông về cấp giấy phép thi công. Trước đó để cấp giấy phép thi công phải áp dụng tuần tự 3 loại thủ tục là thẩm định kiến trúc cơ sở, thẩm định kiến trúc kỹ thuật rồi mới đến cấp giấy phép, quy trình kéo dài đến 122 ngày.
Tuy nhiên khi thực hiện cơ chế 1 cửa liên thông, 3 thủ tục này sẽ được thực hiện cộng khi, qua đó giảm thời gian cấp phép xuống còn 42 ngày, tạo thuận lợi cho người dân, công ty và tổ chức,” ông Trần Trọng Tuấn cho biết thêm.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh đánh giá, điểm giống của Quyết định 27 và Quyết định 26 là cộng điểu chỉnh về việc cấp giấy phép thi công có thời hạn (còn gọi là giấy phép thi công tạm), tức là việc cơ quan Nhà nước cho thi công công trình, nhà ở riêng lẻ nhưng chủ có chỉ được sử dụng trong 1 thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch thi công có tổng diện tích tối đa công trình được cấp giấy phép không quá 3 tầng.
Tuy nhiên, Quyết định 26 có các điểm mới quan trọng. Về đối tượng được cấp giấy phép thi công, nếu Quyết định 27 tồn ở 2 trường hợp (thi công mới công trình trên đất trống, đất ở và đất đã có sẵn công trình, nhà ở) thì Quyết định 26 chỉ cho phép thi công công trình, nhà ở trên đất đã có sẵn trước đó, tức là thu hẹp đối tượng, chỉ xét duyệt đối có công trình, nhà ở đã có sẵn mà nay có nhu cầu xây mới, sửa chữa, cải tạo.
Mặt khác, Quyết định 27 căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500, kiến trúc thành phố, quy hoạch điểm dân cư nông thôn trong khi Quyết định 26 căn cứ theo quy hoạch phân khu tỷ lê 1/2000.
Do đó việc xét duyệt cấp giấy phép theo Quyết định 26 sẽ được tháo gỡ khi các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Đặc biệt là sự khác biệt về tổng diện tích công trình, nhà ở.
Quyết định 27 cho thi công mới công trình trên đất ở, đất kinh doanh trống còn Quyết định 26 chỉ cấp giấy phép thi công trên tổng diện tích thực trạng công trình, nhà ở đã đi vào hoạt động, tối đa không quá 3 tầng. Điều đó có nghĩa, tổng diện tích công trình sẵn có bao nhiêu thì chỉ được cải tạo, thi công trong giới hạn bấy nhiêu, nhờ đó sẽ tránh được hiện trạng phá vỡ quy hoạch 1 cách tự phát.
Bà Nguyễn Thị Hồng, người dân có đất nằm trong lộ giới quy hoạch mở rộng các con phố HT13, phường Hiệp Thành, quận 12 cho biết, phần đất của bà nằm trong lộ giới nên phường không giải quyết cấp giấy phép thi công. Khi biết thành phố có Quyết định 26 thay thế Quyết định 27 trước đó, bà Hồng hy vọng phường sẽ tham khảo cấp giấp phép để xây nhà ở, không còn phải đi thuê mướn.
Vẫn còn bất cập
Kể từ khi Quyết định 26 được ban hành đến nay hơn 1 tháng, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức tập huấn đến các quận huyện. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định 26 vào thực ở không phải là chuyện dễ làm.
Đại diện quản lý thành phố xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh cho biết, thành phố đã có Quyết định 26 thay thế Quyết định 27 nhưng đến nay 1 số xã, phường của nhiều quận huyện, trong đó có huyện Bình Chánh vẫn chưa triển khai được.
Trong khi đó, theo phản ánh của UBND huyện Bình Chánh, khu Nam Sài Gòn chỉ mới thực hiện quy hoạch chung mật độ 1/5.000, trong khi Quyết định 26 áp dụng cho quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000, gây gặp khó cho quá trình thực hiện.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất cho rằng, Quyết định 26 vẫn chỉ có ý nghĩa tạm thời, điều quan trọng là địa phương có thực hiện quy hoạch thi công đúng thời gian, đúng phạm vi hay không. Nếu quy hoạch “treo” nhiều năm, không có khả năng thực hiện thì cần phải xoá, còn muốn giữ nguyên quy hoạch, tránh xáo trộn thì tiên quyết không cấp giấy phép thi công, kể cả việc xây mới nhà ở, công trình đặc thù là các trường hợp mua đất sau thời điểm mở bán quy hoạch.
 4 căn nhà không phép xây ngang nhiên ở Ấp 3, xã Bình Hưng. (Ảnh: Trần Xuân Tình/Vietnam+) |
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, Quyết định 26/2017 và điều 94 Luật Xây dựng 2014 không đề cập đến chuyện bồi thường, hỗ trợ cho các công trình, nhà ở theo giấy phép thi công được cấp khi thực hiện quy hoạch, điều này sẽ khiến người dân gặp gặp khó khi giải quyết nhu cầu ở trên mảnh đất của chính bản thân, do cha mẹ để lại hoặc nhận giao dịch do bị hạn chế về tổng diện tích công trình và không được xây mới trên đất trống, không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
“Một mặt, Quyết định 26 giúp Nhà nước không phải bồi thường, hỗ trợ các công trình gắn liền có đất, loại bỏ việc lợi dụng xây nhà trước khi Nhà nước thu hồi đất để nhận bồi thường nhưng đồng thời cũng “tạo cớ” để quy hoạch treo tồn ở lâu hơn.
Bản thân Quyết định 26/2017 còn nhiều vấn đề chưa được giải đáp thực hiện cụ thể, tạo kẽ hở để các cá nhân lợi dụng lập hồ sơ cấp giấy phép thi công có thời hạn nhiều hơn tổng diện tích công trình, nhà ở đã đi vào hoạt động, thậm chí hợp thức hóa tồn ở các công trình đang tồn ở, tạo điều kiện cho nạn “nhũng nhiễu” người dân,” Luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.
Duanmasterianphu.com – Theo Vietnam+
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
