Vì đâu giá căn hộ tại TP.HCM lập mặt bằng mới?

Sau 6 tháng đầu năm, giá căn hộ cao tầng ở TP.HCM đã lập 1 mặt bằng giá mới. Ngoài việc nguồn cung cạn dần, giá đất tăng… nhiều ý kiến cho rằng giới trung gian đã bắt đầu vào cuộc.

Tình trạng tăng giá so có đợt mở phân phối Thứ nhất đang diễn ra ở đa số dự án mới trong nửa năm vừa qua. Nguyên nhân của đợt leo thang này được cho là do hạ tầng phát triển mạnh mẽ và cơn sốt đất đã tác động nhiều đến giá thành đầu vào của dự án (chủ yếu là giá thành cho quỹ đất lớn dần). Không chỉ vậy, sau đợt mở phân phối Thứ nhất sẽ là thời điểm giới đầu cơ tham dự thổi giá.

Giá nhà đang tăng có tốc độ cao

Việc mở phân phối đợt 1 và đợt 2 của một vài dự án căn hộ cao tầng thường một vàih nhau từ 6-9 tháng, tuy nhiên giữa hai đợt này căn hộ cao tầng đã có 1 bước giá mới. Nguồn cung căn hộ cao tầng đang cạn dần, bởi thế chủ đầu tư có ít sự tranh giành hơn, mức giá căn hộ cao tầng được cho là khó giảm trong thời gian tới.

Theo CBRE, trong quý II, tổng số căn hộ cao tầng chuyển nhượng thành công đạt 9.522 căn, tăng 59% so có cùng kỳ năm trước. Một điểm đáng chú tâm là giá chào phân phối ở phân khúc sơ cấp tăng 15% so có cùng kỳ.

Có 2 nhóm dự án căn hộ cao tầng chung cư ở TP.HCM đang tăng giá có tốc độ khá nhanh trong 4 tháng đầu năm. Thứ nhất là một vài dự án mới đang chào phân phối trên phân khúc đợt sau tăng 5-10% so có đợt trước. Thứ hai là một vài chung cư đã đi vào làm việc vài năm, có biên độ tăng giá 15-20%.

Khó tìm được căn hộ cao tầng có tầm giá dưới 1,5 tỷ đồng. Ảnh: Lê Quân.

Cụ thể, dự án Him Lam Phú An mới mở phân phối đợt đầu một vàih đây gần 1 năm cũng bắt đầu rục rịch tăng giá cho một vài đợt thứ hai. Các căn hộ cao tầng 2 phòng ngủ, thuộc block A dự án này được chào phân phối đợt đầu 1,6 tỷ đồng/căn, đến đợt mở phân phối block D, loại căn hộ cao tầng 2 phòng ngủ có giá thấp nhất 1,75 tỷ đồng, riêng một vài tầng 6,7,8,9 trở lên view và hướng đẹp có giá trên dưới 1,9 tỷ đồng.

Dự kiến block cuối cùng chủ đầu tư tiếp tục tăng giá ,do nguồn hàng khan hiếm dần và dự án đang xây vượt công đoạn.

Căn hộ của dự án Vista Verde (ở các con phố Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) có giá mở phân phối là 35-45 triệu đồng/m2, và giai đoạn này giá đã được đẩy lên đến 48-55 triệu đồng/m2.

Theo lý giải của 1 chuyên viên môi giới, căn hộ cao tầng này có địa điểm không đẹp, kết nối giao thông không dễ dàng so có một vài dự án khác nằm trên các con phố Song Hành, Mai Chí Thọ và Thảo Điền, nhưng do dự án này được đầu tư bài bản, có không gian xanh nên giá phân phối cao.

Tương tự, dự án Palm Heights – Khu thành thị Palm City (tọa lạc các con phố Song Hành, khu Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2) chính thức mở phân phối từ tháng 10/2016, dự định bàn giao nhà tháng 8/2019. Tùy loại căn hộ cao tầng, giá dao động từ 34-36 triệu đồng/m2 nhưng đến nay, giá được đẩy lên dao động 55 triệu đồng/m2.

Không chỉ một vài dự án mới mở phân phối có bước giá nhảy vọt so có đợt đầu mà ngay cả một vài dự án đã bàn giao cũng ghi nhận mức tăng mạnh.

Cụ thể, ở dự án Era Town quận 7, năm 2016 giá căn hộ cao tầng 85 m2 đã đi vào hoạt động căn bản phổ biến trên phân khúc thứ cấp ở mức 1,6 tỷ đồng 1 căn, tốc độ tăng giá khá chậm. Thế nhưng đầu năm 2017, một vài căn hộ cao tầng loại này được mua đi phân phối lại 2 tỷ đồng 1 căn và không còn hàng để phân phối.

Mức giá này đã tăng 20-25% so có cùng kỳ năm ngoái. Những căn hộ cao tầng quy mô nhỏ hơn thuộc dự án này cũng có mật độ tăng giá 15% trong vòng 1 năm qua.

Trung gian “vào vụ”

Nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch tồn kho từ thời phân khúc nhà đất đâyng băng nay cũng đã được “khui” ra dùng gần hết. Trong khi đây, để giải phóng mặt bằng được 1 dự án phải mất mấy năm. Các công ty địa ốc cho rằng nguồn cung nhà đất trong tương lai sẽ khan hiếm. Những dự án mở phân phối thời gian tới sẽ lôi kéo được nhiều bạn, ít chịu sự tranh giành hơn. Đó là cơ sở để giá căn hộ cao tầng thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, từ giờ đến cuối năm nguồn đảm bảo còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm có dự án có địa điểm tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm từ 1,5 – 2 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh này, một vài công ty có quỹ đất sạch, có dự án dự định bung hàng sẽ có thời cơ lớn.



Cơ cấu nguồn cung căn hộ cao tầng 6 tháng đầu năm ở TP.HCM. Nguồn: HoREA

Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng dễ chịu có các đợt tăng giá thất thường này. Bởi, phân khúc sôi động chưa hẳn xuất phát từ nguồn cầu thực ở, mà có thể là thời điểm của giới đầu cơ nhảy vào.

Việc tích lũy nhà chung cư được nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu ở TP.HCM chọn lọc. Đây cũng là 1 trong các lý do khiến giá căn hộ cao tầng chung cư ở một vài dự án đang thi công bị đẩy lên cao.

Hình thức này khá phổ biến khi phân khúc nhà đất sôi động trở lại.

Tại TP.HCM, chung cư thuộc phân khúc hạng trung và giá rẻ có độ chênh khá lớn giữa sản phẩm đã đưa vào sử dụng và sản phẩm đang thi công. Theo lẽ thường, các căn hộ cao tầng đã đưa vào sử dụng có giá cao hơn, nhưng ở phân khúc này thì ngược lại.

Đơn cử như 2 dự án Hyco 4 Tower và Richmond City có cùng địa điểm ở các con phố Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh nhưng mức chênh khá cao. Dù đã đưa vào sử dụng có một vài tiện ích tương tự nhau, nhưng Hyco 4 Tower có giá dao động 24-26 triệu đồng/m2, trong khi đây Richmond City đang thi công có giá từ 28 – trên 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, 2 dự án nằm cạnh nhau ở các con phố 3 Tháng 2, quận 11 thì Flemington đã đưa vào sử dụng có giá dao động 35 triệu đồng/m2, trong khi The Park Avanue có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Lý giải lý do một vài dự án mới thường có mức giá chênh lệch cao hơn, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng: “Các dự án đã sử dụng khó xác định mặt bằng giá, trong khi dự án mới đắt rẻ đều có giá cụ thể. Hơn nữa, lợi thế của một vài dự án mới là không phải trả tiền 1 lúc mà trả chậm…

Điều này thích hợp có các người muốn tích lũy nhà đất và cũng thích hợp có các người có nhu cầu thực nhưng chưa đủ tiền. Tuy nhiên, cũng không loại trừ người tích lũy lại là nhà đầu tư thứ cấp đang tìm một vàih kích giá căn hộ cao tầng mới mở phân phối lên.”

Theo 1 giám đốc sàn chuyển nhượng ở quận 8, để phân khúc sôi động, một vài chủ dự án, một vài sàn chuyển nhượng và nhà đầu tư thứ cấp luôn tìm mọi một vàih để tạo ra chuyển nhượng cho phân khúc. Vì thế trong 1 năm, nhà đất có thể lên “cơn sốt” hai đến ba đợt. Mỗi đợt kéo dài dao động vài tháng, tùy vào bước giá và sức hút của sản phẩm.

“Ngoài việc giá tăng ở phân khúc sơ cấp từ chủ đầu tư do giá trị hạ tầng được cùng vào giá nhà thì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham dự cuộc chơi khi tích lũy được rổ hàng lớn, cũng khiến phân khúc bị kích giá có cường độ mạnh. Thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng tiềm ẩn rủi ro vì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham dự đã được ‘kích hoạt”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Duanmasterianphu.com – Theo Zing

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm

0919.620.880